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自救进行时 万科系老将入职、成立资管公司里的泰禾苦旅

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  观点地产网 泰禾宣布万科入股后,作为战投方的万科设定了三个先决条件,这宗交易也一直悬而未决。

  不过,这起万众瞩目的债务重组似乎迎来了新的进展。

  战投协议签署后,万科有了第二次公开表态。2月27日,万科在互动易上就入股泰禾最新进展作出回应称,此次股权投资交易能否最终达成,仍取决于相关先决条件能否满足,当前仍存在不确定性。万科当前未单方面终止合同,但保留合同约定的相关权利。

  最近的消息也是利好,大多集中在万科进场加速。

  3月2日据媒体报道,接近泰禾的知情人士表示,万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定,万科派驻人选也已基本确定。该资产管理公司将在3月份正式启动,不过具体哪些项目装进该资产管理公司,还在协商之中。

  另有消息指,万科来泰禾管理公司的人,正在路上,且牵头的是首席执行官头衔,且为万科老将。

  对此有分析称,万科应是先等待泰禾经历内部的深刻调整,目前此举则先是从项目层面着手,再是官宣对上市公司的入股。

  距离泰禾与万科债务重组协议的签订已经过去7个月,泰禾赢得了一些时间,并积极展开自救。一切似乎仍未有定数,也似乎迷雾正在一层层拨开。

  债务重组进展

  泰禾2月9日发布的公告中,第一次用了“尽快形成并推进全面债务重组方案的落地”这样的字眼。

  相比过往的各种“不确定”表达,这被解读为难得的积极信号。

  引战投传闻盘旋了将近3个月,万科于7月31日确认进场,拟用不超过24.27亿元买下泰禾第二大股东位置,黄其森保住了泰禾的控股权。

  不过万科表示,此次交易落地需达成两项严格前提条件。其一,泰禾需进行债务重组并恢复正常生产经营;其二,万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,并就暴露问题的解决方案达成一致。

  同时,万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

  这些“先决条件”都是原则性的表述,没有具体指标性、数字性内容。当时公告的一个明确时间限制是,若全部条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方面豁免,万科有权单方面终止协议。

  从目前来看,万科无意单方面终止协议,且正在准备进场。

  据知情人士了解,传闻的资管公司最快本月底成立,4月前后万科团队也会到来。债权人的诉求则是6月30日前万科入股,展期生效,而万科进入泰禾的时间大概率是4月底和5月初。

  稍早前2月3日的泰禾内部管理层工作会议上,黄其森表示,泰禾最困难的时候已经过去,70%债权方已经签约或者正在签约,春节后会正式宣布万科战投入股的消息。

  2月9日回复深交所《关注函》时,泰禾表示,截至目前正在与各债权人就债务重组方案进行沟通,公司将尽快形成并推进全面债务重组方案的落地,维护债权人及公司各方利益。

  具体而言,正在积极与相关债权人进行沟通,通过融资置换、债务展期、延期、分批还款等方式,针对逐笔债务协商出妥善的解决方案。为积极稳妥化解公司债务风险,已聘请专业机构开展债务重组工作,协助公司组织、协调债权人沟通意见与诉求,并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供专业意见。

  最新消息显示,关于债务重组谈判,大债权人中仅剩信达一家尚未点头。消息援引知情人士透露,信达对债务重组协议中展期时间和利率无异议,但双方在附加条件上还没有谈拢,涉及部分项目。

  信达与泰禾的谈判,一方面与信达内部人员变动有关,另一方面则是泰禾想尽最大努力保住公司利润。这其中,让泰禾有所期待的是信达退让。

  至于已达成展期或签订备忘录的大债权人,泰禾正在尝试以存量债务展期和债转股方式,从项目层面盘活。

  泰禾展开的自救行动,债务谈判为重中之重,而这方面进展较预期为快。可见万科入局的预期,有利于泰禾与银行金融机构谈判。

  资料显示,泰禾主要六大债权人分别是华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产,前四家是拥有金融全牌照的四大AMC,而长城是泰禾最大债权方。

  债权人陆续做出让步,要么展期,要么签订备忘录,这被认为是债务重组方案撕开了一道口子。

  2020年11-12月,泰禾旗下佛山、珠海、深圳房地产项目公司,分别与厦门国际信托及渤海银行、民生银行、长城资管达成借款展期协议,最长一笔展期到2023年12月,其中长城资产予以泰禾120.03亿元的债务展期延至2023年。

  有业内消息透露,泰禾集团很多金融安排是万科团队牵线协调。在这之前,万科总裁祝九胜公开表态时,曾对泰禾债权人提出“要么集体沉船,要么集体上岸”的忠告。

  泰禾自救苦旅

  一路高歌猛进的泰禾,在堪称史上房地产调控最密集的2018年跌了一跤,艰难的时刻应该从那个时候开始。

  之后,通过出售项目股权、减少投资、加快销售回款等方式,泰禾缓过一阵。但尚未处理妥当又遇上疫情黑天鹅,从销售断流这一环开始,债务逾期违约、实控人被列失信名单等事项也接踵而至。

  债务问题成为最难过的一道坎,流动性成为症结所在,泰禾亟需自救。

  目前完成的债务谈判更多是为泰禾赢得时间,断臂求生之外,黄其森展开了一系列的自救行动。

  其中包括出售保险牌照——泰禾人寿。

  2020年8月28日,万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示,万科最终能否参股泰禾取决于三个要素:泰禾的求生欲,金融机构的理解程度,政府部门的姿态与智慧。

  经历此次还未完结的危机,2月21日,黄其森对外有了更进一步的表达:我已经不是壮士断腕,而是壮士割肾。

  债务谈判之外,要解决流动性危机,将手中资产盘活、变现,快速回笼资金更为关键。危机尚未解除,泰禾内部最重要任务是各地项目“复工复产”,旗下一批项目重新获得开工和销售许可,部分项目的资金问题得以缓解。

  2020年11月有消息称,万科正在和中国华融协商,不排除双方将一起进场,盘活泰禾南京和苏州项目;同时,泰禾区域组织架构也有所调整,如泰禾上海区域被正式撤销,大部分区域改编为事业部等。

  根据知情人士透露的最新情况,泰禾接下来个别项目在经万科同意后,会选择出售以及引入其他央企进行合作。

  值得注意的是,2月6日的官宣消息显示,泰禾与中国能建葛洲坝集团就新型城镇化领域共商合作。

  葛洲坝方面表示,其具有强大的融资能力、工程建设能力,与泰禾集团发展理念相通,优势互补,双方将精选优质项目,在项目股权合作、施工协同、商业配套服务、未来社区建设等领域加强对接。

  对此有言论解读称,泰禾正在找有实力的承包商,解决工程建设施工的事,这是泰禾复工复产的基础。此外,双方日后的合作还会涉及项目股权、投融资等。

  导致危机爆发的另一个原因是内部管理,黄其森也有了更多总结和感慨——之前太依赖经验主义,跟万科接触后,感觉自己管理上就是“小学生”;对政策的严苛程度没有预判,对市场规律不敬畏,以后花钱一定不会大手大脚,用人标准也一定会和过去不一样……

  只是债务重组虽有所进展,但依旧悬而未决,变量尚未可知。

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