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降负债显著+充足现金流,富力重回健康发展轨道

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  导读

  尽管2020年的疫情肆虐对房地产市场带来了不小的冲击,三道红线的调控收紧更是让大部分房企陷入了“高负债、重资产、慢周转”的困境。富力地产采取一系列的战略调整,不断优化财务结构,截至2020年末,富力杠杆指标均大幅度下降,逐渐摆脱红线的束缚,重回健康发展轨道。因此,富力这一套堪称“教科书式”的降负债举措便成为了各房企争相借鉴的黄金模板。

  2020年对房地产行业来讲是充满考验的一年,同时也是房企“降杠杆”的关键之年。上半年有疫情影响销售受阻,下半年便有热点城市调控加剧,尤其是“三道红线”监管新规出台,一时间让“降负债”成为房企当务之急。

  在一片兵荒马乱中,富力率先将降负债作为企业重点目标,富力集团董事长李思廉也披露了摆脱红线束缚的三个“大招”:第一是加快销售促回款;第二是出售部分投资性物业,包括写字楼和酒店等;第三合作开发项目,或者出售部分项目股权。富力地产一方面利用创新营销开路保证业绩稳定,另一方面通过积极出售非核心资产保证充沛现金流,双管齐下,为富力地产注入“源头活水”。

  01

  创新营销开路,加快销售促回款

  为应对疫情环境下的紧缩市场,越来越多房企开始探索新型营销运营模式,同时数字化的极速迭代让互联网逐步成为房企的新战场,作为“华南五虎”之一的富力地产就是最早一批布局线上营销的房企。

  自2020年2月开始,富力地产相继推出“好房子,网购吧”、升级版“好房子,线上购”、“好房星带看”线上营销三部曲;4月至6月发起“富力有礼,相遇好房”、“百城百盘,老总直播”活动,开创明星、老总直播卖房的行业先例。

  

  在下半年的三个关键节点,“金九银十”期间多个楼盘的去化率一度达到97%以上!例如,江苏盐城富力科创城开盘即被“秒抢”,单盘销售超过20亿元!双十一时期富力地产参与线上购房活动的货值达500亿,销售额超百亿;双十二期间,富力华南区域营销副总监携手著名歌手腾格尔亮相直播间,与观众在线实时互动,并推荐了富力南驰·富颐华庭项目,当天权益券销售372张,3套精选好房上架一分钟售罄。

  有了创新营销开路,如何加快销售促回款成为房企挽回疫情影响、跑赢市场的首要门槛。在促销方面,富力短期的策略是延续2020年底的促销活动,继续加大回款力度。尤其是在三道红线和两个上限实施背景下,盘活存量经营性现金流和预售监管资金,最大限度地回笼销售资金。2021年1月份富力集团迎来开门红,1月总销售收入约113.6亿元,与去年同期相比,销售收入上升77%。

  凭借多种创新营销方式与加大销售力度,富力有效地破解了疫情影响下线下销售受挫的困境,并在年终报告中提交出了一份亮眼的成绩单:2020年全年富力实现合约销售1388亿元,其中前三季度实现经营净现金流入188亿元,而2019年底这一指标为-136亿元。由此可见,面对新形势的转变,富力有着超强的应对能力和抗压能力,以“稳”应“变”,抱朴守拙,行稳致远。

  02

  积极出售非核心资产,加速资金回流

  从目前来看,富力地产在加大销售的同时,出售非核心资产也是其自主控制回流资金的重要方式。

  富力盘活重大资产的举措之一便是出售部分投资性物业,富力就广州CBD某写字楼的部分权益转让,交易规模近20亿元。与此同时,富力还加速商业物业的销售去化。近期,富力集团与中国人寿集团海南省分公司就海南富力首府9#写字楼整栋及其配套车位交易事宜完成正式协议的签署,总交易对价约4.9亿元。

  这一系列动作不仅使富力地产的负债结构得到优化,强化了市场对于再融资的预期,更为今后从规模扩张向质量效益的转变打下了基础。

  03

  合作开发,逐步落地降负债

  面对第三条“降负”准则,富力地产表示,合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备,均能有效推动降负债逐步落地。

  近期富力最大一笔交易,是将广州富力国际空港综合物流园70%股权出售给黑石。这笔交易的价格约合人民币40.62亿元。

  

  旧改方面,富力已和金融机构进行系统性对接,先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接,成立产业研究院,促进城市更新和产业研究的融合,探索旧改融资和授信的相关产品。未来,富力还将加大与地产基金在项目层面的合作,主要以股权合作为主。

  在土地储备上,富力将减少拿地,总价超过10亿元的土地,不主动参拍,一般选3-6个月开工,且1年内能回流现金的快周转项目。据wind数据显示,2019年富力在招拍挂市场上约投入185亿元,2020年这一数字减少到15.24亿元。未来,富力会逐步将旧改对土储的贡献比例提高至70%。

  综上所述,通过股权融资、盘活资产等一系列“组合拳”,富力不断充实了现金流,逐渐摆脱红线的束缚,从三条红线向两条红线更加靠近。

  04

  积极信号:短期压力完全释放,富力重回健康发展轨道

  销售稳定、现金流不断充沛的富力地产逐渐回归健康发展轨道,偿债行动也在密集进行。

  2021年1月4日,富力地产发布公告称,公司已于2020年12月30日将“18富力10”回售本金及全额利息共计约75.11亿元划转至中证登上海分公司,并由中证登上海分公司于2021年1月4日划转至投资者账户。

  1月6日,富力已提前将本金及利息共计64.32亿元足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司,完成“16富力01”公司债券本息兑付工作。

  1月20日,富力将“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元已足额汇至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司,完成了“16富力03”公司债券的支付工作。

  

  图源:企业公告

  经过初步测算,截至2020年底富力有息负债规模较2020年一季度末下降约400亿,净负债率约降至160%以下,降负债效果显著。随着经营性现金的持续稳定流入,现金短债比也将大幅改善。

  未来一年内,富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元,加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48%,且没有集中到期情况,短期债务压力已完全释放。

  放眼2021,复苏成为房地产市场的重中之重,深耕地产行业20多年的富力熟知稳健之道,在一系列“教科书”式操作下,目前的富力已经获得了阶段性胜利,通过大幅降低净负债率,财务状况明显改善,多条业务已经快速复苏,以最蓬勃的姿态应对“三条红线”的考核。随着债务压力的逐步释放,在可以预见的未来,富力将以轻装上阵,抓住更多的发展机遇,信心迎接2021年的各种挑战!

  --THE END--

  让我们一起飞!

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