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兰州“住改商”是无奈之举还是常态化选择?

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  2021年2月25日,兰州市政府发布了新修订的《兰州市物业管理条例》,随后,依据新《条例》 精神,兰州市市场监管局提出:自2021年3月1日起,兰州市将全面实施市场主体登记住所(经营场所)申报承诺制,适当放宽经营场所限制。

  具体包括以下两点:“首先,从事计算机服务、数据处理、文化创意、翻译服务、咨询策划、电子商务等无污染、不扰民、无安全隐患的经营事项,在不违反法律、法规、规章的禁止性规定并征得利害关系人书面同意的前提下,允许将住宅登记为企业住所(经营场所),但不作为房产性质变更的依据。

  其次,申请人无需再提交租赁合同、产权证明等各项证明材料,只需要填写房屋基本信息,并承诺对申请材料和房屋住所的真实性、合法性、有效性及安全性负责,通过登记机关对申请登记材料的形式审查,即可依法申请登记。”


  这个条款被看作是兰州市“住改商”合法化、规范化的一个信号,为在疫情期间陷入经营困境的小微企业提供了一定的帮助。

  但凡事有一利必有一弊,“住改商”的合法化,会不会冲击到尚未建立起正常流转渠道的商业地产市场?会不会使得原本就有价无市的商业地产更加雪上加霜?会不会成为压垮同样在经历困境的商业地产开发企业的“最后一根稻草”?

  “住改商”是无奈之举还是常态化选择?

  不仅是在兰州,在中国的每一个城市。“住改商”都是一个敏感的、令人头疼的问题,尤其是在省会城市和经济发达的大中型城市当中,公司、餐馆、网店、棋牌室、培训机构……,越来越多的经营性场所栖身在住宅小区内,使得“上宅下店”成为普遍现象。

  而普通民众对于“住改商”的态度也趋于两极化,一部分人认为“住改商”给他们带来了便利,也有一部分人认为“住改商”干扰了他们的正常生活,也由此引发了不少纠纷。

  即便是在一些已经出台“住改商”新规的城市,“住改商”的执行与监管也矛盾重重,一方面,根据物业管理条例来看,“住改商”除需要遵守法律、法规以及管理规约外,只要经过有利害关系的业主同意即可,但另一方面,在具体的执行过程中,“住改商”的公示主要是物业管理公司在操作,社区内部居民的协商形同虚设。这是“住改商”的核心矛盾之一。

  对待“住改商”的问题,很多城市的心态也是矛盾的,比如自2000年以来,广州市的“住改商”政策屡次调整,经历了“禁止、放开,再禁止、再放开…”的反复。兰州市也同样如此,在2016年以前,兰州市的“住改商”是被允许的,2016年兰州市调整《物业管理条例》,又禁止了“住改商”企业的经营活动,并拒绝为其办理营业执照。

  直到今年三月,又有限度地(限定企业性质)放开了“住改商”的禁令。显而易见,“住改商”禁令的放开,其目的是为了扶持疫情期间经营困难的小微企业、恢复受到疫情影响的城市经济。但“住改商”产生的矛盾依然存在,建筑物所有权区分、相邻关系、侵权责任、合同保障等方面的问题依然没有解决,监管依然不到位,长此以往,矛盾还会加深,因此,笔者认为,此次“住改商”政策的调整,恐怕是一时的权宜之计(就像已经被多地叫停的地摊经济),一旦城市经济恢复到一定水平,恐怕“住改商”还会被禁止或是从严执行。


  “住改商”对兰州商业地产影响几何?

  说起来,兰州的商业地产发展时间也不算短了,但商业地产的发展水平和规模一直马马虎虎,商业地产的布局也较为分散,从来没有形成过像一、二线城市那样比较集中的、大型的CBD中心。

  当然,这与兰州的城市综合实力有关,我们民营企业的发展环境、我们商业业态的整合能力、以及我们的消费层次和能力,都还不足以支撑大型的CBD组团。大概有人会觉得,这只是时间问题,每个城市的发展都需要一定的过程,假以时日,兰州的商业地产早晚能够发展起来,成为城市经济的有力支柱。但恐怕这只是我们的一厢情愿。

  城市综合实力的提升可不是喂猪养孩子那么简单,只要有吃有喝,每天多少都能长一点。在兰州人口流失加速、城市财政吃紧、商业环境堪忧和经济增长乏力的大前提下,我们的商业地产,其实一直都“无商可言”。

  而另一方面,兰州的商业地产、尤其是写字楼、LOFT公寓等产品的开发体量却在持续增长。据戴德梁行《2020年兰州写字楼市场发展报告》中称:自2015年起,兰州写字楼市场年均新增供应量为41.9万平米,2020年全年新增供应量为47.3万平米。目前兰州写字楼市场总存量为278.1万平米,其中只有15.4%的面积由开发者自持,剩余84.6%的面积都需要分割出售,销售压力巨大。除此之外,兰州写字楼市场的空置率也令人担忧,目前兰州写字楼市场整体空置率达到31%,空置面积为86.2万平米。其中安宁区写字楼空置率41.5%,城关区写字楼空置率30%,七里河区写字楼空置率25.8%。而且由于疫情的影响,2020年兰州写字楼整体租金也出现了5年来的首次下降,目前已经跌破百元大关,整体租金为97.5元/平米/月。市场前景并不明朗。

  在兰州市场上,写字楼的销售同样不容乐观,数据显示,2020年兰州写字楼成交量为9万平米(以网签为准),销售量仅占新增供应量的19%,总存量的3.2%。在如此严峻的销售形势下,兰州市调整“住改商”政策,解除“住改商”禁令,一定程度上释放了写字楼市场的“刚性需求”,无疑是对原本就不乐观的写字楼市场来了个釜底抽薪,兰州的写字楼市场、尤其是LOFT、SOHO等小面积公寓类产品,销售前景恐怕会雪上加霜。


  “住改商”能否帮助小微企业脱困?

  兰州的小微企业面临的困境,绝不是只有“无力承担办公场地费用”这一个。事实上,自中国开始出现民营经济以来,民营小微企业就始终在重重困难中挣扎求存,它们既不是“两桶油”也不是“铁老大”,自然难有国资委“亲儿子”那样的待遇。

  政策扶持不到位,市场监管不得力、行业竞争不公平算是常态,近几年更面临着人力成本上涨、办公场所租金高昂、融资困难、品牌建立难、周期长、推广费用高、经营成本高、利润微薄等等问题,小微企业的发展可谓举步维艰。仅以融资困难的问题为例,我们的小微企业贷款利率比大型企业要高6~8个百分点,就这样还不一定贷得到款。与这些问题相比,“办公场地”的问题还算是次要问题。

  基于以上原因,小微企业的发展需要更全面的扶持和更优化的营商环境。仅仅放宽“住改商”的限令,虽然能够给予小微企业一些帮助,却并不能从根本上解决小微企业面临的问题,反而会进一步加重兰州写字楼、公寓等商业地产的销售压力。

  在兰州,很多小微企业在居民区、住宅楼里办公,其实早就已经是一个心照不宣的“既成事实”,放开“住改商”禁令,只能算是给了这些企业一个“名分”,但每一次影响商业地产市场的政策调整(比如提高商业地产首付比例),所带来的市场压力却是实实在在的。

  此次“住改商”限令的放开,会在多大程度上帮助到小微企业?又会对商业地产市场造成怎样的实质压力?“所得”能否“所偿失”?还真的很难讲。

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