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房子陷入“降价也卖不掉”,房子多的麻烦来了?经济学家一语成谶

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  很多人对2016年到2017年楼市牛市记忆犹新,在2016年到2017年的这将近2年时间里,全国房价迎来了一次翻倍行情。房价的快速上涨激起了人们购房的热情,不管是有钱的还是没有钱的,都想通过买房来分一杯羹,就比如那时流行的一句话是“有钱就买房,没钱借钱也要买房”。各个售楼部,只要楼盘一开盘,就会出现“排队抢房”、“摇号抢房”“开盘即售罄”等现象。可以说,在那一段时间,房子根本就不愁卖。但是随着国家对楼市开始出台限购、限贷、限售和资金监管等调控政策之后,楼市炒作现象越来越少,房价上涨的势头也被慢慢遏制了下来。最重要的是现如今房子越来越难出售,不管是新房市场还是二手房市场现在都出现了住房资源过剩,供给严重大于需求的现象。现如今,不仅是开发商在降价促销,就是很多投资客都在想办法抛售自己手中的房产。


  进入3月,楼市确实也开始慢慢回暖,新建商品房成交量正在逐渐增加。但是对于2021年的楼市,并没有以往的“小阳春”或者“金三银四”,在楼市资金监管不断收紧的情况下,目前房企们的资金链是越来越紧张。更重要的是“三条红线”的试点范围未来会逐渐增加,所以目前大部分房企都存在着降低负债率的压力。不管是缓解资金链紧张问题还是降低负债率,目前房企们只能通过降价促销来多卖房子回笼资金。新房期房还有着价格优势,开发商可以不断宣传和推出降价促销活动,但是二手房市场的业主们只能通过房产中介平台来卖房子,所以相对于新房市场,现在的二手房市场更加冷清,二手房更加难卖。

  相比于二手房的难卖,更让业主担心的是房子价格在不断下跌。就比如笔者的同学在涿州购买的房子,在2016年他购买时是1.2万元/平方米,2017年最高点时房价涨到了2.5万/平方米。但是现在涿州的大部分楼盘的价格都已经降回了1万元/平方米左右,很多新楼盘售价还在不断下跌,不少楼盘的售价都已经跌破了9000元/平方米。可以看出,随着新房售价不断创新低,涿州的二手房的价格也会跟着不断降低。


  还比如笔者郑州的一个同事,在2017年时他准备出售自己的一套小户型房子,售价65万元,当时有客户出62万元他没有卖。但是往后房价就开始慢慢阴跌,现在这套房子他出价50万都没有人咨询。前一段时间我这个朋友表示,低于50万自己是绝对不会卖的,就留着出租收房租了。其实不少人在卖房子时都遇到了一个问题,二手房降价幅度不小,最后就算降低售价,同样是不好卖掉房子。随着不断激增的二手房房源,房子正在陷入“降价也卖不掉的”现象。这是为什么呢?内行人概括了4点原因。

  1、相比于新房,二手房价格和首付比例都偏高

  就如很多人说的那样,我也想买二手房,但是二手房太贵了,我买不起二手房。确实,在售价方面,由于二手房是现房,地理位置和周边基础配套设施都比较好,所以售价会比较高。而新房都是期房,并且地理位置偏僻,周边基础配套设施不齐全,因此售价会低一些。从这方面看,二手房售价高也非常合理,物有所值,只是现在房价实在是太高,大部分购房压力都很大,所以价格因素对购房者影响很大。相比于价格高的二手房,人们更愿意购买新房期房。

  另外,二手房不仅售价高,由于折旧问题,银行在审批贷款时不会按照房子实际价值估价,一般都会进行打折。比如一套房子价值100万,银行只会估价90万,按照90万贷款70%就是63万。这对于购房者就意味着要付37%的首付。本身售价就高,再加上首付比例高,很多刚需确实买不起二手房。


  2、购买二手房手续麻烦,税费高,还存在各种风险

  购买二手房,基本上都要通过房产中介来交易,如果自己私下跟房东交易,很有可能出现钱房两空的情况。而通过房产中介,还有中介费,这中介费基本上都由购房者来出,房子全款2%到3%的中介费也是一大笔开销。除了中介费,购买二手房还有各种税费,所以综合下来,购买二手房的成本确实很高,过程也很麻烦。万一碰到不负责的房产中介,还有可能买到问题房子,存在各种各样的风险,比如房子被抵押、有租赁合同等等。一旦购买了这样的房子,以后可能面临很多麻烦。

  3、二手房房源越来越多,业主们不能像开发商那样大规模宣传

  “酒香不怕巷子深”在现如今可能并不适用了,特别是在房地产行业。不知道大家注意到没有,很多楼盘在已经停工,有很大烂尾风险的时候,售楼部依然可以忽悠很多购房者买房,其实这就是宣传和营销的作用。无论房屋建筑的好坏,至少广告做得好,售楼部宣传得很好。所以购房者在进入售楼部之后,在置业顾问的对着沙盘和样板间自己未来的规划图一番介绍之后,不少购房者就会心动,甚至不去项目现场看房子就直接就签合同买房。

  而二手房则不同,都是属于个人出售,只能通过房产中介网站来挂牌销售。所以没有广告也没有好的宣传。现如今二手房房源越来越多,一套普通的二手房在那么多房源中就如“芸芸众生”,确实很难引起购房者注意,这也是为什么现在二手房越来越来难卖的原因。


  4、大部分二手房的房龄高,品质差,购房者不喜欢

  随着房住不炒慢慢深入人心,大家以后买房子将更多是为了自己居住,买房子时也会重点关注房子的品质问题。新房自然不用说,环境和品质都不错(起码宣传上非常好)。但是很多二手房就不同了,随着时间的推移,不仅房子在变老旧,就是很多本身存在的质量问题也被慢慢暴露了出来。另外,现如今二手房市场大部分二手房房源都是老房子,环境和物业服务水平都不怎么好,并且这些房子都还在市区,价格非常高。因此,很多人在购买房子时,更多地还是喜欢购买新房。

  以上4点就是二手房现在陷入降价也不好卖的原因,其实现在新房也存在这样的问题,虽然开发商在不断降价促销,但是楼市库存依然在不降反升。其实造成这一现象的原因,还是因为现在楼市降温,很多人都开始观望楼市,不仅是投资客不再购买房子,就是刚需也开始犹豫观望。再加上现如今国家对房地产行业不断收紧的调控政策,目前的房价走势对持有房子多的人可不是什么好消息,特别是持有的房子多人,他们的麻烦要来了。


  
关于这个麻烦,著名经济学家李迅雷曾一语成谶:一套房子的资金成本和折旧成本加起来差不多达到了6%,所以从投资角度看,如果房价涨幅低于持有成本,持有过多房产就是亏本的,而且在一些中小城市,想要转手变现都很困难。其实在笔者看来,持有房子多的人的麻烦可不止这些,现如今云南省、河北省和湖南省已经出台房东税,房产税也大概率在“十四五”期间出台,随之而来还可能有空置税。因此,以后持有房产不仅面临收益越来越低和折旧问题,还会面临持有房产的成本不断增加的问题。

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