未来10年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这3个“新问题”

中指研究院最新发布的数据显示：2021年2月，全国100个代表城市的住房均价为15884元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨4.01%；二手房住宅平均价格为15585元/平方米，同比上涨3.30%。

根据百城房价可以做出两个判断，首先重点城市的平均买房成本已经达到150万左右；另外房价年涨幅不足5%，处于相对稳定的水平。全国的平均房价超过一万五，一套房子的总价150万左右，房价很高是不可否认的事实。笔者长期从事房地产行业，对房贷问题十分清楚，150万的房子需要45万左右的首付，同时每个月需要6千左右的房贷。

连续30年6千左右的房贷对购房者意味着什么，意味着一位月薪6千的人不吃不喝30年才能还清房贷。目前城市中多数人的工资水平在5千左右，大多数人都很难承受6千左右的房贷，即使对于整个家庭来说，每个月还6千的房贷也需要承受很大的压力。

因此从目前的房价水平和老百姓的收入水平来看，现在房价处于高位确实是不争的事实。当然也有教授表示：部分人买不起房子并不能证明房价高，买不起房子是个人原因。笔者认为这位教授的观点并不正确，房子是给刚需购房者住的，刚需买不起房子，那么房价就是偏高。

根据官方发布的房价收入比数据：2020年全国的房价收入比为9.2，远远超过国际正常水平（3到6之间），当然对于一些重点城市，房价收入比远远超过平均水平，一线城市房价收入比甚至超过30，新一线城市的房价收入比也基本都在15以上。

从房价收入比来看，楼市现在确实存在高房价的问题。不过笔者认为现在楼市的主要问题并不是高房价，因为国家目前对楼市的调控政策逐渐完善，不管是去年央行限制房企融资的“三道红线”新规还是央行和银保监会共同发布的房贷新规，都是为了维持房地产行业长期平稳健康发展。因此未来房价基本上会维持稳定，即使房价会有小幅上涨，房价涨幅也不会太大。因此现在楼市最大的问题不是房价，也不是高房价，而是以下这3个“新问题”。

人口出生率逐渐降低，人口老龄化进程加快

经济学家任泽平曾说过：房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口。由此可以看出人口对于房地产行业的影响有多大，特别是房地产行业的长期发展，基本就是靠人口来支撑的。笔者认为，因此影响房地产行业发展的人口因素有两个：首先是人口数量的长期走势，这基本上是人口出生率决定的；还有一个是人口的结构，也就是老年人口的比例，这和社会的发展进程有关。

人口出生率方面，近些年来人口出生率确实在逐年下降，根据近些年的新生人口就可以清楚看到人口出生率的下降。2016年因为放开二胎，新生人口数量达到了近几年的高峰，不过二胎政策依旧没能挽回人口出生率降低的事实，2017年新生人口数量为1786万，到了2019年，新生人口数量仅为1456万，2020年新生人口数量还没有公布，不过根据公安部给出的数据，2020年新生人口数量为1003.5万。

另一方面，人口老龄化进程也在不断加快，上世纪60年代正是中国人口出生率最高的时候，因此60年后的今天也正是人口老龄化进程最快的时候。根据中国发展基金的预测，2022年我们国家将开始逐渐步入老龄化社会。人口老龄化不仅是整个社会的挑战，也是房地产行业的挑战，因为房地产行业不仅依赖人口数量，同时也依赖人口的结构，因为住房需求的主要群体是年轻人，老年人的比例增多不利于房地产行业的发展。

住房空置率偏高，住房明显过剩

根据西南财经大学中国家庭金融调查研究中心发布的《2017年中国城镇住房空置分析》显示：全国住房空置率已经超过20%，二三线住房的空置情况更加严峻。

西南财经大学家庭金融调查研究中心主任甘犁表示：适量的空置房有助于住房的市场，不过如果空置房的比例过高，可能会蕴含比较大的风险。如今二三线城市的住房空置率已经高达22.2%、21.8%，同时商品房的住房空置率是所有房型中最高的，达到26.6%，空置率水平远远高于国际正常水平（5%到10%之间）。

尽管住房空置率很高，同时住房也明显过剩，但是目前房价依然处于高位，很多老百姓还是买不起房子，这算是中国楼市的一大怪象。按照正常的经济学观点来看，当住房呈现出供大于求的时候，房价应该逐渐回归到普通老百姓买得起的水平。其实主要原因还是很多房子都集中在少部分人手中，也就是炒房客和炒房团手中，因此虽然楼市整体的住房存量过剩，但是很多住房都处于空置状态，真正需要房子的人反而没有房子

楼市需求量逐步减弱，住房流动性慢慢变差

根据央行公布的家庭资产数据，中国城镇家庭的主要资产都集中在房产上，城镇家庭的住房拥有率已经高达96%，其中拥有；两套住房的家庭占比为31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。根据央行的统计数据，大多数城镇家庭已经拥有住房，对住房的需求量已经不大。即使有购房需求，也基本上是改善型住房需求，并非真正的刚需。

因此从楼市的需求量来说，随着人们住房拥有率的提高，人们对住房的需求越来越少。一方面是刚需的数量越来越少，另一方面是炒房客对楼市的信心不足，投资房产的意愿并不高。因此现在不仅刚需对房子的需求量在减弱，炒房客对投资房产的信心也在减弱，因此整体上来说，随着楼市的发展，楼市的需求量正在逐步减弱。

楼市需求量的减弱也会影响住房的流动性，过去住房需求量比较大的时候，二手房比较好出售；现在楼市的需求量逐渐减弱，二手房可能会面临“有价无市”，现在二手房的去化周期真的很长，二手房的流动性也在逐渐减弱。