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一脚油门,首付秒变全款两套,难怪深莞客户都在抢!

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2021年刚开端,深圳楼市的调控政策就陆续有来。

  
如今的深圳楼市,已然成为真正刚需的一场狂欢,炒房客含泪离场,“最大出局城”已然成为深圳的另类身份。

  
然而,热钱烫手,炒房客折戟深圳,于是资金外溢临深就成为第一选择,热度持续居高的东莞就是首要承接地。

  
俗话说“计划不如变化大”,就在2月27日凌晨,很多人正当酣睡时,东莞紧跟深圳调控步伐,出台“史上最严”的“莞六条”,全面围堵假离婚、提高首付比例、提高购房门槛!

  
一夜之间,很多人的购房资格也随着元宵的结束而“被消”了!


  
深莞楼市调控的不断升级,系列极端炒房操作也被精准爆破。

  
换言之,如今的深莞楼市,房源集中供给了真正的刚需,尤其是深圳,就连改善型的二套房购房者都几乎无缘于新房市场。

  
具体到二手房领域,不日前,深圳住建局又接连出台文件,先是发布了二手房指导价,后又展开了对二手房参考价的专项检查,检查范围除了门店信息外,就连微X、Q~等网络平台都没放过!
根据最新的消息,深圳不少银行已公开表态:将二手房成交参考价作为二手房贷款的重要参考依据。贷款额度的降低,无异于直接提高首付成本。

  
不难发现,政府在有意调节市场,而最终的目的就是要稳住住宅房价,从而保护真正的刚需。

  
就全国范围来看,今年政策趋紧已不可逆,预计接下来过热城市仍有加码调控的可能。

  
对于购房者而言,需要意识到:当前在深莞投资房产,已不再像过去一样有钱当道,靠买房改命的时代随着漏洞逐一被堵而宣告结束,再想进入注定是败局!

  
可以肯定的是,深莞楼市被限,并不意味着临深其他城市并无机会。只要新房价差存在,就会刺激资金尽快入场。

  
基于目前的情况,资金最佳的突破口应该是哪里?

  
事实上,进入2021年以来,大湾区的楼市热点就一波接一波袭来,其中让人最为亮眼的当属近期接连霸屏朋友圈的中山了。

  
就在不久前,中山某项目开盘,据说有3000多人上演了线上抢房大战,1100多套房不到2分钟就已被抢光。

  
与此同时,房地内参还注意到一个当红不让的龙光玖誉府。据数据显示,该项目单月销3亿,在中山市网签中排名第三!

  
值得注意的是,网签前两名均来源于大热的马鞍岛片区,而它的网签量排名第三,领衔除马鞍岛以外的所有其他片区,号召力可见一斑。

  
据现场销售透露,由于深莞限购,项目接待的深莞客来访已经达到3640批,月均401批;已成交364套,月均91套,且每成交2套,就有1位深莞业主!

  
按照比例计算,成交率高达25%,这意味着每来访4批深莞客户,就有1位成为了业主,深圳红盘可谓是实至名归!

  
这不仅再现了深莞豪客的购买力,同时也再次刷新了深莞人对中山楼市的认知!

  
所谓强者恒强,作为被寄予厚望的大湾区,自然也就被赋予了更多责任,此种境况下,每座城市都有自己专属的风口。

  
放眼整个大湾区,较之于深圳楼市的自带流量、东莞楼市的持续走高,洼地的价值却是最容易被人忽略的,且大多数购房者对此后知后觉,就比如中山。

  
此前中山在大湾区中的存在感相对弱化,如今中山的深莞客户蜂拥而至,属于中山的高光时刻正在到来!

  
随着2021年的到来,除了土拍迎开门红外,大湾区楼市的“秒光”抢房速度率先在中山拉开了序幕。

  
于是,大湾区楼市风向出现了惊人的一幕:一场由深圳与东莞开启的珠江东岸楼市的躁动,忽而转向了珠江西岸的中山。

  
由此,属于大湾区的价值板块轮动,作为洼地的中山将迎来重要补课。

  
事实上,对于投资者而言,最成功的投资应该是买入洼地,收获溢价空间。

  
犹如在深圳,当所有人为挤进南山、福田而欢呼雀跃时,殊不知那些早期买入深圳龙华、光明、沙井的一大波投资者,早已用小投入收获了大回报,赚的盆满钵满。

  
作为大湾区极具潜力的质变城市,当前中山的房价表现对比其城市价值尚未形成共识,“价值高地、价格洼地”属性明显。

  
更为夸张的是,深莞热点区域难买不说,首付甚至都可以买入中山2套房了!

  
那么,在开年楼市即火的中山,哪里才真正具备以小博大的机会呢?

