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昨晚,上海楼市拉响一个巨大信号

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  来源:樱桃大房子

  ID:ytdfz8

  关于上海的房地产,昨晚又出新政了,上海的楼市调控终于来到了土地环节……


  01

  《通知》的内容有七点,我看了一下,关键信息有2点:

  

1、限价:在房价地价联动的基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。 2、限售:优先购买的新房,网签满5年后方可转让。

  
先说新房限价,之前上海普陀区出了一块地王,被融创和厦门建发拿下了,楼面价84346元/平方米,溢价率36.15%。


  当时参与拿地的房企遭到了政府的约谈,地王频出容易烘托上涨气氛,所以限价就是为了后续房企拿地更加谨慎,降低土地市场的热度

  
土地市场的热度是降低了,新房也限价了,但不代表整体市场热度就能够降下来了。

  深圳就是一个典型的例子,深圳新房基本上都限价,尤其是西部热门楼盘。

  新房限价后,开发商的利润是少了,但是也出现打新投机热。

  新房和二手房价差越大,越受欢迎,全民打新房的现象更是此起彼伏,从深圳杭州的例子来看,炒房客变成了赢家。

  
再说限售,还是那句话,只要房子有利可图,利润足够大,限售五年影响不大。

  
注意了,上海是从网签开始起算5年,其实和广深的限售三年没有差别,广深虽然限售三年,但是是从拿到房产证后开始算,其实也是相当于5年时间。

  而且上海的限售期限增加了之后,意味着几年内市面上流通的次新二手房就更少了,二手房市场更加有市无价。

  
因此这次补丁也只是针对优先购房的人群,这样的话影响不算大。

  02

  最近上海楼市降温了,但起作用的除了调控政策,更重要的还是信贷环节。

  
现在上海所有银行按揭贷款审批都是按照最严格的标准执行,一点不能马虎。

  消费贷、经营贷全面收紧;收入流水必须双倍覆盖月供;首付来源严查,只有直系亲属的转账才认可;3年内有离婚史的一律拒绝贷款。

  
上海本地媒体柯谈地产观采访当地中介表示,浦西一个板块去年每天成交20几套,最近一周才成交十来套。

  
为什么会出现这种情况呢?

  有中介就说了,最近他们门店在一周内被银行连续退了三单,这是从业15年来从来没发生过的现象

  
而且按揭审批时间2个月起步,放款时间2个月起步,而在2020年这些手续不到一周就能搞定。

  不过现在贷款只是暂时严格还是持续性严格,都不好说, 要观望下。

  
如果只是暂时风声紧贷款收紧一下,后续又放松的话,那房价还有空间,毕竟上海现在的库存太少了,市场上钱又多。

  03

  上海都行动起来了,旁边的杭州还能继续嗨下去吗?

  
说一个大消息:今天住建部倪部长去杭州调研了!


  凡是住建部去过的地方,没有一个不从严整顿楼市的,比如上海,比如深圳,可以预见,杭州还会有更多的调控。

  
杭州虽然过去一直都在调控的路上,但楼市向来很热。

  
最近杭州成交了一套“天价法拍房”。

  
这套位于名城公馆小区,约90平方米,在经154轮出价后落槌,最终成交总价高达862万元,折合单价95831元/平方米,比周边最高的二手房售价依然高出约40%。

  
全民看涨,全民追涨,只要胆子大,鸡毛飞上天,杭州楼市已经全面进入“失心疯”的状态了。

  
杭州的朋友告诉我,在杭州,大家看不起工薪一族那点薪水,看不起小商店的生意,看不起小企业的买卖,唯有买房才是赚大钱。

  
现在市场上的真假消息此起彼伏,大家都想从中获利。

  
比如杭州一号院,业主在群吹涨那是常态,但是个别业主已经开始膨胀到乱吹牛皮了。


  上个月有传闻 杭州壹号院已有12万/平成交, 杭州的媒体房特首去核实了这件事,发现12万/平的“天价”纯属造谣,这套房子的业主根本没计划卖房。

  
也有人去周边踩盘后发现,目前杭州一号院还有很多单价8万9万的房源。


  市场一旦疯起来后,真真假假都不重要了,涨价才是最重要的,现在有不少杭州1号院业主挂牌价提到了12万/平。


  除了奥体,还有未来科技城、申花、钱江新城等热门板块的热门小区业主都在控盘造势,炒作全靠打嘴炮。

  这种氛围绝对要警惕。

  昨天杭州就出台调控新政了,法拍房限购、防范经营贷消费贷流入楼市、规范房地产行业的信息等。

  但此次调控依旧延续老风格,调控的效果一般。

  
现在杭州有个重要风险就是游资比例过高,全国游资都在流入杭州,市面上的各类贷款利率史上最低,某些变相贷款也很难查,钱太多了。

  但杭州房价想要攻克下来,恐怕很难。

  别看现在杭州的库存量大,杭州的需求也大呀。

  从2016年到2019年,杭州大约流入人口200万人,而一年的新房供应在20万套左右,供应明显跟不上。

  
而且杭州是优先外地人买房的,2019年50多万外地人流入,不少人都是怀揣着炒房的目的进来的,人多钱也多。

  
我的观点是,杭州这一波行情什么时候到头还是要取决于杭州敢不敢用猛药调控,同时收紧信贷。

  比如说针对新落户的杭州人下狠手:落户+社保满三年。

  没了外地客接盘,20万套的供应量就变得很大了,如果再把本地的一些接力贷和jyd等堵住,那么调控才会真正起效。

  当然这又与杭州的人口目标(1700万)相悖,现在至少再来500万人口,所以杭州的调控还是有点顾虑。

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