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深圳教育均衡化提速,接下来学区房该怎么买?

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  最近这些天,深圳几个区的学区房都有比较重大的消息传出,引发市场的高度关注。

  按照时间的先后顺序,大致是这样的:

  2月23日,红岭中学官方公众号发布消息,科技中学、上沙中学+上沙小学合并、景秀小学,三所学校纳入红岭教育集团管理,并进行了更名。

  2月24日,南山区教育局发布《关于南山区2021年义务教育阶段招生工作相关事项的公告》。拟对部分学校学区、招生范围进行优化调整,意见反馈时间为2021年2月24日至3月5日。

  主要内容有:1,麒麟中学学区扩容,将名家富居和莲城花园划进麒麟中学学区;2,新增麒麟二中,学区主要包括马家龙片区,借用博伦职校办学;3,南头城小学升级为9年一贯制。

  同日(2月24日),龙岗区教育局发布了《关于2021年积分入学制度优化及新建、改扩建学校学区划分方案的公示》。

  《公示》包含两大要点:1,最新的招生政策显示,龙岗2021入学制度有了非常大的变化,全区试点大学区;2,科学高中龙岗分校、龙飞九年一贯制学校等6所学校学区划分出炉。其中,招生政策一共包含6大要点:

  1、公办志愿,在全区范围内试点推行大学区制;

  2、各公办学校现有招生范围不变;

  3、以第二个要点为前提,设立街道大学区,分别为:坪地街道、宝龙街道、龙岗街道、龙城街道、横岗街道、园山街道、平湖街道、南湾街道、布吉-吉华街道、坂田街道等;

  4、义务教育阶段学位依旧可以填报四个志愿;

  5、申请人的第一个公办志愿须选择居住材料所对应学区的学校;

  6、其它公办志愿从大学区内的其它公办学校中选择。

  2月27日,据自媒体消息,梅林的梅园小学已经纳入福田区实验教育集团管理,更名为福田区实验教育梅园小学。

  就以上集中出现的现象,有几位读者朋友征询我对此有何看法。

  下面,我简单地将我的意见按条呈现如下,供关注学区房的家庭参考。

  学区房改革是深圳楼市整体调控的组成部分

  近一年来,更确切地说,近半年来,深圳针对房价过快上涨和楼市热度明显过高的情况推出了一系列调控打压政策,对炒房投机行为进行各种“围追堵截”。所有这些政策都指向已引起公愤的高房价。

  过去一两年,深圳两类房子涨价最快,一是西部热门概念区域(沙井光明宝中前海深圳湾等),二是有名校学区概念的。

  官方2月8日公布的二手房指导价政策,被认为是针对西部热点片区热点楼盘炒房行为的定点打击,会对市场造成重大影响。

  所谓“枪打出头鸟”,对付了西部热点楼盘后,我们有理由相信,近期各区的一些学校调整和学区改革的出发点是控制部分极度离谱的学区房价格。

  二者都是深圳官方针对楼市整体调控的重要组成部分,因为它们是过去一两年最挑动深圳买房人神经的概念板块。

  教育均衡化是大势所趋

  不管是红岭教育集团收编景田和上沙三所学校,还是南山实验集团麒麟中学学区范围扩容,又或是龙岗区实行大学区制,体现的教育改革趋势都是官方希望将优质教育资源均衡化,避免购房者扎堆争抢个别优质学校学区房,导致学区房价格惊人。

  学校集团化的趋势在全市各个区都一样。目前各个区都整合了若干家品牌教育集团,未来这些教育集团旗下的学校有望占据全市所有学校非常高的比例,至少,会给人一种多数学生上的都是名校或者准名校的感觉。

  我们在讨论市场经济发展的时候,常常比较“效率”与“公平”孰轻孰重的问题。其实在教育领域,也存在这种情况。

  一个超级大都市,本来教育资源就严重缺乏,还只有少数几个学校是所谓的名校,垄断了多数最好的老师和生源,这显然是不合理的,且这些年随着深圳城市发展的高速发展,教育的不公平问题更显得突出。

  深圳已经在做的是,花大力气补课,大力度新建和扩建幼儿园及中小学,未来5年内学位缺口应该会基本被堵上。那么在有学上的基础上更进一步的是,深圳还需要推动优质教育资源在全市的均衡化发展。

  深圳市教育局早就明确了这个方向。最近各区的这些动作,就是这个趋势的逐步落地。

  学区改革步伐一定是审慎的

  上面说到,优质教育资源均衡化的方向和趋势是不会变的,但是节奏却是审慎的。

  如何理解“审慎”?

