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高层再次对房地产表态,1亿套“空置房”,可能引发银行集中坏账

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  房地产行业,已经成为我国经济发展过程中最大的“灰犀牛”。

  在去年8月份,央行、银保监会高层发了一篇公开文章,其中提到,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

  从上世纪到现在,130多次金融危机中,100多次与房地产有关,这就是大家常说的“十次危机,9次房地产”,央行一份报告中指出:2020年居民杠杆率为59%,已接近欧元区和日本。剔除经营性居民债务后降到了46%。最近10年时间,居民杠杆率上涨幅度超过了30个百分点。

  杠杆率越高,大家肩上负担的房贷就越重,大部分收入都会被负债“吞噬”,大家都没钱消费,经济需求就会不足。

  所谓“灰犀牛”,指的是太过于常见、以至于人们习以为常的风险,比喻大概率且影响巨大的潜在危机,房地产就是这样,经过20多年的飞速发展,如今已经关联了上下游几十个行业,影响了数千万人的就业,捆绑了六成以上的国民财富,太多人的工作、收入、身家、财富与楼市相关。

  与之对应的是“黑天鹅”,指的是极其罕见的、出乎人们意料的风险,比如在几乎所有人都没有准备的情况下,2020年席卷全球的疫情,除了我们的经济增速依然强劲,欧美、日韩大多都坠入“泥潭”。

  时隔数月,如今高层又一次谈及这个话题,2021年刚过去两个月,后续的调控政策走向如何,利率是升还是降,这次表态堪称后市的“风向标”。

  3月2日的一场发布会上,银保监会高层表示:“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

  这段话说的很明白,矛头直指炒房客。

  他们手中有很多买了又不住的“空置房”,过热的投机情绪下,一旦房价下跌,房产市值缩水,个人财产蒙受损失不说,断供、断贷必然会发生,紧跟着,银行也会出现大量的“集中坏账”,房贷本金和房贷利息都会打水漂,失业、经济下行如影随形,这样的情景谁都不愿看到。

  那么问题来了,我们的空置房有多少?


  根据西南财大的报告,我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套,房屋空置率在22%左右。

  注意:按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区间,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

  6500万套是前年的数据,如果加上2018、2019、2020年均17亿平米的销售面积,按100平米一套房,21.4%的空置率来算,光是最近两年,就增加了800多万套空置房。

  这只是商品房的数据,如果加上安置房、回迁房等“小产权房”,按照30%的小产权房占比来算,全国城镇房屋空置数量已经达到了1亿套。

  这些空置房,广泛存在于三四线中小城市。

  过去两年,因为棚改货币化的助推,楼市迅速去掉了三线以下城市的大量库存,未竣工的期房,刚开工的楼盘,完工但没卖完的现房,都被拆迁户们的强大购买力一扫而空。

  当“空置房”越来越多,最终的结果,就是房地产库存的上升。

  上海易居房地产研究院发布的报告显示,全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米,环比增长1.6%,同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

  具体来看,100个城市中,一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米,同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。

  也就是说,100个城市的新房库存已经达到了惊人的5亿平方米,这个数字,已经恢复到了2016年“去库存”以前的水平。

  显而易见,银行,将会为楼市的高库存、巨量空置房“背锅”。

  “资产价格泡沫”,是上世纪90年代以来全球暴发经济危机的特征。比如,日本楼市大跌后陷入长达20年的沉寂,2008年美国房地产次级贷款引发的全球震动,无一不是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀所引发的。

  “买了又不住”的炒房牟利行为,不断推动房价上涨的高收益,诱使银行用各种高风险手段增加房地产相关信贷。比如,类似次级贷的首付贷,以房地产装修为名的消费贷,还有投向企业的经营贷流入楼市,都会使泡沫不断膨胀,一旦房价大幅下跌,银行坏账将大幅上升甚至触发系统风险,最终会波及地方财政和实体经济。

  值得庆幸的是,调控已经意识到了这个问题,“灰犀牛”的风险正在下降。

  央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示,去年房地产贷款增速持续下降,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落。

  更重要的是,高层已经给房地产划下了5条红线。

  从今年开始,央行已经开始正式实施“房地产贷款集中度管理制度”,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”,这是针对银行资金供给的“两条红线”。

  另外,今年房企要全面实施新规,资产负债率、净负债率、现金短债比不达标的开发商,就会限制融资规模,这是针对房企需求的“三条红线”。

  一边是供给,另一边是需求,供需两端的调控,加上限贷、限购、限售等一揽子政策的发力,接下来,留给“买房又不住”人们的时间,已经不多了。

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