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莞深客再次“杀入”广州增城,“1字头”的石滩,有多抢手?

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  “自从东莞调控加严,那边的房子卖的跟抢一样”

  2月27日,东莞发布房地产市场进一步调控通知,也是继去年7月份后再出的楼市重磅新政。

  截至今日,新政过去已有3天时间,从各房产交流群及业内人士的讨论来看,除部分购房者纠结购买资格外,市场整体情绪仍处于稳定状态,持看涨及短期横盘看法占大部分。

  与此同时,东莞周边不限购城市的项目热度却在不断发酵

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  新政后,临莞板块多盘人气爆棚

  一面是丧失资格客户的四处观望,一面是周边不限购地区中介的“大肆宣扬”,与东莞去年被称为史上最严的“7.25新政”后市场一样,购房资金正在经历板块的轮动流转,湾区资产也似乎迎来集体热卖。

  以不限购的增城为例,区内最先获得“甜头”的便是靠近东莞且门槛较低的新塘、石滩、永宁等板块,不少项目凭着“1字头”的房价与轨道交通的铺排,成为东莞客户资金流入的一大区域。

  上个周末,范围内多项目便搭配“莞六条”举全力而揽客,市场氛围热闹。

  “销售说现在绿湖的东莞客像蜜蜂一样多”中房君粉丝群内某购房者表示到。


  绿湖即敏捷集团于增城石滩开发的敏捷·绿湖首府项目,也是目前石滩板块内体量最大的新盘,小区内配备有学校、运动场和商业街,总体来说配套可以自给自足,在2020年增城成交榜单上也为学霸级别存在。据悉早在去年下半年,项目便由于当时东莞新政落地而火爆一时,目前项目在售均价16500元/㎡。

  属于同一区位条件,绿湖首府一路之隔的敏捷集团另一项目府同样也应声出圈,刚刚过去的周末项目营销中心到访量大增。



  敏捷东樾府现场情况

  “一天好几个增城那边打来的买房电话”,另一位东莞购房者对于不限购区域的揽客同样深有体会。

  对于石滩而言,政策或许起到一定的助推作用,但随着荔湖新城规划面世、华师附中签约落地、增城火车站工程推进(预计2023年开通,此外还有东莞4号线的规划)等,片区本身配套也正在慢慢成熟,距离与价差优势同样为该片区市场引流不少。

  正如增城本地某业内人士所表示:“新政对石滩影响并没有中介和销售说的这么,距离东莞近,加上房价相对便宜,又是省会城市,在新政前便已经吸引很多东莞客户选择。”

  据中房君了解,除去无名额购房者的投资需求外,东莞确实也不乏多石碣高埗等镇街的刚需买家选择该片区置业。

  此外不少楼盘本身也定位东莞客群,如距离东莞仅一公里左右的增城金众江悦府,项目对外宣传定位便直接为“东城北”,以价差主攻东莞客,据现场销售表示,该盘9成业主都来自东莞。

  对于中介朋友圈火热的“攻势”购房者还需提高判断能力,对于个别网红项目而言,新政更多的是起到催化作用

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  有个盘顺势涨价,整体仍保持稳定

  不仅东莞,增城另一侧紧挨的黄埔,以及广州另一投资热地南沙,近期亦相继加紧对房贷的监管,严控人才购房贷款,严堵“投机”漏洞。

  买不了黄埔、南沙,一部分购房者同样看向增城,所以在本地市场,增城凭借不限购、价格低两大优势,同样在广州新房市场刷新了存在感。

  据广州中原研究发展部统计数据,刚刚过去的2月份,受黄埔、南沙调控,部分买家重新重视增城市场,其中增城单区2月便成交了19.56万㎡(1944宗),占全市总成交面积21%(第一)。随着2月27日东莞限购升级,预计2021年增城楼市将持续“回春,再次成为市场焦点。

  目前来看,随着热度渐起,不少项目价格已率先“回春”。据区域楼盘销售消息,卖场市场火热当下,不少项目房价也“顺势而涨”,其中有销售更是直接表示受东莞新政影响


  永宁板块合景誉山国际

  不过一般而言,这种情况下的调价都是营销手段,并不是真正的涨价。总体来看,增城楼市没有出现明显的大反应,区域房价整体保持稳中小涨态势,仅有小部分项目打出了上调价格的口号。

  此外,加上区域供应量本身较大,据广州中原研究发展部数据显示,目前增城库存量为169.82万㎡,库存消化周期6.2个月+,随着后续新货加推有所增加,区域库存周期或还将回升。

  板块供应量过高,在一定程度上也将限制房价持续性大幅上涨。但正如某业内人士所分析的,当需求在同一时期由于政策等因素涌进某一板块,那短期来看,一般会给该区域带来一定的普涨现象,不过“暴涨”的可能性则不大。

  对于投资而言,目前增城二手房市场并不活跃,配套也还需时间兑现,可能需做好长期持有准备;对于刚需自住客户来说,则因人而异。

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  都市圈之下,迎来板块轮涨

  另一个由莞深购房者组成的成交大户惠州同样坐收本次调控加码利好,从去年7月莞深相继调控后市场情况来看,不限购的惠州成交及涨幅便跑在了大湾区前列,成为当时全国70城中新房涨幅第一城市。

  据当时乐有家描述,仅深圳便在这场楼市巨变中贡献了近60%的购买力。由此可见,房地产领域是资金流入的一大渠道,而当限购的阀门拉上,价值次之板块便将迎来需求涌进,同步带动房价上涨。

  本次东莞限购加码,在中介的转场带动下,楼市热度也再次从东莞蔓延去到不限购的惠州。


  正如同“3.30政策”后,深圳房价如脱缰野马,将资金外溢至周边城市;东莞在楼市回暖明显,限制加严之下,价差再次扮演起引流功能,将需求导入周边。

  其中,惠州靠近东莞的博罗、仲恺是东莞人“杀”进的主要区域,以与石龙一桥之隔的石湾为例,据了解区域项目东莞客占比可达近半。

  一条东江,划出了两个不同的市场,不过目前来看,这道价格的鸿沟也正在慢慢被填平。

  深圳都市圈作为2020年轮涨的模范代表,房价经历了深圳东莞惠州等的轮流上涨。

  而当粤港澳大湾区的价值不断被认可,资金在不同城市之间的流动也势必会更加频繁,除了地理位置直接接壤的惠州、广州增城外,甚至是流向更远的中山、珠海等部分板块。

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