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广州网红盘追不动了?不妨看看房价第二梯队

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  最近,广州二手市场有所回落。广州中原研究发展部数据显示,2月广州二手网签成交量为2091套,环比下跌55%

  成交腰斩的主要原因在于,2月为春节月,购房者陆续返乡,导致带客量减少,二手住宅成交呈现季节性转淡。

  

  不过,得益于“原地过年”的大背景下,今年春节期间无论是客户数量还是带看量均同比2019、2020年同期有所增加。据中原监测,新增客户数量比2019年同期净增2成以上。

  春节后,有中介反映,咨询的人与看房客明显有所回升,而且有一个明显的特征:重点关注房价第二、三梯队的房源

  

  此话可解呢?以荔湾区乐贤坊小学的学位房来说,目前房价第一梯队是龙津世家、龙津华府、贵贤上品,价格在5.5-6万/㎡左右。

  第二梯队则是文昌雅居、世纪广场,价格在4.5-5万/㎡左右。春节后,不少购房者因提前准备小学招生,这种价格有优势的小区房有种异军突起的意味。

  合富房产中介介绍,像世纪广场有部分小户型房源,总价在300-350万左右,而第一梯队的房源,大多是80㎡以上,总价要500万左右。相比而言,前者更受欢迎。

  其实,这也是广州二手市场的一个缩影。在其他板块,这样的特征也十分明显。

  像珠江新城东板块,跑马地花园住宅均价在6.3万/㎡左右,与同区位第一梯队的10万+/㎡小区形成较大的价差,促进了购房者的购买意向,贝壳数据显示,该小区90天成交25套

  

  一些刚需板块同样如此,科学城的中海誉城成交均价约3.5万/㎡,近90天成交68套,而第一梯队的万科东荟城(均价4.7万/㎡),近90天成交量仅26套。

  

  供需两旺之下,价格也开始有所突破。

  以中海誉城为例,2020年12月均价为33003元/㎡,今年3月均价为35329元/㎡,3个月涨幅为7%左右

  

  不难看出,无论珠江新城、还是科学城,还是老城区学位房,在当下的二手房市场都有类似的现象。

  归根到底,是因为第一梯队的房价高于整个板块或区域的平均水平,而且形成了自己的价格体系。

  

  但值得注意的是,这些第一梯队的房源拥有自身的价值特点,例如楼龄较新、核心区位、优质教育等,正是这些优势,让其能比平均房价水平高出一截。

  价格较高在一定程度上影响了房源的流通性,这是不可避免的结果。

  

  例如一口气涨到14万/㎡的中海花城湾,贝壳显示近90天仅有3套成交

  

  科学城价格标杆新福港鼎峰均价5.3万/㎡,近90天仅成交1套

  这样的情况,在供需两侧都是可以理解的。

  供应方面,在行情向好的市场情况下,业主生怕卖亏,价格捏得很紧,即便今天卖出理想的价格,明天看到别人挂高价,也会“拍大腿”。

  需求方面,买家怕高价买来的房子有较大的风险,说到底就是怕高位站岗,除此之外买家还要考虑到预算问题。

  供需两方面都有各自的顾虑,导致房价第一梯队的房源流动性减弱

  

  在市场热度较高的情况下,购房者不追高,而是追逐第二、三梯队是一个较稳妥的选择。

  这些房源可能楼龄不那么新,小区环境不及次新房,教育可能不是最好的,但在价格面前,这些都是小问题。

  

  正是这些不尽人意的因素,让这些房源显示出较高的性价比,而且随着第一梯队拉开的价差越大,性价比就越明显

  从这一市场现象,可以看到广州二手市场相对理性,当房价第一梯队高于购房者预期,甚至脱离区域水平,资金转向追逐优质的第二梯队房源,是降低置业风险的做法。

  

  尤其是珠江新城以存量房为主,没有新房的价格作为参照,且业主的话语权较大,一旦业主抱团,必定会有市场波动。

  无论是否有成交,但这种人为的造势,从感官上会影响购房者的判断,风险也随之来临。

  

  最后来看看,广州有哪些板块的第二、三梯队值得关注呢?

  首先是琶洲。目前板块内一手住宅缺货,二手以东区的小区为标杆。

  

  但在西区的磨碟沙方面,还有均价4.2万/㎡左右的房源。中区方面,有南园居、大家庭花园,价格在4.5万/㎡

  相比东区动辄6万/㎡的水平,西区、中区一些房源呈现不错的性价比,尤其西区还是龙头企业聚焦的片区。

  其次是老黄埔。老黄埔有多火,无需赘述。鱼珠CBD的规划,加上旧改推进,让老黄埔焕然一新,房价也随着上涨。

  但关注老黄埔的朋友都知道,板块价差较大。最明显的是,黄埔花园均价5.3万/㎡。而与之一路之隔的怡港花园均价才3.8万/㎡,凸显出较高的性价比。

  

  从去年开始,楼市中的优质盘,遭遇大量资金集体追捧,当然这是市场自由交易的现象,无可厚非。

  不过,这些头部网红盘在短时间内经历过一大波行情,还有多少升值空间给接盘的购房者操作呢?答案是显而易见的。

  不妨留言给我讨论一下,你会追高头部网红盘,还是转投第二、三梯队的房源呢?

  【End】

  

  

  

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