错过上秦淮、紫核，3-4万/㎡南京还能买哪？

　　在南京，错过一套新房太容易。要么中签率过低，无奈陪跑；要么一个犹豫，再想买的时候已经清盘。

　　90后阳光男孩戴维，去年因为犹豫，与上秦淮葛洲坝融创紫郡府、紫核深业青珑上府失之交臂。好在今年2月上车燕子矶万科燕语光年，感慨万分：“顺利买到，总算安心了。”

　　像戴维这样的买房人还有很多。错过了“香饽饽”板块和楼盘，均价3-4万/㎡，今年南京还能买哪呢？

　　1

　　详细说说戴维的情况。

　　他的工作地点在市区，1号线通达。去年下半年把买房提上日程，怀揣100万首付款，踏上了看房路。

　　最想买的板块，是江北核心区，理由是看好国家级新区的长远规划和发展前景。不过很快被现实劝退了：

　　第一，去年下半年，江北核心区在售楼盘，均将首付提升至8成，小户型得准备200多万；

　　第二，市区上班，现阶段江北到江南的通勤不算方便

　　在朋友的推荐下，戴维去看了紫核的深业青珑上府、上秦淮的葛洲坝融创紫郡府：

　　① 紫核的深业青珑上府，均价29862元/㎡，最小户型98㎡，总价293万，3成首付88万左右；

　　② 上秦淮的紫郡府，小高层均价31500元/㎡，最小户型96㎡，总价303万，3成首付91万左右

　　上秦淮实景图

　　两家楼盘均位于发展前景还不错的刚改板块，都是精装修现房，有地铁换乘一号线，但戴维非常纠结：离市区太远。

　　就在他犹豫不决的当口，青珑上府首开普通号中签率低至3.9%，紫郡府小户型开盘当天秒光。得，别说白月光了，朱砂痣也没落着。

　　再有戴维的消息，他已经成功上车燕子矶万科燕语光年：“赶在过年前入手的，借了点钱凑够5成首付，一桩大事落定。”

　　他选择了燕语光年中间楼层的89㎡三房，考虑到自住，买了升级装修包，均价35500元/㎡。

　　万科燕语光年沙盘实拍图

　　“说实话，忐忑的地方肯定有，燕语光年靠栖霞大道，虽然近地铁6/7号线、招商花园城、万象系商业，但是不在南师附中燕子矶新城中小学施教区范围内，教育配置这块有点弱。”戴维坦言。

　　不过他很快释然了：先上车，以后再置换呗。而且1号线北延通车后，可以直通单位。

　　2

　　短短一个月开了三次盘，“劳模”万科燕语光年让不少买房人顺利上车。燕子矶之外，3-4万/㎡的价格，今年还能买哪里呢？

　　来看南京最新房价金字塔：

　　均价4万以上的改善板块，以河西、城中、大校场、新玄武为主，户型偏大、升级装修品质好、总价高，首付比例有最高8成的要求；

　　均价3-4万，其实算是南京的主流新房价格，这一价格区间比较适合刚改客群，部分价格倒挂的板块和楼盘，会受投资客的欢迎。同时，选择面相对广，比如江北新区，可以细分成核心区、研创园、城南中心等子板块；

　　均价2-3万的板块，部分是与3-4万价格区间重叠的，比如江宁大学城，这里既有均价3万+的改善盘，也有不到3万的刚改盘，户型产品丰富、总价跨度大；

　　均价2万以下的板块，一线君就不多说了。接下来主要看看3-4万/㎡的选择空间。

　　3

　　鱼嘴

　　鱼嘴上榜，是因为华润的鱼嘴润府还有最后两栋楼待售，前期精装新房均价39800元/㎡。再开盘会不会涨价？说不好，但建议等着抄底的亲散了。

　　城南两桥

　　最近热度蹭蹭的，G06宅地毛坯房限价达38000元/㎡、彰泰观南府放话“不买包首付可能要8成”……关于城南两桥，最近一线君有详细说到，大家可以复习→雨花核心区，高调杀来！

　　河西南岸

　　主要指世茂璀璨睿湾、都会澜岸等楼盘聚集的住区，优势是与河西南仅一桥之隔，近软件谷和南部新城。近两年，河西南岸的轨道交通、学校、商业等利好在一点点兑现，适合河西、软件谷等周边区域的上班族置业。

　　仙林湖

　　提到仙林湖，大家的第一印象是生态环境好。最近几年板块的教育资源大发力，其中，仙外、金中仙林分校的含金量被家长们充分认可。另外，交通出行便捷，自驾仙林大道、绕城等，公共交通地铁2/4号线双线覆盖。可选新房，主要有水沐雍荣府和半山云邸两家，与板块二手房均价比有一定的价格倒挂优势。

　　九龙湖

　　江宁的九龙湖，供地稀缺，市场需求积压，品牌次新房价格稳中有涨。这是一个地铁、学校、商业都有的，非常适合生活的板块。金隅紫京云筑之所以能批到38200元/㎡的均价，一方面是对产品力的认可，一方面是板块价值的体现。

　　上秦淮

　　九龙湖再向南，银城、五矿、旭辉、葛洲坝聚集的上秦淮核心区，同样也是配套齐全、适合生活的板块。科技创新产业加持，这里的发展前景值得期待。不过上秦淮核心区新房基本售罄，短期内来看秦尚栖庭周边的生活配套无法跟上。

　　东山

　　江宁东山，因为海玥华府的入市而回归。但是由于土地紧缺，加上江宁核心区以百家湖、杨家圩一带为主，“东山再起”有点难度。不介意周围老小区环伺，地铁、学校匮乏，科技住宅海玥华府是非常棒的改善选择，还是现房哦。至于上元府何时开卖，一线君也想知道。

　　江宁大学城

　　江宁大学城的光环有二，一个是环山的生态环境，一个是南外直属方山分校。目前这里有9家楼盘聚集，怎么选？上一篇的推送文末有详细攻略。

　　麒麟

　　麒麟，很长一段时间内一直是尴尬的存在。改变正在不经意间到来，比如仁恒和高科的进驻，多条断头路的疏通，力小分校、南外仙林等教育资源的输入……城东的地缘客刚改，麒麟是不错的选择之一。

　　江北新区

　　江北新区3-4万/㎡的楼盘，主要集中在核心区、研创园、浦口城南中心一带。热度最高的核心区，最近新亮相楼盘加上升级包均价预计达到35000元/㎡，且首付需要5-8成起，入手门槛较高。需要指出的是，目前核心区在售+纯新盘已达16家，供货量非常可观。

　　研创园和浦口城南中心，近核心区，一方面可以共享核心区的各项配套利好，另一方面有各自的产业、规划、配套利好，只是需要一定的时间来变现。

　　这些板块和楼盘要怎么选？首要原则是近自己的工作和生活圈；重点考虑教育资源，可以优先选择仙林湖、江宁大学城；产业、配套齐全的板块，在城南两桥、上秦淮等板块里选；至于麒麟、江北新区，需要给它们更多的时间来成长。