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广州楼市现状:市区领涨 主城区跟涨,看清趋势 别乱买

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  请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号,全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答

  提问:雕叔好,天河公园怎么选筹,800万左右,如果是投资加自住,4房2厅2卫,买琶洲板块还是买天河公园板块更有价值?谢谢![抱拳]

  回答:都可以,不过琶洲你对应能选的货不多 天河公园的话上4房主要去华景新城吧,性价比会高很多。 我个人是倾向于在天河公园板块找,毕竟有学位加持,位置好,琶洲跟天河公园的交通其实也挺便利的,11号线通了更方便,过个站就到了。 到时候琶洲的电商白领还是有不少会考虑对面的天河公园,学位毕竟是刚需对吧,更稳

  提问:我婚前用公积金贷款买了一套房,去年提前还清了。现在如果用我老婆的名义买房,只写她一个人的名字,是不是算首套房? 还有个问题,如果结婚后男方是广州户口,女方是深圳户口,女方先以个人名义在深圳用商业按揭买了一套房,办理经营贷出来资金,再去广州以男方个人名义买房,算首套房吗?

  回答:这两个问题其实也是一个问题,类同。第一个,先打征信,看看公积金贷款在征信上有没有,如果没有上征信,可以算首套。如果有,就不是首套。 第二个问题,商贷已经上征信就不是首贷了,贷款都是要查夫妻征信。但是可以做些处理

  提问:自住改善型需求三房,兼顾学位,预算1500W左右,百花片区不考虑,居住体验太差,剔除学位,该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区,二是科技园片区,三是后海片区,四是宝中片区。可以给点建议,请分析一下

  回答:后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的,我一并在这里回答了。 1)安托山:福田的房子涨的不好,不是因为像罗湖一样没落,不是因为区位不行,而是因为产品不好,房龄老,面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的,是有可能让孩子赢在起跑线的学位,所以百花飙涨,所以黄埔雅苑不能买,瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销,我们可以看到,福田是不缺高端购买力的,缺的是好房子,而安托山片区,可以承载这些购买力,区位中心,房龄新,红岭深高学位加成,看好这个片区。 2)科技园片区:南外大冲可以不用追,从肺炎治愈率就可以看出,患病人数越少治愈率越高,大冲考生就一百来个,蹦几个高分拉高下四大八大率,名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩,但是房价涨了不少,冒险者可以继续保守者可以变道,南外高新可以买。 3)后海片区的选筹逻辑同理,南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4)宝中我觉得它是豪改的定位,成不了豪宅区,房龄大都在06年,它的出身很平民化,居住群体和几个传统豪宅区不能比,建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的,而深圳湾最垫底的太古城南,除了楼道空间逼仄点,大堂,花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘,但是零散,不够形成“圈“,因此宝中不能买太贵的房子。

  提问:我的首付预算50万, 月供控制在6千左右,首套房(武汉有套小产权房,房产证还没办下来,不能卖),所以目前能承受的极限就是这个预算,但等武汉的房子能卖了就会在广州置换更好的。有购房资格,在科学城上班,孩子明年上小学。

  回答:实话说科学城一带你这个预算去买基本买不到什么货。适合你的估计是新塘一带的地铁盘,比如盛世名城,金泽豪庭,东方名都之类的。可以接受住房投资的分离的话番禺广场的东怡新区会是一个选择,有地铁的增量,潜力在你这个预算来说算不错了。

  提问:雕叔,12月有房票广州sfsd,400到450总价纯投资不自住可考虑放租,追求5到8年收益,有什么板块推荐,什么时候出手合适呢。

  回答:可以联系下我们的雕叔,400-450万总价,在目前市场下,已经远不是什么“向东向南”那么简单了 市场在巨变、区域在分化、产品和价格也在分化

  提问:首付比例 14年夫妻双方名字一套,组合贷,双方公积金贷款和商业贷款,丈夫是主贷人。目前想操作哪个二套。 1.妻子的征信会显示有贷款记录吗? 2.通过离hui操作,析产给妻子?妻子首付是三成吗? 3.或者说怎么操作才是三成首付? 谢谢

  回答:按说妻子的征信应该是无贷款记录的,一切以最新打印的征信为准,因为其中涉及到公积金,所以有可能也有贷款记录 如果有无贷款记录,则可以通过JLH来实现,析产的话,也是析产给你自己,而不是析产给妻子 先去打印一份征信,以征信为准

  提问:雕叔,有没有听说广州限购加码?

