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三件大事!楼市快被打成筛子了!

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  3月3日,发生了3件大事——

  杭州升级楼市调控了;

  上海出台楼市调控了;

  住建部副部长去浙江、江苏调研了。

  一天三个重磅消息,都给楼市炸出花来了。

  

01 法拍房被纳入限购

  3月3日,住建部副部长倪虹去了两个地方调研——

  浙江杭州、江苏无锡。

  住建部领导这一波调研督导的,是房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。倪虹强调,要坚持问题导向,加强市场监测分析,及时发现问题,及时采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。

  在住建部领导到来的前一天,无锡市住建局发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》,旨在规范二手住房信息发布行为,建立二手住房价格信息发布机制。

  无锡这一手,跟先前深圳的调控颇有相似,都是从二手房的房价入手。

  3月3日,杭州市住保房管局发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》(以下简称:《通知》),内文提出四条要求,自发布之日开始实施——

  一、进一步加强住房限购,法拍房也被纳入到限购政策中;

  二、防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场;

  三、严厉打击房地产中介机构违法违规的行为;

  四、严格规范房地产市场信息发布。

  舆论反响最大的是第一条——杭州把法拍房纳入到了限购范围之内。

  法拍房大多是被法院强制执行拍卖的房屋,这类房子在交易市场算是有瑕疵的,普遍情况较为复杂,另外贷款年限短,利率相对也比较高。基于这些因素,法拍并不是大众购房的主要渠道,并且本身法拍房的量也不大,所以此前大多数城市都没有将其纳入到限购范围内。

  这也给了一些人机会,让某些没有资格的购房者可以顺利突破限购的桎梏——毕竟,不限购的法拍房就等于一张隐形房票嘛。

  去年楼市大热的上海就是这样,由于法拍房不限购,大量没有房票的购房者打起了这类房源的主意,结果导致法拍房的溢价率高得吓人。

  而在杭州楼市热度提升之后,法拍房同样受到了大众的追捧。杭州贝壳研究院院长上官剑表示,最近一年,杭州法拍房屡次拍出高房价,有的甚至高出市场价格的50%以上。

  今年2月21日,杭州拱墅区一套合院别墅登上阿里法拍,起拍价2485万元。在经过203轮竞拍后,这套别墅最终以4000万元的价格成交,溢价率将近38%,折合单价18.4万/㎡,远高于市场正常价。而这套别墅在开盘时的价格,是9.8万/㎡。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,法拍房被纳入限购的举措,拓宽了限购的范围,将法拍房纳入限购,打破了此前持资金即可入场参与竞拍的局面,短期内限制了人群入场的资格,法拍房竞争将会有所减小。

  除此之外,站长觉得,这条措施顺便还能降一降市场对房价的预期。

  毕竟,借着法拍房高溢价进行炒作的小区不在少数,甚至有业主曾经挂起横幅,庆祝小区里的法拍房高价成交。

  

  法拍房的高价成交自然也会反作用于正常交易的二手房市场,让业主对于房价预期更高。

02 打击经营贷流入楼市

  除了把法拍房纳入到限购范畴以外,杭州住保房管局这次发布的《通知》中还再次提到了防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

  经营贷流入楼市,算是近期各地楼市“暗盘”中最热的一个话题了。过去一年来,站长本人和身边的朋友们都接到过各种贷款公司的电话,就连银行也在主动出击,而且给到的房抵贷额度都非常高。

  有业内人士告诉站长,在各地严抓之前,个别银行对于经营贷的流向审核并不严格,甚至明知这钱放出去是干嘛用了也不深究,“因为客户如果拿钱去买房,基本上至少不会亏,贷款部门反而踏实”。

  随着房抵贷如烈火烹油般愈演愈烈,北京、深圳、上海等多个城市纷纷出台了楼市调控政策,严查经营贷、消费贷的资金流向,防止其违规流入楼市。

  而在近日,浙江银保监局公布了4份罚单,处罚决定书显示,台州4家银行因贷款被挪用炒房、流入股市等原因,被合计罚款331万元,处罚书出具时间为2月22日。

  从网上公布的信息来看,除了浙江,其他省市也存在经营贷流入楼市的情况。2021年首月,银保监会就对银行业开出了超过1.5亿的罚单,其中多张天价罚单都跟地产、理财相关。

  江苏苏州一家银行,因个人消费贷流入房地产领域,已经两次被监管处罚。重庆银保监局也在近日开出罚单,受罚银行的小微快贷产品被挪用于购房、以贷还贷、贷款用于给他人提供借款等。

  这些被处罚的银行中,城商行、农商行、村镇银行等占据了大多数。

  有业内人士表示,经营贷、消费贷流入楼市,跟银行本身的竞争也有一定关系,“去年经营贷竞争比较激烈,有些银行完不成任务,特别是上半年,为了完成考核目标,一些银行贷款审核不严,刚好那时候热门城市房价又涨得比较快,所以经营贷就流入到了楼市。”

  经营贷流入楼市的手段,大多是个人通过中介,利用没有实际经营业务的企业,套取经营贷炒房,所以监管目前也将重心放在严查空壳公司上。不过,由于房价高涨,某些企业主也会利用正常经营的企业来套取经营贷炒房。

  也就是说,如果你有一套有价值的房产,也有一个真正在运营的公司……呵呵,你就是一个香饽饽。

  一言概之,炒房的人五花八门,很难一网打尽。

  所以,最近楼市的调控也变得越来越“刁钻”了——例如上海,3月3日,上海市住建委等三部门联合发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》,内文提到——

  严格规范企业购房商品住房。

  上海对企业购买商品住房的情况进行了严格规范,需要审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制,新房、二手房都囊括在内。如果是新房开盘,那么居民选房、购房,是要优先于企业的。

  上海这次之所以严抓企业购房,是因为此前就有不少人——比如明星们,就动辄利用空壳公司在上海买房,目的就是绕过购房资格的问题。例如今年1月份闹得沸沸扬扬的郑爽,她在上海的豪宅就是通过公司的名义购买的。

  现在,上海正在堵企业购房的路。

  此外,上海还实施了住房限售,对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  为了给楼市降热度,各大城市都蛮拼的!

03 结语

  最近的楼市调控,乱花渐欲迷人眼。

  明面上不让大众议论了,但私底下还在交易着。之前深圳出台了二手房参考指导价,让银行按指导价发放贷款。表面上看,楼市打击面还挺大的,结果没几天就出来新花样了——业主房子的时候,把总价改成“指导价+家具价”了。

  高,实在是高!

  

  各种对策暂且不细说,单说这房价,就算当下靠调控给摁下去了,基本上也是靠“围堵”——先把这一波人的需求延后,短期造成需求下降。结果这批人过几年卷土又重来,再次冲击楼市,又能把房价哄抬起来,如此循环往复。

  只能说,供需两端的不平衡如果不被打破,房价就降不下来。这也导致调控到最后总是差上那么点儿意思。

  也许这一波,能动点真格儿的?

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