预计大宗交易会破300亿+┃2021深圳值得整购10大资产【深度】

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　　全球整购NO.1大城苗头强胜

　　有望连续四年卫冕全球整购大城

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　　深圳自2017年晋升“全球第一整购大城”，风头持续已4年之久。参见：┃2020深圳又荣摘。

　　数据调整，2020深圳最终大宗交易高达313.65亿+，内地国企、私人资金席卷而来，覆盖办公、公寓、工办物业类型。

　　深圳，作为《粤港澳大湾区发展规划纲要》中的中心城市，创新能力勃发，创意产业迭代升级提速，再加上营商环境优，成为众多企业心目中理想的总部基地优选城市，促成了商办物业大宗交易频发发生。

　　2021开年就牛气冲天，才过去2个月，大宗交易已经破50亿！万科、远洋、汉京、中集、粤海城皆有贡献。另，截止目前不完全统计，有整售预期的仅仅写字楼、工办大宗标的已14个（欢迎继续补充），超200亿+，再加上还有超3万套的可售公寓，按照常规，公寓还有数十万平米的成交预期，这意味着“大宗交易标的量”足够大，2021深圳依然有望保住“全球整购大城”称号。

　　PART 01

　　回顾

　　2020深圳大宗交易313.65亿+

　　特征：内地国企、私人资金席卷而来

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　　2017年

　　深圳开启大宗资产整购元年

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　　2017年被整购的物业主要是公寓、甲级写字楼。这类物业不限购不限贷，不占名额。哪类企业在玩整收购？国企、银行、基金公司、大型企业。主要物业集中在前海蛇口为主（招商前海湾、招商太子湾、QFC都有洽谈）。

　　2018年

　　深圳全市大宗交易总量比2017年减少两成

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　　全年录得的交易总额约280亿元，近50%交易额来自写字楼交易。戴德梁行数据显示，2018年深圳大宗物业交易共有6宗，成交金额最高的是12月成交的华侨城OCT大厦，总额约一百亿元。成交的物业类型多为写字楼，买方背景包括了有基金公司、银行、保险公司以及政府单位，交易用途方面除了基金公司以外其他属于投资的较少，多数为自用。

　　2019年

　　超过500亿案

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　　2019年的整购案例如：侨城坊爆出7栋写字楼整层成交，每栋6亿+，合计42亿+；华侨城、招商、深业等都爆出甚至十亿级整购案；粤海阳光爆出内地个人购买5亿公寓！……

　　2020年

　　整购金额313.65亿+

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　　特殊的年份，影响世界的大宗交易竟然来得比往年更早一些。2020年的大宗交易金额313.65亿元，成交项目27个。

　　数据来源：深圳写字楼

　　数据统计，2020年整购的企业主要分别几大阵营：

　　第一阵营：银行保险开泰银行（自用）、人保集团

　　第二阵营：国企深圳特建发、广电运通、深圳地铁集团

　　第三阵营：港资森峰有限公司

　　第四阵营：民企华晖集团、李宁集团 、乔丹体育

　　实力企业抢先布局深圳世界门户、深圳湾环湾总部基地。除了整购现有物业，还有相当一部分的企业以拿地的方式进驻，并未在统计之列。

　　PART 02

　　2021深圳值得整购的资产曝光

　　预计2021年深圳在大宗交易上会有量的突破

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　　2021，在市场低靡情况下， 很多写字楼和产业类项目散售不理想，整售意愿明显上升，根据调查，不少机构2021年已接受多个项目的整售委托，包括南山、福田、宝安、龙岗等区域，体量在6000㎡至15万㎡之间，总金额介于5亿至20亿。

　　2021开年2个月，万科、远洋、汉京、中集、粤海城皆有整购信息传出，经典交易案有：

　　· 2021年1月30日，万科万科星宸大厦，整栋出售，建筑面积约18000㎡，销售金额约5.6亿。

　　· 2021年2月1日，乔丹体育股份有限公司成功收购中集前海中心T2栋，成交价10亿元。

　　· 南山远洋滨海大厦，28亿整售，来自北京的投资方。

　　据不完全统计，深圳2021值得整购的大宗交易14个，总金额约205亿；其中南山区8宗，宝安区3宗，龙岗1宗，龙华1宗。总体来看，南山预计供应量最大。

　　整售金额 | 40亿元

　　深城投湾流大厦-No.001

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　　项目名称│深城投湾流大厦

　　项目地点│前海自贸区

　　整售面积│44857㎡

　　售价 | 预计40亿

　　深城投湾流大厦位于宝安中心区。这里定位为与前海自贸区共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安文化、商业、商务、总部轻济和体育中心，且规划为独具滨海特色的现代化花园式城区。全球四大湾区之一，粤港澳大湾区，湾区价值，产业高地多重力量叠加。

　　整售金额 | 29亿元

　　远洋滨海大厦-No.002

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　　项目名称│远洋滨海大厦

　　项目地点│南山前海

　　整售面积│43113.34㎡

　　售价 | 28亿

　　远洋滨海大厦位于南山区核心位置东滨路上，地铁9号线西延长线上盖物业，左手前海右手后海，距离前海自贸区约700米，距离后海总部基地也一站距离。由2栋120米的建筑体组成，集国际化甲级写字楼、高档服务式公寓以及配套商业于一体。CCD香港郑中设计，大堂挑高12.5米。被投资方购买多个整层，转手销售几率大。也是近年“流行做法”。

