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房产税没等来,“这个税”先来了,最高20%!“抛售潮”会来吗?

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  从2019年下半年国家开始严查违规资金流入楼市之后,房地产行业的资金紧张问题就一直存在。也正是楼市资金监管政策收紧的原因,我们国家房价上涨的势头才被慢慢遏制下来。从2020年到目前为止,楼市在国家不断收紧的调控政策下,其主基调就是新房市场上开发商打折促销,二手房市场上房源越来越多,供给严重大于需求。这说明目前楼市的市场环境并不好,房价走势正在转变。但是呢,虽然在过去一两年里有不少城市房价有所回调,但是目前房价依然处于高位,严重偏离居民收入水平。根据社科院给出了调查统计数据显示,在2020年全国平均房价收入比为9.2,是国际上公认的合理房价收入比为4到5之间。很明显可以看出,我们国家的房价确实还非常高,并不是像不少专家说的那样房价还不高,9.2的平均房价收入比就是最好的证明。9.2还只是平均房价收入比,在不少一二线热点城市,房价收入比都高达20多,甚至个别城市超过了30。

  

  为了解决高房价的问题,除了国家限购、限贷、限售、“三条红线”等楼市调控政策之外,人们更寄望于“房产税”能够彻底解决高房价问题。为什么人们都觉得房产税可以彻底解决高房价问题呢?这是因为目前我们国家的住房资源已经过剩,房价之所以可以在住房资源已经过剩的情况下继续不断上涨,就是因为炒房客大量囤积房产,造成市场中流动的住房资源紧缺,从而导致房价不断上涨。而房产税却可以大大提高炒房客囤积房产的成本,这样炒房客持有的房产越多,房产税税收比例就越高,不仅会大大降低炒房客投资房产的收益,甚至会直接导致亏损。就如国家智囊仇保兴说得那样:“想要解决现在炒房客和炒房团囤房的问题,需要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度”。

  很明显,仇保兴的看法就是,想要彻底解决炒房问题,就要提高持有房产的成本。相比欧美发达国家,我们国家持有房产的成本几乎为0,如果是全款购房的话,持有房产的成本就只有资金成本和物业费。因此,就算炒房客将房子空置着,也没有多少损失。但是在欧美国家,持有房产不仅面临着房产税,空置房产有空置税,出租房产有租赁税。目前对于我们国家的楼市来说,房产税对炒房客打击最大。可以说,一旦房产税正式出台之后,很快就会引起投资客抛售房产,随着房源不断流入楼市,房价也会随着供需关系变化而慢慢回归合理水平,房地产行业存在的泡沫也会很快被挤压出去。但是呢,房产税的出台涉及面太广,需要做的准备工作和考虑的问题实在是太多,所以虽然2017年国家就确定了房产税会出台但是房产税却迟迟没有出台。财政部对房产税出台的规划是:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则来落实房产税。

  

  人们对房产税寄予了期望也最高,很多人都在等待着房产税的出台。现如今房产税的出台时间似乎已经大致确定了,著名经济学家马光远在2020年12月公开表示,房产税出台的准备工作基本做好,房产税大概率会在“十四五”期间出台。然而,就在人们正在等待房产税出台的时候,让人没想到的是“租赁税”却领先一步提前出台,也就是人们说的房东税。

  在2021年1月3日,国家税务总局云南省税务局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》通知,通知中明确规定:从2021年1月1日起,个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人,并取得租金收入或者其他经济利益所得,应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。其中税收征收比例为10%和20%,在个人出租中,如果出租人可以提供租赁成本的,租金扣除租赁成本后按20%比例征收租赁税。如果出租人不能提供租赁成本的,就按照租金的10%征收租赁税。比如,一套房子租金一个月2000元的话,在无法提供租赁成本的情况下,一个月就需要缴纳200元的租赁税,一年就是2400元。

  

  房东税对谁影响大呢?并不是一般的房东,而是以租养贷的投资客。房东税的出台势必会增加他们还贷压力。随着房价走势越来越稳定,还有不少城市房价出现下跌的境况下,房东税的出台就是再一次给这些以租养贷的投资客一次重击。其实目前还不止云南省出台了房东税,在此之前已经有河北省和湖南省出台了房东税。可以看出,相比于房产税,房东税可能会更早地大面积普及。在全国大部分地区都普及房东税之后,对楼市会有什么影响呢?很多人抱怨说,征收房东税,只会提高租客的租金,房东反而没有多大影响。

  但是笔者并不这么认为,现在住房资源已经过去很多房子都租不出去,房东如果贸然提高租金,租客可能不会接受。相反地,随着房东税和房产税出台,流入租金市场的房产会越来越多,反而可能降低房子的租金。从长远来看,房东税也是一种调控政策,有利于房价合理水平,在人们慢慢买得起房子之后,缺房子的人不多了,房子的租金也会随之慢慢降低。

  

  
房东税出台,会导致抛售潮出现吗?

  不管是房东税还是房产税,其实都是调控房地产行业的一种政策,房东税的出台,可以有效打击以租养贷的炒房客,增加炒房客持有房产的成本。因此,房东税对囤积大量房产的炒房客影响还是非常大的。另外,房东税也只是个“前锋”,后面还有房产税和空置税。因此,投资客在感受过房东税的影响之后,就会提前考虑抛售掉自己手中多余的房产,避免房产税或者空置税出台之后房子更加不好卖了。所以,房东税的出台,肯定会让很多人开始抛售自己囤积的房产。就如著名经济学家马光远说的那样,房地产行业的黄金时代已经过去,房子也不再适合大众投资。所以,未来随着房东税、房产税和空置税的相继出台,投资客提前卖掉自己手中囤积的房产才是最好的选择。

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