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上广深杭限售对比:上海似紧实松,时间最可控

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  刚刚,上海发布新政,继1.21沪十条之后,加码限售——购房合同网签备案满5年方可转让。


  北上广深杭五大一线城市里,现在只有北京商品住宅还没有限售,广深杭上四城陆续推出了限售。之前,也有厦门、福州、青岛、成都已经推过限售。我们只对比五大一线城市,按时间倒序。

  刚刚,上海限售政策:“按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。”

  注意,弄懂上海限售不容易,有前提条件——“优先购房政策”、“新房”、“网签为界”。

  上海在1.21出台“沪十条”,其中要求:“完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足‘无房家庭’自住购房需求”,这是上海“优先购房”政策的由来。

  在2月6日,上海首批3盘发售时,“优先购房”细则落地——全部采用计分制优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个分数;再按照摇号人数比房源多30%的原则(即1.3:1,深圳是3:1),按计分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。


  这个里面,最核心的是认筹/套数比=1.3:1,超出即要执行优先购房,进而接受今日的“限售五年”政策约束,而如果不超出,那则应该理解为:不需执行该等限售政策。

  第二,从政策文件看,上海限售政策只针对新盘,不涉及二手。

  更重要者,上海限售计时非常“独特”——以“购房合同网签备案”为界,这一点,非常有利于购房人计算房产持有时间。别看它限售五年,实际上,和其它三个一线城市相比,上海的限售是“似紧实松”,并且“时间最为可量化”(下面说)。

  再看杭州。

  1月27日,杭州出台新政,在原来限售的基础上进一步加强住房限售——“规定本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目,购房人以优先购买方式取得的商品住房,自取得不动产证之日起5年内不得转让”。


  杭州限售较久,2020年首提“五年限售”,当年9月4日,杭州出新政,规定无房家庭以优先购买方式取得的住房,拿证之日起5年内限售。这里面,涉及到对“无房家庭”认定标准,也解释了什么叫“无房家庭优先购买”(下图)。


  那么,1月份的政策,是在之前的基础上再次加码,规定新房中签率“小于或等于10%”,都要五年限售,也就是说认筹/套数比≥10:1

  从政策看,杭州也是针对新房限售,限售起计点是“拿证之日起满5年”,这个是各地的通行做法,其实不太好计算持有时间。

  再看深圳。

  在深圳的小伙伴都熟悉,深圳2018年7.31推“限售”政策——3年限售。

  “居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”。


  看起来,深圳是限售期不长的,不如杭州,也不如上海。但实际上,加上其它约束,深圳的政策是非常不轻松的。

  一是深圳的限售政策,是涵盖了“二手房”的,这是上海、杭州所没有的。二是,深圳以拿证之日算3年限售,实际上根据我们之前的文章《盲目打新的风险》推算,“打新”的买房人锁定期限要在至少6-7年。这是因为去年疫情期间,新盘销售门槛变宽——出地面即可。很多新盘的交房时间都迟到2023年底,加上拿证,再加3年限售,锁定期就会很长。

  最后看广州。

  广州是这四大城市里最早出台限售的,早在2017年3月30日,广州便颁布“限售令”,限售2年。

  “居民家庭新购买的住房(含二手房),须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房,须取得不动产证满3年后方可转让”。

  从政策覆盖面看,广州也涵盖了二手房。但从限售期看,广州是最短的。

  综合对比来看,我认为可以跟大家谈几点。

  一、上海偏松

  看这4个城市的限售,大体是以下几个特征:

  1)广深杭是以拿证算起点,上海是以网签算起点,看起来上海5年很长,但实际上更容易计算,因为房地产是期货,网签之后,还有交房、办证,这个过程至少都有1-2年的时间,。所以,上海看起来时间长,但是,不能和杭州比。深圳如果没有去年销售门槛的降低,也不能和杭州比。但因为销售门槛降低导致交房时间延长,所以,深圳限售3年实际上跟5年差不多的。所以,上海虽是限售5年,但扣掉交房、办证时间,实际限售应该也是3年左右。但!注意,从上海、杭州看,深圳、广州如果接下来政策控不住,继续延长到5年也不要吃惊

  2)广深是覆盖面广,广州、深圳都是覆盖了二手房,政策的打击面是非常大的。上海、杭州则都只针对新房,而且是“无房优先”的新房,政策的打击面是可以比较窄的。所以,别看广州限售期只有2年,但是覆盖面大,而且加上交房、拿证时间,广州是不弱于上海的。当然,这一点,和上面说的道理一样,对于上海、杭州,如果二手房控不住,这个限售扩大覆盖面也是一样“自然而然”的

  二、不要高估限售的作用

  在有关限售的很多文章里,我都看到类似的评论:把限售期限延长到5年-10年,甚至15年,看看房价跌不跌?深圳春节前后有关限售“3改5”的传闻也一度甚嚣尘上。雪球上也有粉丝表达过类似的看法。

  总体给我的感觉是,不少人是因为对高房价太痛恨了,所以不管是限售也好,限购也罢,都“越狠越好”,只要政策狠一定能把房价干趴下。

  我们搞观察的,不能带着情绪、立场看问题。类似限售这些干预政策我说了几百遍了:短期有正面作用,但是越久副作用越大,直至超过正面作用。限售的确在短期内,能够起到加长买家持有期限、抬高对其资金能力考验的作用,进而降低回报预期,逼迫他退出市场。就是让你手里握着6-7年不能卖,这个期间你得老老实实赚钱供房子,傻了吧。

  但是限售会降低新房的流通性,减少二手房的供应。不管你是限售3年还是5年,那么,在这个限售期内,新房不能流入到二手房市场上了,这造成二手住房供应量的减少是显而易见的。比如上海,意味着从今天开始到未来的5年内,新卖的房子可能都要“停”在那里(我们假定所有的新盘都被限售),大家可以算一下每年上海的新房成交量有多少,就有多少不能动。同理,深圳2018.7.31起限售3年,如果是买二手房,那意味着一直到今年的8月,才有当时买的房子放出来。如果是新房,加上交房办证,保守假定以5年为期,那则意味着一直到2023年的8月之前,深圳这5年的新盘都不能流入二手房市场。每年4万套的新房成交,5年就是20万套,市场上没有这些货了,只能靠存量二手房来撑。

  Ok,我问大家:你觉得二手房的业主会不会继续联手抬价?如果深圳的人口、经济、真实需求量一直都在增长的话,那些人去哪里买房?

  除非全面冻结这个市场,否则,这是一定会发生的故事。深圳会发生,上海、杭州、广州,也会发生。短期不发生,长期一定会发生。这个你发泄情绪也没用,不要用你的想象去揣测所有买房人。别看短期你觉得对,时间拉长点,你会认同我。

  三、政策大乱斗。

  我之前在1月的两篇文里都说了:今年是我们新一轮调控的启动,我们会进入一个房价上涨与调控增压的年份。《》、《》。

  从现在看,都是如此,各个地方都像竞赛一样的出政策,预防/打压房地产。这个在我们的预料之内,打是一定会打的。而且,不老实,会被打得更狠。不会有例外,越是一线城市,越是要做好“表率”。

  这个时候,去预测哪座城市还会有什么政策,已经失去了意义。所有的一二线城市,都会出政策,或早或晚。在大湾区,就一周前,2月27日,东莞也出了调控。很快大家会看到,惠州也不会闲着。

  3月从来都是房地产的“挨打月”,从现在开始,各位可以心潮澎湃地看,高潮迭起,每天都有大新闻。

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