　　整售金额 | 29亿元

　　华联城市中心-No.003

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　　项目名称│华联城市中心

　　项目地点│南山中心区

　　整售面积│4.3万㎡

　　华联城市中心与以上项目比邻，但规模更大，影响力多年。地铁一站即达前海，2公里连接深南、滨海、北环等三大城市主干道，4公里即达深圳湾口岸，5公里即达蛇口邮轮中心。华联城市中心总建面约80万平，分两期开发，集研发用房、商业、办公、居住等多元业态于一体。世界级建筑事务所GMP设计，打造“前海之门城市超体”，围合式布局，整体化平台设计。去年实现6个亿的整售轰动深圳市。

• 　　T1总部生态平台，未来华联控股总部所在，并全部自持，打造独具特色的总部生态圈。标准层建面约2100㎡总部办公空间，现楼整层起租。

  　　

• 　　T2位于东滨路产业走廊首排，非常具有昭示性的总部商务封面。可以整售。

  　　

• 　　T3科技创新中心，智能金融领跑者广电运通于此打造深圳总部，目前已进驻办公，相当的有号召力。标准层建面约1400㎡总部办公空间，可以整售。

  　　

• 　　T4作为园区配套居住空间，规划高端产业寓所，非常热门。

  　　

　　整售金额 | 27亿元

　　招商前海国际中心-No.004

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　　项目名称│招商前海国际中心

　　项目地点│前海自贸区

　　整售面积│3.5万㎡

　　招商前海国际中心项目，位于深圳前海自贸区妈湾二路与怡海大道交汇处，是招商蛇口具规模的商务生态集群，属于招商前海湾一部分。招商前海湾总占地19.83万平米，规划建面约80万，融合办公、商业与居住等多重业态为一体的前海自贸区综合体。项目本身也包含写字楼、公寓、住宅、商业四重业态，总规划建面约26.5万平米。

　　整售金额 | 19亿元

　　会展湾中港-No.005

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　　项目名称│会展湾中港

　　项目地点│前海会展湾

　　整售面积│42000㎡

　　深圳会展湾总建面超300万㎡，采用“建设、运营加综合开发(B O +D )”一体化运作模式，综合体包括总建筑面积约157万㎡全球最大会展展馆深圳国际会展中心和总建筑面积约154万㎡的会展综合配套，实现“会展+配套”的紧密互动，资源共享。

　　
会展湾·中港位于会展新城核心区，总建面约36万㎡的会展商务综合体，为深圳会展湾一部分。由全球知名设计事务所Gensler整体规划设计，紧邻新展馆入口及地铁口，规划物业包括约6万㎡会展精品公寓、7万㎡希尔顿星级酒店群、8万㎡高端甲级商务写字楼（可整售）和4.6万㎡产业展贸馆。

　　整售金额 | 13亿元

　　万科星宸大厦-No.006

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　　项目名称│万科星辰大厦

　　项目地点│宝安

　　整售面积│42000㎡

　　万科星辰大厦约10万㎡甲级商务办公，涵盖企业不同周期办公物业需求。甲级办公—企业形象升级，实力企业优质门面；创意办公—企业成长基地，中小企业进阶平台。以国际甲级办公标准打造区域商务封面，满足区域企业对高端办公环境和形象升级需求，注重企业发展，有助企业更好的招揽高科技人。很好的性价比刚需。

　　整售金额 | 12.8亿元

　　汉京时代大厦-No.007

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　　项目名称│汉京时代大厦

　　项目地点│南山前海

　　整售面积│43113.34㎡

　　
汉京时代大厦项目占地约15万平方米，开发量近百万，将建设成为“办公、商业、公寓”为一体的国际级湾区标杆综合体项目。属于汉京前海中心项目启动项目，由美国KPF建筑师事务所设计，突出生态与产业融合理念，旨在将绿色、生态、健康融合。

　　▲汉京时代大厦效果图

　　整售金额 | 19亿元

　　前海中冶科技大厦-No.008

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　　项目名称│前海中冶科技大厦

　　项目地点│南山前海

　　整售面积│独栋商业8000㎡

　　前海桂湾片区03-05街坊集中了城市与自然的双重焦点，深圳前海中冶科技大厦位于此。获得“2020年德国标志性建筑设计奖”（2020 ICONIC AWARDS: Innovative Architecture），凯达环球（Aedas）操刀设计。塔楼立面造型的灵感来源于具有吉祥寓意的锦鲤，通过建筑的语言将锦鲤优美的曲线抽象为富有力量感的挺拔线条。

　　整售金额 | 10亿元

　　中集前海国际中心-No.009

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　　项目名称│中集前海国际中心

　　项目地点│前海前湾

　　整售面积│46000㎡

　　
中集前海国际中心坐落于前海前湾片区，建面约46万㎡，亲地总部、双塔空中总部、独栋商墅、总裁行政公寓、国际商业于一体的高端产城综合体。项目坐拥国际会议中心、国深博物馆、国际医院、国际学校、星级酒店等城市客厅配套，享受前海产业集群、创新制度、人才政策及良好的营商环境等多重优势。

　　整售金额 | 8亿元

　　深圳HBC汇隆中心-No.010

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　　项目名称│深圳HBC汇隆中心

　　项目地点│深圳龙华新区

　　整售面积│2300㎡

　　HBC汇隆中心项目位于深圳龙华新区深圳北站东广场南侧，总体量达14.2万平方米，LOFT、甲级写字楼、裙楼商业三大业态，深圳万科和深圳地铁合作开发。由国际著名设计师：冈萨雷斯•普利多设计，以“微缩城市”和“空中社区”的理念打造。

　　2020年深圳写字楼空置率

　　连续第5个季度上升 已达25%

　　在市场低靡情况下

　　很多写字楼和产业类项目散售不理想

　　整售意愿明显上升

　　同时市场上出现险资 自用型实体企业

　　北方企业在寻找性价比高的优质物业

　　随着中国经济的整体复苏

　　以及深圳“双区”红利显现

　　预计2021年深圳

　　在大宗交易上会有量的突破

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