  
具体到中山楼市,目前很多人会把焦点置于马鞍岛、火炬、南朗等东部板块,因为在投资者看来,这些区域近距深珠,理应具备可观的投资价值。

  
东部前景看似虽好,但就配套而言,尚存在居住条件并不完善的板块。因此,若要选择东部,应当做好长线持有的准备,如此一来必定是成本与时间的双重耗散。

  
如今中山向东的趋势已经在悄然发生扭转,那些目光如炬的前瞻投资者们正在悄然向西。

  
因为类比深圳南山中心区的楼市剧本,已经在中山西部上演!


  
1、300亿新中轴:中山,西进!

  
买房投资领域最为重要的价值圭臬就是潜力,如今中山西部正处于价值爆发前夜。

  
如果对中山的区域规划足够清晰,那就应该知道湾区时代,中山正着力打造全新的增长极,这个增长极就是以西区、欢乐海岸为核心的文旅产业中轴线。

  
不同于金融CBD轴线与商贸轴线,文旅产业中轴线往南连通华润万象城,往北串起西区、东升棒球小镇,终于小榄古镇,汇聚了中山最具含金量的文旅项目,并为西部的发展带来一股强劲的“头部力量”。

  
首先是百亿华润万象城。

  
早在2020年7月份,马山片区的控规成果发布,片区总投资达到了125亿,未来将以万象城商业体为核心,打造成为集旅游、商业、文创及生活于一体的中山特色RBD。

  
据悉,项目第一期安置房已交付,若按照既定规划,250米高楼群、岐江水岸、摩天轮将陆续有来。

  
毫无疑问,万象城的规划利好正在逐步兑现,若以深圳罗湖万象城与幸福里二者互成互补的关系可大致推断:

  
万象城在为片区居民提供购物、休闲等便利时,其所提供的高端、完善的商业配套更成为拉动周边住宅价值上升的一股重要力量。

  
幸福里攀升的房价,离不开万象城日渐成熟后的繁华带动,而大批资产人士与高端居住人群的进驻,也进一步刺激了万象城的购物与消费需求。

  
换句话说,高端RBD与高品质居住物业之间的相互刺激,最终使得两者的价值都达到了共赢的局面,这就是典型的商住互激现象。

  
若以深圳罗湖万象城与幸福里镜鉴,未来待中山万象城落成后,片区房价又当价值几何呢?

  
其次,文旅产业中轴线上的第二个超级文旅地标华侨城欢乐海岸。

  
根据规划,中山华侨城欢乐海岸占地30万㎡,总投资达80亿,而随着项目以肉眼可见的速度建设,意味着项目的利好兑现亦是一天天逼近。

  
深圳南山欢乐海岸开业至今不到10年,已成为深圳的客流地标,单月客流量超百万人,周边聚集的酒店数量多达10余家,住宿价格最高可达28610元/天,且高峰期供不应求。

  
以欢乐海岸的打造为牵引,目前片区已经成为深圳最受欢迎的购物、休闲、娱乐目的地,也是深圳豪宅区、超级总部区所在。

  
如此庞大的流量价值,也将赋予区域更为强劲的爆发力,刺激片区物业租售价格上涨。深圳南山欢乐海岸如是,中山欢乐海岸理当如此。

  
不妨以深圳南山华侨城片区为例,根据最新数据,目前南山区整体均价约9万/㎡,而华侨城片区房价高达12万/㎡,足足超出均价1/3。

  
如若参照深圳华侨城的房价表现,中山欢乐海岸片区的房价超出片区40%也将成为可能,而片区物业受此利好辐射,可谓是价值喷薄在即。

  
最后再看这条文旅产业轴线的北端中山国际棒球小镇。

  
国际棒球小镇项目是市大湾区2019年重点工作,投入了1亿元建成熊猫纪念球场,并承办第二届亚洲女子棒球锦标赛等两项洲际赛事,以及十余项全国大型赛事。

  
按照最早的规划蓝图,围绕围绕城轨站布局,计划投入70亿元,用5年建设一个占地1000多亩的巨无霸。

  
除了成功举行了国际性赛事,还有大型音乐节活动,此前一场硬地音乐节,就吸引了近40000人参加,妥妥的人流收割机。

  
近年来,东升镇致力打造特色文化体育品牌,在棒球、围棋、美术、咸水歌甚至马术等领域均取得亮眼的成绩,形成了独具特色的“东升现象”。

  
除此之外,以“脆肉鲩”作为产业支点,这里已经发展了渔业观光、游艇观光、农业科普等等项目。

  
有产业有配套,自然就有人气,随之而来的就是居住需求,在中山东部房价被严重透支的当下,西部尤其是西区的潜力足以预见!