  回答:不太可能,现在广州远远还没开始,谈不上有行情,既然行情都没有,那还调什么? 广州有个好处,就是盘子大,花都从化那些郊区把均价拉低了,账面上看不出广州涨了多少,实际好的板块,老黄埔,科学城,珠江新城,天河北这些已经开始暗涨了, 网上传的调控更多是中介那帮7头在造势,玩玩气氛 但是玩归玩,好的板块还是尽快入,我已经说了很多遍了,不然后续你们又白干几年 不要干等,户口,名额还没下来的,直接签远期,然后加个补充协议规避一下风险,同步操作,真的不要等户口那些下来再去买 另外换房的同志,先买房,后卖自己现在手上的房,对你是好事

  提问:雕叔你好!预算1000万。改善型需求,重视学位,上班在科学城方向。最近看过天河和黄埔的房子后打算这么选,麻烦雕叔看看思路行不行。 1、如果选天河,只考虑猪心中和东。天河公园看过,片区街道有点乱不喜欢。牛奶厂看过,整体规划很不错,楼盘品质很高,但几乎没有配套,我们等不了。那猪心想住的舒服买个四房,基本最少1450万(嘉裕丹顿)。不考虑楼梯房,不考虑楼龄较老的小区。买猪心就是图那个地段。但缺点:上班太远,太折腾,据说高速很堵。 2、黄埔,香雪山花园,楼龄略老。新福港鼎峰,不知道为什么网上说他是科学城标杆,这个楼盘一看外立面就没有什么品质,最近价格也涨了很多。买黄埔,就图上班近,然后同样预算可以买到很舒服的大四房。但小孩学位也是考虑的重点。最近在链家上看来看去,好像只有科城山庄比较符合我们的需求。看中科城山庄二期的180平双主卧大四房。 这样选虽然是自住,但也希望房子能跟上以后整体大盘的涨幅。你觉得这个思路有没有问题?科城山庄小区内自带的学校还行吗?

  回答:预算1000万了,不用考虑科学城了,直接珠江新城、天河公园、琶洲吧,这个预算买萝岗显然不合适 1、总价约束:任何一个城市都有总价约束的规律,200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊,2000万只能买珠江新城或者保利天悦,所以总价约束很重要很重要 2、地段+产品力:在确定了总价约束之后,那么就要在区域板块之内,寻找合乎你喜欢的小区和房源,就属于中观、微观层面,比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头,到底哪个更重要 3、通勤+教育:通勤重要,但也不重要,在通勤和教育当中,我认为教育更加的重要,所以要从长远来看,教育是投资,所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了,那也不是这样说,可以寻找其他的方法,比如再买一套,或者变换交通方式 希望有用

  提问:雕叔,业主想要买家负责赎楼且要给大定,是出于什么考虑?

  回答:自己不想搞定呗,自己的钱不凑手,其实这个很正常的,也不要被什么赎楼吓到了,也是正常的交易。你要做的无非就是查好册、注意交易安全就行

  提问:雕叔 目前是这样 佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的,广州萝岗的华标峰湖御景 76平两房2017年买,都还在月供。是否应该抛掉佛山的置换到广州来 ,这种情况应该怎么调整收益最大化?

  回答:核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看,佛山桂城的房子其实并不好卖,比较难,也不是说你想卖掉就能置换过来的,比较难卖的。 但整体看:在子弹和房票紧缺的情况下,优先选择广州是对的。

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