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专家:学历越来越不值钱,不要傻乎乎的去买学区房了

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  【本文节选自《中国经济2021》,作者:王德培,经杭州蓝狮子授权在网易新闻平台发布,欢迎关注,禁止随意转载。】

  

   一、天下苦学区房久矣

  尽管中国家庭苦学区房久矣,但学区房的魅力却从未失效。

  学区房的激烈“争夺战”把家长的众生相展现得淋漓尽致:有的为取得购房资格假离婚,最后反倒弄假成真,家庭破碎;有的准爸妈从怀孕开始就掐着时间盘算买学区房落户,看房60多套不在话下;有的直接瞄准了包含小学和初中的双学区房,给孩子的教育上双保险……大多数押注学区房的父母不仅掏空了家庭存款,甚至还要借贷,不得不忍受人到中年“推倒重来”的心理落差,把大房子换成“老破小”重回蜗居不说,为了还贷还得“两眼一睁,忙到熄灯”“上班忙工作,下班开滴滴”。而接连出台的新政策,无形中又给家长增添了压力。比如,上海一宣布“公民同招”“摇号新政”,原本冲刺民办的家长又被挤上学区房的赛道,不得不做两手准备。于是,“丛林竞争”的学区房市场不仅催生了家庭鄙视链——价高房大的看不起价低房小的,还导致深陷其中的家长不断想方设法拉开竞争差距。比如,深圳高级中学南校区学区房的业主生用投诉让8个公寓小区的积分由第一类(80分)降至第三类(70分)。

  实际上,放眼全球,学区房现象在各国普遍存在。

  就连实行老师轮岗、学校硬件设施高度标准化的日本,也有家长愿意为了更优质的学区资源,支付10%的额外房价。而欧美国家同样概莫能外,比如,纽约上东区精英社区的学区房,不仅申请表繁复,要求提供财力、学历等各方面信息,还要经过小区家委会的层层面试,才能真正买到房子。

  美国政治学家罗伯特·帕特南在《我们的孩子》一书中指出,家长在为好学区竞价时,竞争的其实是学区里受过高等教育、高收入的家长,而非高质量的学校和老师。美国密歇根建筑商也曾统计,如果房屋均价超过100万美元,周围学校的普遍评级是A+;而当房价低于25万美元时,周边大多数学校都处在C+级。而在中国,教育改革和市场经济的助推,将承载着教育与房地产双重属性的学区房推上了时代的风口浪尖。21世纪以来,随着教育改革日渐进入深水区,从叫停中小学考试招生制度和重点学校重点班建设,到全面推广小学划区域、就近入学,再到明令禁止各项提前选拔考试,国家对“选拔式招生”下狠手打压,“占坑班”被送上断头台,各种推优、特长生政策越卡越严,“批条子”“搞共建”等以权择校的手段也慢慢“退位”。然而,在社会竞争越来越激烈的当下,向来把子女教育当做人生一大使命的中国父母难以就此消停。当各种门路都被政策堵死时,学区房就成了“赢在起跑线”的唯一筹码,其价格在激烈的市场竞争中自然水涨船高。

  深入地看,学区房之所以备受追捧,价格高居不下,背后既有教育的原因,也有房地产产业的原因。

  一则,教育集中度与不平衡程度居高不下。如今,家长们迷恋的重点学校,往往是20世纪50年代起国家为快速发展教育,大量倾斜师资和硬件资源“砸”出来的。而从城市规划上看,一线城市的教育资源往往又聚集在老城区的核心地带。于是,经过几十年积累,传统重点学校和重点教育区域的优势很难打破。以2019年清华大学和北京大学在北京的录取情况为例,“东西海(东城、西城、海淀)”三区就包揽了全部名额的89.3%。放眼全国,传统一线城市的教育资源丰富程度又远非其他地区可比。比如大学本科录取率,2019年北京与天津分别为68.9%和79.43%,相较之下,高考大省河南的录取率仅有33.2%。