  
2、大牌房企纷纷抢滩布局

  
较之于东部,西部的配套明显更为成熟和完善,传统实业的家底也更为雄厚,正是基于此,越来越多的房企抢滩布局西部。

  
据不完全统计,中山西部聚集了龙光、阳光城、佳兆业、泰禾、万科、龙湖、越秀、雅居乐等房企大鳄。

  
若不是出于对于西部片区的长远看好,房企断不会纷纷在此落子。

  
而众房企的重金出手也是广大购房者的强心剂,因此对于西部而言,在提升宜居性的同时,区域价值也将得到进阶。

  
3、洼地价值,潜力无限

  
对比西部的房价基数低、涨幅相对缓慢,东部则是一路高歌猛进,单从热度来看,东部确实是赢了,但就未来的增长潜力而言,西部才是低调的王者!

  
楼市历来有周期这一说,板块轮动的案例不仅存在于城市之间,片区之间更是如此,就仿若前文提及的深圳龙华与沙井,过去几年都是不被看好,如今早就是飞上枝头的凤凰。

  
此时再反观中山西部,作为中山的价格洼地,但并不意味着便宜无好货,而是性价比更为突出的表现。

  
试想一下,深圳刚需首付100万以上还未必能买得到新房住宅,在中山东部或许能买到30+㎡,但100万在中山西部足够全款购房一套80+㎡的新三房住宅,居住体验的对比高下立见。

  
洼地和巨坑只隔了一层膜,因此在买房之前,不妨想一想哪里已经透支,哪里还是洼地吧!

  
由此不难推断,中山西部可以说是整个中山乃至是大湾区的优质洼地,未来无疑更具升值预期。

  
对于购房者而言,如何在中山西部的洼地中找准黄金眼就尤为重要。所谓殊途同归,再大的升值潜力终归要回归到标的本身,而这个标的到底在哪里?

  
答案正是位于西区板块之上、备受深莞客户追捧。

  
论及区位,从地图上来看,绵延数十公里的文旅产业中轴线上,它正得关键位置,项目前是东升熊猫棒球场,与西区唇齿相依,而后还有华润万象城与欢乐海岸。

  
项目近距105国道,周边汇聚与西区汽车街一脉相承的产业。

  
一边承接着西区的产业,享受着西区的生活配套,另一边又承接石岐总部经济区利好辐射,可谓是占尽了利好的黄金片区。

  
事实上,对比西区备案价破2万,这里仅仅是其备案价的2/3,还是个不折不扣的价格洼地。
论及交通,于内,可快速通达各大板块,引领大西区:

  
项目紧邻105国道东侧、广珠高速西侧,距中江高速(深中通道重要组成部分)仅约3km车程;

  
毗邻广珠城轨东升站(距项目约4.5公里);

  
轨道2号线勤政路站(规划中);

  
西至小榄城轨站;

  
东至广珠城际中山北站(深茂高铁开通后3站直达深圳)。

  
对外,坐享中山对外交通枢纽重镇,出行帷幄深中通道与深茂铁路两大重磅交通利好,占中山——深圳双城互通动脉。

  
由项目出发约3km,通过中江高速延长线直抵深中通道,约30分钟即达深圳,双城半小时生活触手可及。

  
除却深中通道外,项目另得深茂铁路加持。

  
根据最新消息,深茂铁路将于2025年通车,在中山设中山北站、横栏站、中山站3站,3站直达深圳,再度加码双城生活便利度。

  
论及教育资源,项目坐拥3-15岁全龄段成长教育平台。

  
项目距省一级学校东升镇旭日初级中学仅约550米,家门口就是名校;

  
1500米范围内集合了坦背幼儿园、新世纪幼儿园、安嘉琪幼儿园、新蓓蕾幼儿园、求实幼儿园;坦背小学、利生小学;东升镇高级中学等优质学府。

  
如此地段与资源,相信是个开发商都将高规格对待,更别提作为中国房地产百強企业的龙光集团了。

  
论及项目本体的打造,龙光在精准把控城市发展脉络之上精雕细琢。作为高保准的“玖系”精工之作,在打造之初便脱胎于该系列产品的优秀基因。

  
比如不吝重金打造的禅意水苑会客厅、架空层泛会所、约600㎡分龄泳池、主题儿童乐园,举步间,居者即享诗意生活。

  
除此之外,半围合式布局,奢阔楼间距……无不是最大确保居住舒适度。

  
更为难得的是,当深圳在不断向高要面积且容积率日渐高企时,项目却做到了2.5的容积率,这种低密品质住区,无疑可让久困于钢筋水泥森林中的深圳人得到喘息的空间。

  
当深中通道建成进入倒计时,当片区利好逐渐兑现,当其他2万+项目被过度高估时,入手这种诚意满满的1字头起潜力资产,确实需要果断的决心和手速。

  
如若不然,等待的时间资金会贬值,但房价却是一路上扬,到时再入手的成本自然是不可同日而语。因此,这样的资产对于有志者意味着什么,已经不难想象!


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