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上海楼市:资金只有100w,在上海买房如何选才能将预算发挥最大?

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  提问:成哥好,子弹100万,在上海买房需要注意哪些,可以在上海哪些地方买房,升值潜力会大点?

  回答:你好,首付100,如果能适当增加杠杆,可以入手300到400万总价的房子,差不多正好是大虹桥的上车刚好的预算水准,我建议可以考虑大虹桥辐射区,比如徐泾北城、泗泾、华新、华漕、南翔,江桥。

  提问:成哥你好,本人首套房,预算400万,想买新房或者次新房,上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站,有推荐自住的区域或者楼盘吗?

  回答:这个预算,想买新一点的房子,只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房,距离就会很远,大概要到松江新城和鲁汇的样子,我觉得有点太远,应该优先考虑略微近一点的二手房,可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一的次新房。金沙雅苑去看看还有机会买到。

  提问:成哥你好,坐标上海。目前名下花桥一套200平复式,17年买入价350万,有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小,38平,19年朋友急卖套现160万给我的,贷款100万。贷款和房子都在我名下,老公无按揭记录。目前手头只弹100万,想卖掉其中一套凑200万首付,然后用首套房方式买上海。问题是,1,卖花桥面积比较大难卖,问过中介价格320真正成交甚至300,要割肉近50万。2,卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教成哥,我的情况要怎么做?

  回答:你的资产不是面积过大就是过小,导致进退两难:

  1.花桥面积过大,自然流动性和升值性不如刚需户型,当下如果出售 割肉50,太不划算,所以花桥暂时保留,不是出手时机。

  2.浦东老破小,38平,除非有好学区加持,不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换,相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同,等满二再过户。这样可以有效止损。

  提问:成哥好,坐标上海,工作在浦东,夫妻一个金桥一个世博,小孩幼儿园小班,打算买一套总价450的学区两室房子自住,买哪里合适?

  回答:浦东的学区房集中在浦东外环内,尤其是知名学校都在内环内的区域。

  你的预算可以看看东外滩,优势是比较成熟,毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来,你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

  圣骊河滨苑的一房,虽然小,但是房龄新,而且有学区配套,也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。从自住角度来说,巨峰路的次新房相对更适合,但是要兼顾学区的话,台儿庄路的学区房更好一点,动迁房不太适合自住,要看你自己喜好。你的预算有限,挺难同时兼顾自住和学区的,需要做一些取舍。

  如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划,先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话,需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。

  上海买房价值高的板块 具体详见内部分享。

  提问:成哥好, 我在上海,目前考虑是否可以买刚需房,社保购房条件需要明年满足,购房主要是满足孩子上小学的学区房准备,孩子也是明年9月份上小学。同时希望在中心区地铁路段,不知道凯哥有什么建议?如果在上海买刚需房,或者上海不买,在二线城市投资房产,凯哥更倾向什么方案?因为担心资金不足,刚需房的条件还不如租房的好。

  回答:1、如果小孩上学不是非得用学区的话,我的建议是不要考虑学区,因为学区存在断崖式归零的风险(都知道学区房价高的原因,是学位。一旦政府取消学位,房价就直线下跌)。2、房产投资考虑中心区域的地铁路段是非常不错的选择。因为影响房价上涨的核心就是地段。3、如果刚需买房,买不到具有投资价值的好地段,而且资金有限的话,我的建议是投资新一线或者二线城市核心地段的房子,因为同样的持有5年,其回报率是不一样的。(推荐的城市,可以考虑重庆、成都)4、上海从投资角度的大区位来看,比较推荐大虹桥辐射区。 像华漕、徐泾、江桥、九亭、徐泾北城、泗泾、甚至南翔,潜力挺大的以后上海发展一极的方向是西进,朝这些方向买大概率不会输给大盘。

  提问:成哥好,我想问下上海浦东临港新城的房子值得买吗?现在适合入手吗?

  回答:临港新城是上海最遥远的地方,地铁过去都要2个半小时。自住不建议买,非常荒凉,商业配套非常少。除非在那里工作。投资的话也比市区增幅少,因为迪士尼和即将开业的海洋馆,冰雪世界,2010年到现在也就翻了一倍多。所以,除非是在那里工作,否则,自住和投资都不是好的选择。预算少可以考虑嘉定、青浦和松江。

  上海刚需买房价值高的板块及楼盘,详见内部分享!

  提问:成哥好,上海青浦徐泾南山雨果小区,次新,89平,非地铁房,非学区房,房价480万,摩擦费用50万,年底是否值得入手?目前的顾虑就是摩擦成本高,担心郊区上涨慢,投资回报率低。

  回答:1. 南山雨果新,在任何一个时间横断面的当下价格体系里,新就是正义。 当然,新和有投资价值完全是两回事。 新的会变得不新,所以拉长了看,新往往涨的反而慢。

  2. 南山雨果的外立面在同样房龄的房子里是属于比较好的那一类(石材的感觉)在未来的很长一段时间内,外立面会加分不少。

  3. 南山雨果的套均面积做得比较小,小户型居多。

  4.这个板块的优点是:便宜。缺点是:没有轨交,而且是未来很多年都没有。 徐泾整体来说潜力还不错,你说的这几个小区都是不错的区域,但是房子供应量偏大一些,也可以关注其他板块,按照上文提到的选房标准。

  提问:老师,嘉兴这个城市在长三角一体化规划中处于什么角色,发展前景能够简单评价一下吗?

  回答:嘉兴作为全省接轨上海的‘桥头堡’,承接上海辐射的‘门户’,要把全面融入长三角一体化发展作为首位战略。

  为此,嘉兴将深入谋划推进一批重大基础设施项目,编制嘉兴铁路总图,完善市域轨道交通线网规划,编制有轨电车线网规划,推动城际铁路网、市域轨道网、有轨电车网“三网合一”。

  同时,嘉兴还将加强重大战略性新兴产业项目的谋划,巩固提升制造强市的地位和竞争力,为建设长三角核心区枢纽中心城市、高质量融入长三角一体化,做好先行官。

  这也是近些年来,嘉兴房价水涨船高的原因,种种未来利好,透支了近两年的嘉兴房价。但长期来看,嘉兴依然还是有一定升值空间。


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