谢逸枫：灰犀牛是债务！房地产的核心问题是供需错配 买房很安全

　　文/谢逸枫

　　针对2021年3月2日，关于“中国金融体系最大的灰犀牛是房地产、房地产的核心问题是泡沫比较大、买房子为了投资投机很危险”的爆炸性言论，许多同行、房企、地方官方问我怎么看。这些言论、观点，所表达出来的最直接信号是把房地产“妖魔化了”。每轮调控、每次房价上涨之后，重大的时间节点里面，基本上是屡次提出大同小异的表达。

　　经济学界，把房地产泡沫、金融乱象、地方债务被称为中国经济三大灰犀牛，其实房地产不存在泡沫，只是区域过剩而已。笔者一直坚持的认为，中国金融体系最大的灰犀牛是债务，不是房地产，凡是印出来的钱、贷出来的钱，都是债务，收不回来，就是雷。最大的泡沫是股市，不是房地产，凡是虚拟投资市场，都是钱赚钱，亏损的永远是大多数人。

　　买房子是最安全、最靠谱的投资、理产、资产配资，凡是虚拟、不保本的理财、投资，风险最大。一旦投资失败，血本无归。房地产的核心问题是供需错配（土地、住房与人口指标的供需不平衡，人地分离，简单说是应该由市场决定土地、住房、金融等资源配置变成非市场决定），不是金融化泡沫化，凡是价格上涨，要么印钱放水，要么供求失衡。

　　2020年全世界各国的央行都在印钱、放水，资产价格上涨最凶猛的就是股市，要不就是房价。因此，宽松的货币政策，负利率的存款，加上供不应求的市场，货币贬值与投资渠道狭窄，房价想不上涨都非常难。按照数据显示，2020年中国商品住宅房价9980元/平方米，同比增长7.5%，过去20年中国房价、地价分别上涨了五倍。

　　其一是中国金融体系风险最大的灰犀牛不是房地产，而是债务。大家应该记得，2008年的4万亿、2012年的2万亿，过去10年100万亿新增信贷，都是变成债务，最后形成投资、消费。所以，金融系统最大的灰犀牛是债务。因为银行把钱借给政府、企业、个人，一旦遇上经济、金融、行业崩溃的危机，没有按时按期还债务，就会引起金融系统性的风险。

　　房地产由国家、银行托底，作为背书的土地，具有公信力。房地产的风险，归根结底是房地产业工具化、短期行政调控干预供需关系、政策的目标及目的后遗症、供需错配、高地价、区域土地与住房供应过剩、保障供应不足。关键是土地制度、财税制度、经济发展模式与动力制度、金融制度、住房制度、房地产法律制度的不完善。房企、买房的总体债务是安全、可控的。

　　其二是中国房地产的核心问题不是泡沫，而是供需错配。为什么房地产没有泡沫？首先是买房首付高，全款买房，即使房价下跌，银行都不会亏损，不存在泡沫。买房的首付比例是很高，首套房30%、二套房70%，高杠杆率才有泡沫。换句话说，就是房价没有跌到只剩下原来的30%，银行是没有风险的。没有跌到只剩下原来的70%，第二套住房银行一样没有风险。

　　其次是城镇化低，不到75%，户籍城市化不到50%。再其次是美国房价收入4.3，房价过高，为什么会泡沫破裂。主要是购个税减免、低贷款首付、低利率。最后是教育与医疗资源集中、房价未列入CPI、限制供给（土地、住房）。针对产能过剩、楼市库存大、债务高企的问题，需要区分，不能一刀切。

　　2015年12月提出供给侧结构性改革，即三去一降一补（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板），一直到2020年还在实施。其中部分三四线城市住房、土地供应过剩、库存过大、部分房企债务过高，根源于供需错配、人地分离、高价拿地、金融制度与土地制度。因此，采取房价收入比、房地产市值占GDP比重、 房地产杠杆（房地产贷款占GDP比重）、居民杠杆率来衡量是否有泡沫不科学不客观。

　　三道红线、房地产贷款集中管理、22城宅地集中管理，真正的目是防止房价、地价、市场预期过热，增加市场供应，控制债务。不是为了所谓的去房地产、去房地产泡沫，更加不是为了去债务。否则，直接叫停银行给房产商、个人购房贷款，不是更加直接有效。或者是直接把首套、二套首付，全国统一上调到50%、70%，三套停止贷款。。

　　其三是为了投资投机买房子不是很危险，是相对安全、靠谱。目前按照国内投资的类型、风险、受益、稳定、安全看，买房子是最安全、最靠谱的投资、理产、资产配资，凡是虚拟、不保本的理财、投资，风险最大。一旦投资失败，血本无归。这就是为什么房子的投资比较多，并且是一直无法杜绝的根本原因。因此，买房子为投资投机很危险的说法，不合理。

　　房地产制度最大的遗憾，是没有一部专门的住房保障法、没有一部专门的房价法、没有一部房地产业法。房地产自92年开发消费贷款、95年商品房预售制度、96年房地产项目资本金制度、98年住房制度改革、98年城市住房保障制度、99年贷款按揭制度、02年招拍挂制度、03年房地产确认为支柱产业、07年土地储备制度。经过20多年发展，逐渐的完善。

　　房地产调控最大的遗憾，是涨压跌救的政策目标与目的、短期化、工具化。2008年4万亿、2012年的2万亿，2014年-2016年的棚改货币化，三次放水，加上过去10年的天量信贷，约100万亿元。2005年房地产史上首个调控年，只坚持了160天、2006年调控、2007年调控，2009年、2010年调控、2013年调控、2017年-2018年、2019年到2021年调控又放水。

　　房地产市场最大的遗憾，不是市场化的房地产市场，资源配置不是市场决定，是人决定的。例如产权制度、住房制度、金融制度、财税制度、土地制度的两权一制、土地供应指标、住房供应指标、人口指标、房价指标，教育与医疗及人才、信贷、金融、税收等资源，都是由不同的部门决定，不是市场决定的。

　　房地产业最大的遗憾，是作为一个经济、货币调节的工具使用，不是作为一个产业发展，加以长期的规划、指导。一个涉及57个相关产业、1亿就业人口、贡献60%以上的GDP与财政收入的大产业，已经沦为调控工具。每次的GDP增长、经济、债务、财政出现问题时，都是用房地产来解决难关、问题。不得不讲，房地产不是离不开经济，是经济离不开房地产。