不撸房了，那撸啥？

我今天的状态有点像郭主席的传教士，跑去告诉那些正在高杠杆炒房的朋友，用郭主席的原话：“买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”

巴特，效果不咋好。他们要么像对待“狼来了”里的那个小男孩一样不care我；要么就是灵魂拷问我：不撸房，那撸啥？

一、

这个问句，换上专业一点的说法，就是——

投资换锚！

老的“锚”，赢面在于入场要早，过程中要敢，但玩到现在了差不多该收手了。

如果击鼓传花才一半，就有人太早清醒说不玩了，这人大概是个书呆子，但书呆子不危险，居者有其屋，好人一生平安嘛。

如果击鼓传花都快鼓停了，有人这个时候突然加着高杠杆借着钱薅着人头房票往里冲，那就是去买单的了，这人是个傻子，哦不，是个侠，接盘侠。危险的。

贪婪和恐惧本就孪生。

如果你们要问我时间点，我个人观点你们当耳边风随便听听就好，应该是今年年底到明年年初。届时凛冽的楼市冬风会把人吹清醒，大家会发现就算房地产大涨二十年，那也只是周期，不是永恒。

风向是会变的。过去“愉见财经”只预警345678线楼市，坚持一线房产是核心资产，但这次，涨太高的一线，恐怕也未能幸免了。

新的“锚”，一大可能性在于把高企的“债”的杠杆，转“股”，这样大家都暂时安全。这个方法以前也用过，大体可以叫“杠杆转移”。所以机会可能会在资本市场，一二级市场都算，并且会偏向科技创新、一些科创新动能。

并且国外水放太多了、而这轮我们相对克制很多。

对着比比的话，我们一线城市的房子很贵，北上深加起来能去买美国。但，我们的股权（包括港股）比起美国还是便宜的吧。文绉绉的话叫：人民币资产是全球价格洼地。

就挑道琼斯来说吧，现在的，相比2008年次贷危机后那个坑的，道指翻了5倍了。同期，我大A差不多才1倍。如果说基本面的话，同期，美国GDP也只涨了50%。

当然咯，我说的是长线和一种可能性，还待观察的，没有定论。短期切忌见风就是雨哈，耐心就是钱。短线，如你们所见，股市还在调整，美林的时钟都快转成电风扇了。

调整期比的是心态，我们当小老百姓的不用太过敏感，如果已有好标的，关键是拿得住；如果看中的标的还有明显溢价，关键是等得起。

如果资本市场真的要变新“锚”，那它就要先体现出基本品相与品质。现在这种要么抱团要么泡沫冷暖不均还退市不畅的市场，总觉得哪里还是缺一口气。

羊群是最好诱导的。哪里的草肥美，自然会往哪里去。

底子稳了，基本面好了，人心和钱，自然就会蠢蠢欲动的。

二、

我们的房价到底贵不贵？

有句刚句，70个大中城市以外的，尤其是56789线的，真不贵。用我经济课老师的话说，就是“一对农民工夫妇一个月的收入就能买一平米了”，合理。但这些地方，再合理也不值得投资，因为人口呈净流出，没人就没买盘。

到70个大中城市，偏贵了。尤其是一线，那简直就是造富，拉开贫富差距。

一个感性的描述是，我带我妈去了全世界好几个发达国家旅行，上海老太太出门就爱问房价，问完折算成人民币多少钱一平，然后都啧啧地说，嗯，不贵不贵，划算划算。甚至在东欧这种地方，她问完房价会称奇，那么便宜啊，赶紧买几套！（当然很多国家的房屋保有成本高，房产税啊每年的维护成本啊等等，这是后话了。）

再上理性的数据。鸣谢以下研究出处：苏宁金融研究院、恒大研究院任泽平团队。

标尺一：房价收入比。国际通行说法认为3~6倍是一个较为合理的区间。一线那根橘黄的线，高了。

标尺二：住房市值占GDP比重。中国的356%，美国的126%，日本的208%，德国的238%，英国320%，法国341%。

需要额外提一嘴的是，20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高达391%。

标尺三：算杠杆率的，房地产贷款占GDP比重。

我国，据国家金融与发展实验室数据，2010-2020年末，房地产贷款与GDP之比从15.9%增长到了40.1%，是居民杠杆率上升的最主要原因。

对比美国，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

最后要说，房价太高是有问题的，除了金融风险外，还有其它经济问题，比如抑制了消费马车、科技创新等。很简单，如果干实业来钱没炒房炒楼快，那钱就会去炒房炒楼，所谓实业空心化。

三、

文末回链“愉见财经”昨日梳理的《房地产泡沫、货币政策走向、银行不良贷款、金融降杠杆：郭树清发布会划重点》，清醒、到位。我觉得有挺多重要的风向讯号的，还没读过的朋友建议要看。

我来拎几笔读后感：

1，房地产是灰犀牛，金融化泡沫化倾向比较强了。

2，欧美金融市场泡沫是要破的，演化成又一次金融危机也不是没可能，贪恋美股涨幅、要跟什么特斯拉飞上天的朋友自己看情况决定，如果是我，君子不立危墙之下吧。

3，国内金融杠杆还要降，不肯降，苦头还在后面。

4，风险滞后效应，银行的不良肯定会上来，加大核销，那些藏起来的利润可以standby一下了。

5，以前采访互联网金融，说到资本充足率他们都表现得鸡同鸭讲一般。可是，这是金融监管的核心啊。来了。

6，至于贷款利率，银行也很纠结吧。涨一点吧，也不能一直让利，是吧。