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限竞房千日谈丨100个项目,谁还没卖完?

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  2018年6月9日,瀛海府打响限竞房入市第一枪,及至今日刚好1000天整。

  严肃君不舍昼夜地统计了1000天的网签数据,100个项目贡献了101799套房源。先来看看你买的和你想买的房子,排名第几。点击查看大图↓↓↓

  

  *100个限竞房累计网签表,来源北京住建委

  *数据统计时间为2021.02.28

  截止到2021年2月底,北京100个限竞房入市,供应了超10万套房源,累计网签6万套,库存量还有4.2万套。考虑到网签的滞后性,保守估计实际库存量应该还有3万余套。其中---

  38个项目喜迎交房;还有15个项目默默酝酿中;

  65个项目网签过半;仅一盘准现房销售;

  100个限竞房的维权率,99%。

  近三年时间里,限竞房拥有过高光也经历了至暗时刻,限竞房业主们在大大小小的维权中都被迫成为买房专家。这三年里,严肃君始终关注限竞房:

  2018,哑火的限竞房元年只网签了4518套;

  2019,限竞房成交起量,卖了2万多套;

  2020,限竞房首次拿下销冠,也可能是最后一次;

  2021年了,买限竞房要学会「灵魂三问」---

  “会降价么?” “质量咋样?”“还有房么?”

  从整个北京来看,有,还不少

  01

  10万套的命运各不相同

  人类的悲欢各不相通,限竞房的命运也各不相同。

  同为限竞房,大部分5万左右的价格,这100个项目中,仅47个去化超70%,18个在50-70%之间,剩下35个去化还不足50%。去化严重的冷热不均。

  这跟入市时间相关,入市早的,占据先发优势,销售周期长,卖的自然就好一点。

  截至现在,2018年入市的限竞房项目平均去化率74%,2019年65%,2020年31%,去化率递减,看上去似乎清盘只是时间问题。

  

  但又不完全相关。典型如房山旭辉城,大兴首开保利熙悦林语,作为第一批入市的限竞房,卖了3年,网签仍不到50%,牢牢地拖住了大盘后腿。

  细分析两个项目,情况也不完全相同。首开保利熙悦林语身处限竞房红海大兴,但不降价跑量,坚持顺销;而旭辉城先自降了20%没到位,去年又降价13%,一降再降,还是卖不出去,甚至比没降价的熙悦林语还少卖了110套。

  降价,也并非跑量的万能神器。

  两者之间不同的销售策略,某种程度上,也是五环边临铁房六环外没地之间的差距,这跟地段位置直接相关

  02

  地段万能理论

  地段直接影响项目去化。从各区的数据就能看出门道来,城六区限竞房去化率明显领先。

  城六区已入市的28个项目里,19个去化率超70%,已经都是尾盘销售或基本售罄状态。

  

  但并不是说所有远郊的房子都不好卖

  比如怀柔和密云,共4个入市限竞房,全都没降价不说,还都卖挺好。

  怀柔目前仅北科建翡翠华庭一个项目入市,去化率几近100%,已经基本售罄。密云最早入市的碧桂园·琅辉也已售罄。

  最值得注意的是,去年底才入市的密云吉润园小区,虽然只网签了2套,却都顶着最高限价25072元/㎡成交,这在整个北京市场都不多见。

  原因就是,项目占据了密云的好地段。

  吉润园小区位置在密云比较核心,周边配套齐全。再加上项目就一栋住宅楼,房源不足百套。

  严肃君认为,怀密延平独立于北京市场之外,不受大盘影响,走出了独立的行情。购房者以当地人或当地工作的人为主,核心地段的房子也就不愁卖。

  03

  可以错失,但别再错过

  但,好地段的项目,房源真的不多了。

  五环里大瓦窑商品房都报价8万了,回头看看2公里外小瓦窑「橡树澜湾」,限均价仅54378元/㎡,真香,但是售罄了……

  对购房者来说,错过了就是错过了,但有一些不能再错过。

  城六区中,去化率低于70%的项目还剩9个,分别是丰台郭公庄京投发展·臻御府、诺德逸府,石景山五里坨五里春秋、卓越万科翡翠山晓,青龙湖翡翠西湖、万科雲庐,海淀万科翡翠云图、京投发展·岚山,朝阳华樾国际。

  刚需还有选择的机会。

  西边和南边可以选丰台郭公庄京投发展·臻御府、诺德逸府,五环里还有大兴旧宫洺悦湾,北边有海淀京投发展·岚山,东边则有朝阳华樾国际,东坝新限竞房地块(华樾国际二期)预计今年也会入市。

  至于等到脖子都酸掉的东城永定府、海淀天恒学院里,今年都会亮相。特别是永定府,4月开卖,户型以90㎡三居和140㎡四居为主。

  多说一句,这种房子,可能有千不好万不好,但地段和价格倒挂明晃晃摆在台面上,去化绝对不成问题。真正的问题是,想买的人如何能买到。建议全款,建议迅速行动。

  相对于热门区域热门项目的先下手为强,冷门区域的买房周期就可以适当延长。

  比如大兴/顺义/房山,3个片区就占到全部库存量的近55%。

  
如果在附近上班,或能接受远距离通勤,买房需求又不那么迫切的话,再等等,从期房等到准现房,甚至现房,再决定要不要出手,也未尝不可。

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