  二则,城市化、都市化浪潮让人口向(中心)城市聚集,进一步放大了教育资源上的供需矛盾。典型如深圳,随着GDP狂飙突进的是学位缺口的日益增长。再加上名校与房地产开发商互相“抬轿子”,共同推高了学区房市场的热浪。一方面,开发商借名校的外溢效应,大肆宣扬学区房的噱头,创造超高溢价,赚得盆满钵满;另一方面,学校与地产商联姻办校,不仅能在利益共同体中分得一杯羹,还能绕开义务教育阶段“划片招生”的政策,收割一批优质生源。于是,深谙套路的资本便将供应稀少的学区房当作房地产投资的最佳标的,进一步加剧了炒作循环。具体而言,无论是金融资本还是民间游资,均是看准了学区房=入学名额、好学校的名额会越来越稀缺的市场共识为前提入局,持有总成本较低且流动性较好的“老破小”,在实现预期价值(涨价或孩子顺利入学)后,加价甩给接盘者。如此一来,学区房的使用价值不断转手传递,击鼓传花的游戏与金融加杠杆的操作如出一辙。

   二、学区房并非一本万利,风险重重

  然而,越完美的投资品,往往命门越致命。眼下看似一本万利、稳赚不赔的学区房生意,实则面临着重重风险的考验,并且已经初露端倪。

  其一,政策变动的风险加剧。毋庸置疑,教育公平是改革的大趋势,而近年来正是相关政策变动频繁的试水期。比如2019年苏州突然将学区房的学位锁定期从5年延长至9年,还有深圳罗湖有名校试图出台“住房面积50平方米以下限制入学”的政策,皆为明证。虽说各项政策能否全面推广,还是要看“疗效”,但总的来说,“多校划片”“学位锁定”,甚至“摇号入学”等打压学区房的政策大方向不会改变。这样一来,即便资本再想炒作,学区房也炒不起来了。

  其二,教育的投资价值下降,体验价值上升。如果从教育投资的角度看学区房,且不说学区房对口的名牌小学不一定能保证孩子直通名校,即便如愿以偿,教育回报也难以匹配学区房的高额投入。因为学区房价水涨船高的同时,学历却越来越不值钱。正如段子所言,清华大学的毕业生,都无法为下一代再提供一套能保证考入清华大学的优质中小学的学区房。况且,随着信息文明和体验经济的洗礼,学习的体验价值日益凸显。比如,从体验中所汲取的创造性能力及不断提炼内化的智慧,将是一笔人生财富,而生活的幸福感也难能可贵。

  其三,技术的加持使得教育日益扁平化,名校垄断程度降低。家长为学区房“抢破头”,归根结底是为了争夺被名校攥在手里的名师等教育资源。而发达的互联网早已让名校资源通过中国大学慕课(MOOC)等平台得以无边界、无差异共享;更别提新冠疫情期间师生转向互联网平台进行线上教学,再次展现了技术让教育量大面广地突破校园边界的可能。随着VR、5G、大数据等技术发展,课堂可能将不再是学生学习的必要选项,名校垄断的权重也将日益被瓦解。

  

  其四,产业变迁势必将洗牌城市布局,眼下的教育格局也将被打破。中国改革开放以来,城市发展迅猛,新区不断拔地而起,而任何地区的教育质量最主要还是由其所聚揽的人口素质来决定的。产业发展聚集人才,而相关生活设施如交通、医疗、娱乐等社区化的配套越完善,就越能留住高质量的工程师、白领、金领等人群,从而潜移默化地形成良好的文化氛围,滋养当地教育的土壤。比如曾经一文不名的北京回龙观,因为聚集了大量互联网企业的IT(信息技术)精英,他们的孩子“把爸爸妈妈辛苦买来的房,生生考成了学区房”。

  综上所述,天价学区房终将在各方因素不断调整发展中逐步退出历史舞台。而当学区房被赋予的不切实际的幻想破灭,教育也将从拼家长、拼财富回归以孩子为本的育人本质。而对孩子来说,其实“最好的学区房,就是家里的书房”。

  一方面,父母以身作则会营造良好的学习氛围,正如教育家马卡连柯所言,父母在生活的每时每刻,甚至不在场的时候,都在对孩子进行教育;另一方面,孩子也能潜移默化地在这种氛围中养成学习的习惯。如果家庭有爱读书、爱学习的习惯,那么孩子也差不到哪里去;反之,若是没有学习的氛围,买再贵的学区房也不一定有用,只能是“昂贵的偷懒”——一种自我安慰罢了。由此看来,对投资者而言,当学区房的价值锚点被政策、教育理念、教育模式和城市变迁等方面的因素釜底抽薪,其估值也将向常态回归。

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