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“不要为了投资或者投机买房,很危险”

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  文 |《财经国家周刊》记者 丹华

  3月2日,两会前夕,国新办发布会,人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清就防范化解金融风险、房地产泡沫等问题作出回应,引发广泛关注和热烈讨论。

  原因无他,信息量巨大。

  比如,就房地产而言,有几个重磅表态和定调,值得行业内外仔细学习研究。

  一个是关于房地产调控成就的定性说法:“我国房地产金融化泡沫化势头得到遏制。”

  郭树清指出,房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强,但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下,这个成绩来之不易。

  地产行业已经深刻感受到过去几年来去金融化去泡沫化的政策影响力。从2016年底“房住不炒”的总定位提出以来,我国房地产行业迎来了前所未有的严厉监管,调控政策由点及面、步步趋严,甚至在新冠肺炎疫情之时,在经济形势面临重大不确定因素影响之下,调控也无丝毫放松的迹象。

  另一个重磅表态,是在肯定遏制房地产泡沫成绩的同时,郭树清再次提到他曾多次提及的“灰犀牛”问题,话也说得很直白:“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。”

  记者采访的行业人士普遍认为,从决策层的这些表态,可以再次看到国家坚决抑制房地产泡沫的决心,也向行业内外再一次释放了明确的“房住不炒”调控信号。

  坚决遏制地产泡沫化

  郭树清所描述的“危险”现象,正是典型的国际金融危机图景,其演化和发展机制大多类似。

  近年来,我国整体经济增速下行压力加大,房产价格处于高位,市场上的流动性,通过各种渠道流入房地产,不断推高金融风险,一些地区甚至出现“炒房团”,成为高房价形成的牵引性力量。

  同步提升的还有居民杠杆率。截至2020年6月底,我国的居民杠杆率由2009年的23.5%提升至59.7%,相较于美国人热衷股权投资,日本人青睐债权投资,我国居民财富绝大部分都以住房为重心。

  如果任其发展下去,最终的结果就是错配经济资源,阻碍经济战略转型,又拉大贫富差距,成为社会矛盾的焦点,成为经济、社会的巨大隐患。

  2020年下半年以来,中央政府和央行已经多次出手,出台房地产金融相关审慎管理制度,严防信贷资金违规流向房地产,并对重点企业形成了一套资金监管模式,以促进行业稳定健康发展。

  自2021年2月底,全国多地实施“集中供地”新政之后,连同针对开发企业制定的“三道红线”政策和针对金融系统的“房贷集中度”管理政策,我国房地产长效机制已经悉数祭出三大利器,带来巨大的影响。

  

  ▲图/新华社发

  过去十几年,我国房地产融资规模不断扩大,商业房地产贷款的占比从2004年13%,增长到2019年的高点29%,贷款余额年复合增长率高达21.4%左右。

  2020年12月31日,中国人民银行、银保监会联合发文,要求建立银行业金融机构房地产“贷款集中度”管理制度,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限,进一步约束房地产相关融资行为。

  回顾过去的一年,即便在国内外经济形势诸多不确定因素之下,我国的货币政策也没有搞“大水漫灌”,没有像美国一样连续降息、无底线量化宽松,而是在适度宽松的前提下,保持了整体货币政策的稳健。

  更重要的是,央行释放流动性目的非常明确,那就是推动金融资源更多地流向实体经济,尤其中小企业,流向科技创新的高地,严防资金涌入地产,成为炒房的助力。

  这样的努力在数据上得到了实实在在的体现。

  “2020年,房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。”郭树清在3月2日的发布会上表示。他说,相信我国房地产的问题会逐步得到好转。目前,政府正在采取一系列措施,比如“一城一策”推出的房地产综合调控举措,目的就是实现“稳地价、稳房价、稳预期”,逐步把房地产问题解决好。

  “银行系统管好信贷流向,防范出现房地产金融化和泡沫化,也是银行贷款领域高质量发展的一个重要体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示。

  成果来之不易,调控不会放松

  “既然来之不易,那么对成果的巩固必将更加重视。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示。

  贝壳研究院的统计数据显示,去年以来,全国城市房地产调控政策频出。在其监测的重点城市中,从2020年7月起就共有8个城市和地区14次发布了与“购房资格”相关的政策,有22个省市31次发布了与“房地产贷款”相关的政策。

  

  ▲2020年5月17日,湖北襄阳,在一售楼部选房的一家人。图/视觉中国

  在具体条款中,有涉及打击假离婚腾挪资格的,也有涉及经营贷违规流入楼市的,更有通过调整首付比例等手段打击炒房行为的,这些政策都取得了较为显著的效果。

  严跃进认为,3月2日的发布会明确指出,当前我国住房市场依然存在各类的投资、投机需求,并且这对于个人家庭财产、银行贷款风险、社会经济生活等各个方面,仍会带来较为复杂的影响。

  在他看来,决策层的表态实际上在提示了相关风险的同时,也强调了未来监管政策将继续收紧的导向,即金融系统仍将坚持“房住不炒”的总体定位,保持房地产金融政策的“连续性、一致性、稳定性”,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

  “未来,房地产贷款相关政策将继续巩固,后续房地产调控举措将进一步完善,以真正促进市场的持续健康发展。”严跃进说。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《财经国家周刊》记者分析,政府后续或将从以下几个方面采取措施。

  一是对整体贷款规模和额度进行控制,对增量比例进行控制;二是严防影子银行死灰复燃,资金借助银行渠道,披着实体的外衣,流向地产和城投等方向;三是严格控制抵押物价值评估,比如深圳、无锡等地启动的二手房评估机制。

  最后最核心的一点,通过土地供应“两集中”、房企融资“三道红线”和银行放贷“五类分档”等,从源头控制土地价格和资金价格,控制地产“金融加速器”的乘数效应,多措并举、多方合力推动我国住房市场持续健康发展。

  受访业内人士普遍认为,对于一些无房无贷款记录的购房者来说,后续贷款方面可能得到更大的支持力度,反之,对于上涨过快、资金违规流入楼市的地区,未来信贷政策收紧的概率会增加,无论从购房资格还是金融政策方面都可能出台更加严厉的措施。

  “特别是在个人贷款上,资格认定、首付比例、利率水平、放贷额度、放贷节奏等方面都将对过热城市的楼市降温起到重要作用。”潘浩说。

  当然,一些业内人士认为,在政策制定上,相关部门也需更好地甄别投资投机购房需求,从而在房贷领域采取更精准的政策,避免误伤到居民的刚需以及合理的改善型需求。

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