  任何一项改革措施都会影响实打实的利益格局,如果改的太快太激进,难免会引起部分群体的不满和抗议,对社会稳定不利(据了解前几天龙岗的部分业主针对这次改革已有抗议举动)。

  所以我们看到,龙岗的大学区制改革,各公办学校现有招生范围是不变的,申请人的第一个公办志愿须选择居住材料所对应学区的学校,只是可以多报几个同一街道内的志愿。

  最重要的,还是要拼积分,对应学区的房子买的早,落户当地的时间早,积分就高,这个还是以前的样子。从这个角度看,改革强度并不高。

  又比如,各个区的知名教育集团在不断收编别的学校,给这些学校脸上贴金。外界的预期反应通常是:嗯,不错,这个学校要起飞了。

  如此一来,一些重视教育的家庭,可能会将选择从原先少有的几所高房价的名校学区房转向一些被知名教育集团收编的学校的对口学区房。这起到了分流的作用,一定程度上可以降低顶级学区房的热度。

  但是我们也要注意,名校教育集团光是收编一个学校并给它挂上一所名校的牌子,并不足以改变这个学校的教育质量。这个行为只是在短期内改变了外界对这所学校的预期,让人对这个学校成绩有所期待。

  接管了新的学校后,教育集团是派成熟有丰富经验的教师队伍去任教管理还是新招老师去?是立马就将集团的教育体系和理念输入到这所学校还是要等几年后?

  所以,名校的光环虽然来了,但是有没有实际效果无法立马知道。要怎样才能判断?赵本山说,腿有没有病,出来走两步。我们说,教学质量和成绩好不好,只有等考试结果出来才知道。是骡子是马,得出来遛两步。

  当然,对这个事我们也要理解,因为办学通常都是需要时间沉淀的,一上来就给整成名校,好像不太现实,并且,成绩好不好,除了教育理念和教师的因素,生源自己的因素也很重要。

  全市各大知名教育集团毕竟都有过成功的案例,只要给他们足够时间,相信肯定比普通学校好。

  所以我理解,让各大知名教育集团去收编普通学校或者设立新校区,也属于审慎推进学区改革的举措。

  这种趋势下,该怎么买学区房?

  我知道一定有人会问这个问题。去年也写过我对学区房的一个观点:量力而为。

  我这个观点,无论学区改革怎么改,都不会变。

  今天我再稍微延展稍微解释一下。

  其实“量力而为”这四个字,基本是写给稍微有点钱但钱又不是很多的家庭看的,也可以理解为大家日常说的中产家庭看的。

  理由很简单,对富人来说,要么走国际私立学校路线,要么就直接整现行的顶级学区房,什么百花实验后海南二外宝中什么的,管你怎么改革,买了再说,确保读上名校的概率最大最重要,就算跌了对家庭也没太大影响。

  对没什么钱的家庭来说,在当前深圳房价高位期,能买得起房就不错了,还要啥自行车。名校,特别是顶级名校,对他们来说是不太敢想的。我想,再怎么改革,这个群体也很难低成本地读上名校。我去年说过,这类家庭买房的策略,应该是先保证孩子有书读,没有挑的资格。

  所以这么一分析下来,就剩下那些有点钱但又不是很多钱的家庭,总是会对名校有期待和念想。

  对这个群体,我的想法是,把你所在区教育局的官网设为浏览器收藏页面,没事儿就刷刷看,多跟进学区变动的政策,再根据家庭的财务状况去匹配对应的房源。

  千万不建议的是,本来钱就不多,还要砸锅卖铁去买那些居住舒适度很差很老很破的高位学区房作为唯一的住宅,特别是那种准名校刚落地,学校成绩还没有得到验证的学区房。

  有些学区房户型小是小了点,但是如果小区楼龄不老品质不差,多少还有一些居住价值,可以整,万一搞了老破小学区房作为唯一住宅,最后学区价值被稀释房价回调,那真是日了 DOG了。

  所以我说“量力而为”是专门对这个群体说的,因为学区房跌了富人并不怎么痛,而穷人本来也不怎么敢想学区房,就剩下这个群体心甘情愿为了孩子读好学校容易冲动。

  说了这么多,方法论就是这样了,剩下的就是怎么选的问题了。有需求的家庭就多研究学习学习,祝好运。

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