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部分温州十二中学区房挂牌价破4万/㎡!又疯了?

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  近日,学区房在经过一段时间的寂静后,似乎又开始不安分起来。不管是第一梯队学区房,还是第二梯队学区房,均出现了量价齐升的态势。甚至连未招生的二中江滨校区周边的筲箕涂,都在法拍中被拍到了3.19万元/㎡的天价。

  而去年被热议的十二中学区,再次出现了不可思议的异动,个别小面积“十二中+蒲鞋市小学”的挂牌价直接破了4万/㎡。

  不仅挂牌价高企,成交价也水涨船高。我们以“十二中+城南小学”为例。这个学区,一套黎明西路38.36㎡的老房子,2020年12月份的成交总价是105.3万元,单价27450元/㎡。

  到了2021年2月份,同样是“十二中+城南小学”的花柳塘新村老房子,约36.5㎡ 房子成交竟达121万元,单价约3.3万元/㎡。

  

  虽然地段不同,但是都是属于“十二中+城南小学”学区,面积也差不多,价格涨幅相当明显,也直接颠覆了我们对十二中原有价格体系的认识。

  而“十二中+蒲鞋市小学”学区现在的挂牌价,60㎡左右及以下的小户型,较低总价也需要约128万,单价较低的约3万/㎡,个别面积30㎡以下的,挂牌单价更是直接突破4万/㎡。

  

  这价格甚至已超过2020年7月份报道十二中学区房疯长时的价格。

  在当时的报道中,“十二中+蒲鞋市小学”40㎡小面积的房子,也只是超过了3.2万/㎡,总价130万也算较高的了,并且在随后的1个月,价格还出现了急速回落。怎么现在仅仅是过了个年,就涨这么多,市场是怎么了?

  02

  一般而言,3-4月份是一年学区房交易的第一个高峰。因为大多学校是6月初报名(以各学校招生文件为准),这就要求过户以及户口迁入需要在此之前完成。所以提早2-3个月出来看房买房的人就比较多,这时成交量也就较多。

  不过今年似乎提前了很多,据说一些购房者过年的时候也在看学区房。这个从交易数据上也有体现。

  2021年的2月,温州市区(鹿城、瓯海、龙湾)二手房成交1949套,创下4年来的新高。虽然无法统计其中学区房占比,但从市场反馈看,占比或相当可观。

  

  从整体看,市场似乎开始突破之前的价格体系,在这之上已经没有了参考坐标。学区房房价靠着家长们的焦虑在往前走,一方面焦虑的是孩子的读书问题,另一方面焦虑着学区房涨的太快,明知是报价游戏,还是担心现在不买,以后更买不起。

  在这样的气氛下,十二中60㎡出头的房子,竟然报价到了200万,要知道这个总价,已经可以在南浦实验买小面积的学区房了。

  那十二中的吸引力是什么呢?

  十二中学区范围

  东:车站大道单号(锦绣路口始至学院路口止)-学院中路双号(惠民路止)-惠民路单号(学院中路至黎明中路);

  南:锦绣路双号(车站大道至飞霞南路口,加桥儿头住宅区、含锦绣路单号709号至1053号);

  西:飞霞南路双号(锦绣路至马鞍池东路口)-大南路双号;

  北:黎明中路单号(惠民路口始)-黎明西路-人民东路单号;

  

  十二中学区划区示意图,以教育局公布为准

  十二中与实验六中、南浦实验、二中相比较,确定的优势是没有红色预警,买下房子,当年就可读书。

  十二中可以做到当年购买,当年读书,当年出售。这一点对于只是为了读书,且资金较紧张的购房者还是蛮有吸引力的。虽然可能亏损交易税费,但相比需要筹集2-3百万,持有房产3年的学区,还是要轻松一些的。

  这里需要提醒的是,蒲鞋市小学是有红色预警的,冲着双学区去的购房者,需要关注这一点。另外,城南小学在2021年3月2日发布预警中被纳入红色预警,即对2021年3月31日后取得的房产进行超额分流,2021年3月31日(含)之前已符合入学条件的全额接收。

  但不管什么理由,短时间的大幅涨价是不正常的,并且这个价格已经触及到第一梯队南浦实验学区的总价,相信不太可能持续。

  初中学区存在很强的替代性,随着十二中房价的涨价,一部分购房者会流向南浦实验。毕竟如果房价相差不大,南浦实验的吸引力还是大于十二中的。

  03

  经常有人说,人口都少了,是什么撑起了学区房?

  这里有两个方面,一个是头部集中效应。温州不是学校太少,而是大家都往几个头部学校挤。整体学生人数可能有所减少,但变得更加集中了。这跟股票一样,大家都买这1-2只股票,想不涨都难。

  另一个是,出生人口减少并不马上影响到就读学生数。我们将近10年温州全市以及鹿城区的出生人口数拿出来做了一个分析。

  可以看到,今年9月份读初中的孩子,是2008年下半年出生或者2009年上半年出生的孩子。也就是出生人口数量的变化,需要13年的时间才能传导影响到读初中的人数。

  并且从出生人口的趋势看,近10年的高峰出现在2017年。因为2016年全面二胎的政策,让2017年出生人口骤增。

  鹿城2017年比2016年多了约40%的出生人口,这将增大2029年初中的入学压力。

  

  如果仅从这个角度看待学区房,需求增加的情况下,学区房应该还有空间。但还要从另一个角度看待学区房,看其学校的供应端,以及需求的集中度。

  现在已知的,即将投入使用以及在建和规划中的中学有二中江滨校区、实验中学七都分校、实验中学黄龙集新校区、温州中学附属初中等。这些学校将在未来提供众多学位,承接即将到来的就读高峰。

  另外更加关键的是打破需求的集中度,如果就读目标依然局限在头部5所学校,那么建再多的学校也是无法解决这个困局。

  这方面有关部门也一直在行动,第一步是集团化办学,据悉全市义务教育学校集团化办学覆盖面已超过80%,其中,公办初中集团化办学覆盖面达到90%,这将有利于师资调配、资源共享。

  同时,市教育局近期发布《温州市义务教育学校集团化办学评估指南(试行)》,以推进集团校总校与成员校之间更加均衡发展。期待其能收获较好效果。

  你认为接下去的3-4月份,学区房走势将会如何?欢迎留言讨论。

  最后提醒:近期学区房市场波动加大,更需各方理性看待,切勿跟风盲从,量力而行理性抉择。

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