限竞房千日谈丨100个项目，谁还没卖完？

2018年6月9日，瀛海府打响限竞房入市第一枪，及至今日刚好1000天整。

严肃君不舍昼夜地统计了1000天的网签数据，100个项目贡献了101799套房源。先来看看你买的和你想买的房子，排名第几。点击查看大图↓↓↓

*100个限竞房累计网签表，来源北京住建委

*数据统计时间为2021.02.28

截止到2021年2月底，北京100个限竞房入市，供应了超10万套房源，累计网签6万套，库存量还有4.2万套。考虑到网签的滞后性，保守估计实际库存量应该还有3万余套。其中---

38个项目喜迎交房；还有15个项目默默酝酿中；

65个项目网签过半；仅一盘准现房销售；

100个限竞房的维权率，99%。

近三年时间里，限竞房拥有过高光也经历了至暗时刻，限竞房业主们在大大小小的维权中都被迫成为买房专家。这三年里，严肃君始终关注限竞房：

2018，哑火的限竞房元年只网签了4518套；

2019，限竞房成交起量，卖了2万多套；

2020，限竞房首次拿下销冠，也可能是最后一次；

2021年了，买限竞房要学会「灵魂三问」---

“会降价么？” “质量咋样？”“还有房么？”

从整个北京来看，有，还不少。

01

10万套的命运各不相同

人类的悲欢各不相通，限竞房的命运也各不相同。

同为限竞房，大部分5万左右的价格，这100个项目中，仅47个去化超70%，18个在50-70%之间，剩下35个去化还不足50%。去化严重的冷热不均。

这跟入市时间相关，入市早的，占据先发优势，销售周期长，卖的自然就好一点。

截至现在，2018年入市的限竞房项目平均去化率74%，2019年65%，2020年31%，去化率递减，看上去似乎清盘只是时间问题。

但又不完全相关。典型如房山旭辉城，大兴首开保利熙悦林语，作为第一批入市的限竞房，卖了3年，网签仍不到50%，牢牢地拖住了大盘后腿。

细分析两个项目，情况也不完全相同。首开保利熙悦林语身处限竞房红海大兴，但不降价跑量，坚持顺销；而旭辉城先自降了20%没到位，去年又降价13%，一降再降，还是卖不出去，甚至比没降价的熙悦林语还少卖了110套。

降价，也并非跑量的万能神器。

两者之间不同的销售策略，某种程度上，也是五环边临铁房和六环外没地铁之间的差距，这跟地段位置直接相关。

02

地段万能理论

地段直接影响项目去化。从各区的数据就能看出门道来，城六区限竞房去化率明显领先。

城六区已入市的28个项目里，19个去化率超70%，已经都是尾盘销售或基本售罄状态。

但并不是说所有远郊的房子都不好卖。

比如怀柔和密云，共4个入市限竞房，全都没降价不说，还都卖挺好。

怀柔目前仅北科建翡翠华庭一个项目入市，去化率几近100%，已经基本售罄。密云最早入市的碧桂园·琅辉也已售罄。

最值得注意的是，去年底才入市的密云吉润园小区，虽然只网签了2套，却都顶着最高限价25072元/㎡成交，这在整个北京市场都不多见。

原因就是，项目占据了密云的好地段。

吉润园小区位置在密云比较核心，周边配套齐全。再加上项目就一栋住宅楼，房源不足百套。

严肃君认为，怀密延平独立于北京市场之外，不受大盘影响，走出了独立的行情。购房者以当地人或当地工作的人为主，核心地段的房子也就不愁卖。

03

可以错失，但别再错过

但，好地段的项目，房源真的不多了。

五环里大瓦窑商品房都报价8万了，回头看看2公里外小瓦窑「橡树澜湾」，限均价仅54378元/㎡，真香，但是售罄了……

对购房者来说，错过了就是错过了，但有一些不能再错过。

城六区中，去化率低于70%的项目还剩9个，分别是丰台郭公庄京投发展·臻御府、诺德逸府，石景山五里坨五里春秋、卓越万科翡翠山晓，青龙湖翡翠西湖、万科雲庐，海淀万科翡翠云图、京投发展·岚山，朝阳华樾国际。

刚需还有选择的机会。

西边和南边可以选丰台郭公庄京投发展·臻御府、诺德逸府，五环里还有大兴旧宫洺悦湾，北边有海淀京投发展·岚山，东边则有朝阳华樾国际，东坝新限竞房地块（华樾国际二期）预计今年也会入市。

至于等到脖子都酸掉的东城永定府、海淀天恒学院里，今年都会亮相。特别是永定府，4月开卖，户型以90㎡三居和140㎡四居为主。

多说一句，这种房子，可能有千不好万不好，但地段和价格倒挂明晃晃摆在台面上，去化绝对不成问题。真正的问题是，想买的人如何能买到。建议全款，建议迅速行动。

相对于热门区域热门项目的先下手为强，冷门区域的买房周期就可以适当延长。

比如大兴/顺义/房山，3个片区就占到全部库存量的近55%。

如果在附近上班，或能接受远距离通勤，买房需求又不那么迫切的话，再等等，从期房等到准现房，甚至现房，再决定要不要出手，也未尝不可。