上海楼市：资金只有100w，在上海买房如何选才能将预算发挥最大？

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　　提问：成哥好，子弹100万，在上海买房需要注意哪些，可以在上海哪些地方买房，升值潜力会大点？

　　回答：你好，首付100，如果能适当增加杠杆，可以入手300到400万总价的房子，差不多正好是大虹桥的上车刚好的预算水准，我建议可以考虑大虹桥辐射区，比如徐泾北城、泗泾、华新、华漕、南翔，江桥。

　　提问：成哥你好，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域或者楼盘吗？

　　回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房，可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一带的次新房。金沙雅苑去看看还有机会买到。

　　提问：成哥你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头只弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教成哥，我的情况要怎么做？

　　回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：

　　1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。

　　2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。

　　提问：成哥好，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

　　回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。

　　你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

　　圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。

　　如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。

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　　提问：成哥好， 我在上海，目前考虑是否可以买刚需房，社保购房条件需要明年满足，购房主要是满足孩子上小学的学区房准备，孩子也是明年9月份上小学。同时希望在中心区地铁路段，不知道凯哥有什么建议？如果在上海买刚需房，或者上海不买，在二线城市投资房产，凯哥更倾向什么方案？因为担心资金不足，刚需房的条件还不如租房的好。

　　回答：1、如果小孩上学不是非得用学区的话，我的建议是不要考虑学区，因为学区存在断崖式归零的风险（都知道学区房价高的原因，是学位。一旦政府取消学位，房价就直线下跌）。2、房产投资考虑中心区域的地铁路段是非常不错的选择。因为影响房价上涨的核心就是地段。3、如果刚需买房，买不到具有投资价值的好地段，而且资金有限的话，我的建议是投资新一线或者二线城市核心地段的房子，因为同样的持有5年，其回报率是不一样的。（推荐的城市，可以考虑重庆、成都）4、上海从投资角度的大区位来看，比较推荐大虹桥辐射区。 像华漕、徐泾、江桥、九亭、徐泾北城、泗泾、甚至南翔，潜力挺大的以后上海发展一极的方向是西进，朝这些方向买大概率不会输给大盘。

　　提问：成哥好，我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗？现在适合入手吗？

　　回答：临港新城是上海最遥远的地方，地铁过去都要2个半小时。自住不建议买，非常荒凉，商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少，因为迪士尼和即将开业的海洋馆，冰雪世界，2010年到现在也就翻了一倍多。所以，除非是在那里工作，否则，自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。

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　　提问：成哥好，上海青浦徐泾南山雨果小区，次新，89平，非地铁房，非学区房，房价480万，摩擦费用50万，年底是否值得入手？目前的顾虑就是摩擦成本高，担心郊区上涨慢，投资回报率低。

　　回答：1. 南山雨果新，在任何一个时间横断面的当下价格体系里，新就是正义。 当然，新和有投资价值完全是两回事。 新的会变得不新，所以拉长了看，新往往涨的反而慢。

　　2. 南山雨果的外立面在同样房龄的房子里是属于比较好的那一类（石材的感觉）在未来的很长一段时间内，外立面会加分不少。

　　3. 南山雨果的套均面积做得比较小，小户型居多。

　　4.这个板块的优点是：便宜。缺点是：没有轨交，而且是未来很多年都没有。 徐泾整体来说潜力还不错，你说的这几个小区都是不错的区域，但是房子供应量偏大一些，也可以关注其他板块，按照上文提到的选房标准。

　　提问：老师，嘉兴这个城市在长三角一体化规划中处于什么角色，发展前景能够简单评价一下吗？

　　回答：嘉兴作为全省接轨上海的‘桥头堡’，承接上海辐射的‘门户’，要把全面融入长三角一体化发展作为首位战略。

　　为此，嘉兴将深入谋划推进一批重大基础设施项目，编制嘉兴铁路总图，完善市域轨道交通线网规划，编制有轨电车线网规划，推动城际铁路网、市域轨道网、有轨电车网“三网合一”。

　　同时，嘉兴还将加强重大战略性新兴产业项目的谋划，巩固提升制造强市的地位和竞争力，为建设长三角核心区枢纽中心城市、高质量融入长三角一体化，做好先行官。

　　这也是近些年来，嘉兴房价水涨船高的原因，种种未来利好，透支了近两年的嘉兴房价。但长期来看，嘉兴依然还是有一定升值空间。

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