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高层“停建”?明确了:2021按照“新标准”处理,2类房子吃香了

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  2月28日,国家统计局发布了《2020年国民经济和社会发展统计公报》。数据显示,2020年末,常住人口城镇化率超过60%,保持稳步增长态势。过去四十年,中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿,净增加6.8亿,城镇化率从17.9%提升至60.6%,整体经济经济格局发生了重大改变,且未来30年,城市化仍有20%的提升空间。

  说到底,城市化的本质还是人口从农村流向城市,城市也迎来了翻天覆地的变化。一座座高层住宅拔地而起,人们也开始进入高楼大厦办公。除了一二线大城市以外,一些小县城最近几年也开始致力于建设高层楼房。此外,还有一个直观的感受就是楼房越建越多、越建越高、同时也越来越密集。

  

  高层大规模建设,提高了土地利用率,解决了城市化带来的住房需求问题,同时也让住户感受到了良好的视野环境,高层住户的采光和通风效果也会更好。但随着时间的流逝,高层住宅也开始出现问题,一些具有代表性的专家发表了自己的观点:1、中国城市发展研究会城市研究所所长周天勇认为,未来几十层高层住宅将会大幅度贬值。2、北京大学光华管理学院教授朱国忠直言不讳表示,未来高层可能会沦为“贫民窟”。3、城市规划设计研究院院长李晓江也认为:许多城市已经成为“水泥森林”,高层住宅以后会是一个沉重的负担。

  

  从购房者的角度考虑,高层住宅的问题主要集中在以下三个方面:

  1、性价比逐渐降低

  随着楼层越来越高,高层住宅需要配置的电梯、楼梯数量也会增多。相应地,对于购房者来说“公摊面积”也会越来越大。一般来说,超过20层的住宅,公摊比例会达到25%以上,除了电梯以外,热水交换站、水泵房、配电室都会占到公摊面积的一部分。如今房价依旧处于较高水平,每公摊出去1平米,相当于多花了上万元。此外,除了购房时的公摊以外,房龄超过10年后,各项维修费用也会增多,比如外墙修补、电梯维护、各种设备保养等等,也是一笔不小的开支。因此,高层住宅的性价比会越来越低。

  2、居住体验变差

  有一个指标,和居住体验直接挂钩,那就是经常说的“容积率”,指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。随着住房密度不断加大,小区内的容积率也越来越高,因此整体生活质量会不断下降。举个很简单的例子,每逢节假日或者傍晚散步的时候,小区会出现特别多的人,那么原本安静的环境也会嘈杂起来,就不利于散心和休息了。此外,由于楼层之间距离太近,住在中下层的住户采光和通风效果就会变得很差,室内长期阴暗潮湿。

  除了生活体验以外,消防救援也是不容忽视的问题。对于高层住宅小区来说,虽然火灾发生的概率比较小,但随着房龄不断增加,一些不稳定的因素也开始出现,比如电路老化、设备年久失修等等。特别是一些疏于物业管理的小区,车辆随意停放,严重阻碍了消防的正常救援。数据显示,目前消防车上升+高压水枪的极限具体为85米左右,相当于27层左右的高度。因此对于高层住户救援也是一大难题。

  

  3、拆迁问题。

  拆迁是每个购房者都必须面对的关系到自己切身利益的问题。很多人都认为,等到高层住宅达到一定年限,可以像如今城中村一样拆掉重建。真有这么简单吗?答案是否定的。一些业内人士表示,过去房子之所以能拆,主要都是几层的小平房,拆掉可以建造更高的房子,还是有利润。但如今住宅普遍都达到了20~30层,拆掉难度很大,如果按照150%的赔付比例的话,那么新建的起码要达到40~50层才能回本,除开各项收益,新建住宅需要达到60层以上才能盈利。有专家坦言,未来高层住宅基本不可能拆迁。

  事实上,无论是学者提出的担忧也好,还是购房者自身的居住体验也罢,高层住宅的这些弊端,国家也早已经注意到了,近两年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”,住建部也已确定:2021起住宅要按照“新标准”处理。在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中就对于高层建筑与民用住宅提出了相应的规定,具体情况如下:

  

  从中我们不难得出两个结论:第一,未来开发商想要建设超过100米的高层住宅十分困难。因为要与城市规模、空间尺度相适宜、与消防救援能力相匹配,而上文已经提到过,目前大部分消防极限救援高度达不到100米的高度。第二,中小城市需要严格控制超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

高层或将“停建”?

  目前来看,对于购房者来说,高层住宅已经越来越不受欢迎了。通过“新标准”我们知道,开发商通过拆迁的方式来建造新高层住宅已经无法实现,如今很多住宅的高度已经超过了20层。更为重要的是,还有两条新规会对高层住宅产生影响。

  其一是多地发出的“多层住宅增设电梯”要求:北京、江苏、浙江、上海等地已经明确要求新建4层以上的多层住宅加装电梯。如今建造技术早已经成熟,多层住宅增设电梯并不是难事,尽管没有相关要求,我们也能够发现如今身边新建的多层住宅基本上都会配置电梯。其二是“旧改”的登场:如今大多数地区的拆迁工作已经进入尾声,取而代之的是“旧改”的登场,其中有一项很明确的规定,符合要求的4层以上老旧小区住宅可以加装电梯。

  

  对于高层住宅来说,由于热度的降低,其本身的购房需求就已经流失了一部分,如今多层住宅加装电梯新规普及后,越来越多的人会选择入住多层住宅。原因很简单,相较于高层而言,多层住宅公摊小、容积率低、火灾风险较小,上下楼也很方便。对于老旧小区的住户来说,“旧改”过后,整体生活质量水平都会提升,同时解决了“悬空老人”上下楼问题,因此也不会搬离老旧小区选择高层电梯房了。

  对于开发商来说,一方面高层住宅建设受到限制,另一方面高层需求在不断降低,因此未来或许会以多层住宅建设为主。与此同时,在高层限制令、多层加装电梯新规、老旧小区改造等多个“新标准”下,对于我们住房发展方向也会产生深远影响,目前来看,2021年起,这2类老房子将会吃香:

  

  第一类是加装了电梯的多层住宅。首先,高层住宅问题出现后,多层住宅的需求会直线上升,那么其价格也会相应上涨。其次,多层住宅有着自己的优势,整体容积率较低、并且火灾等安全隐患更小,一旦发生安全问题,逃生难度也会大大降低。最后,多层住宅的高性价比,由于住宅人数不多,因此一般一部电梯就能解决出行需求,因此公摊会小很多,并且后续的各项维护维修资金支出也会减少。

  第二类是可以加装电梯的老旧小区住宅。一般来说,老旧小区地段都比较好,处于城市的核心位置,周边资源配置丰富,商场、医院、公园等基础设施齐全。而旧改过后,生活水平、居住环境等方面都得到了提升,特别对于加装电梯的小区来说,老人和小孩的出行安全得到了保障,并且电梯加装在外部,因此公摊不会受到影响,未来具有一定的升值空间。

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