三四线城市，悬了！房价鹤岗化正在蔓延！

从整体趋势来看，中国过去几十年房价确实是一直涨的。

靠什么？核心是人，两个字就是人多。

过去中国房地产能高速发展，依赖的是城镇化和经济高速发展。

而这些都离不开人的推动，但现在这个最核心的人，快要没了！

众所周知，中国这几年的出生率持续走低，即便是前几年全面放开二孩，也没有扭转局面。

前段时间，公安部透露截止到2020年12月31日，2020年出生并进行户籍登记的新生儿人数共1003.5万人。

而2019年公安部公布的新生儿数据是1179万人，跌幅在15%左右，如果和国家统计局2019年的新生儿数据1465万人相比，更是断崖式下跌。

中国房地产赖以为继的人口，已经出现增长危机，过不了多久，我国也可能步入人口负增长的现实。

没有人，房地产该何去何从？

所以，该来的还是来了。

2月18日，国家卫健委官网上发布了一条“对十三届全国人大三次会议第9839号建议的回复”，里面的核心信息是：

全面放开人口生育限制，或将从东北三省开始。

取消计划生育，真的来了。

东北作为在2019年全国出生率中排名最低且人口净流出最严重的地区之一，从这里开始试点再正常不过。

而且我们国家向来喜欢以点带面，先试点再铺开的发展策略，可以预见的是，全国全面放开人口生育限制也将不远。

一个国家、城市越发展，城镇化率越高，生育率就越低，这是一个经过时间验证的必然现象。

说到底，这也是因为时代在进步，养育孩子的成本越来越高，在快节奏的生活压力下，人们对生育的意愿越来越低。

甚至在大城市还有“高房价就是最佳避孕药”的说法。

拥有物质基础的70后是想生不能生，而作为独生子女的80、90后是想生不敢生。

生育压力、生育成本、赡养成本让生育主力的80、90后想都不敢想。

所以，仅仅放开生育限制，能扭转生育意愿低的局面吗？

太难！

不愿意生二胎甚至三胎的孩子绝不会因为你取消计划生育就生。生一胎都需要深思熟虑，哪来的二胎和三胎？

所以放开三胎也好，取消生育限制也好，根本不能只停留在口头鼓励上，而应该有实际的奖励政策。

当初1982年计划生育被列为一项基本国策时，是符合当时的国情发展，但同时也辅以直接的处罚措施，比如要缴纳社会抚养费、国家工作人员还要予以行政处罚等等。

既然有罚就应有奖，放开生育限制，不应是鼓励，而是奖励。

站在房产角度，刺激生育的杀手锏很多。

比如二胎家庭享受低息甚至零息贷款买房、二胎甚至三胎家庭优先摇号买房、降低首付比例、保障性住房也优先保障二胎及三胎家庭····

在养育方面，二胎家庭少儿医保报销90%以上，教育资源优先倾斜二胎家庭，多建学校，尤其是普惠性学校，从幼儿园开始执行免费入学，减少家庭教育支出，二胎家庭个税全免····

总之，各种社会福利制度向二胎甚至三胎家庭倾斜。

如果真能多管齐下全方位覆盖的奖励政策，才能做到真正的刺激生育。

东北率先放开生育限制，是一个美好的开始，但要大范围普及，仍然需要时间。

因此未来15年我们必须面临的是：人口红利渐渐消失之下，房地产的结局到底是什么？

粗暴来说，无非三种结局：上涨、下跌以及横盘。

管理层的角度自然是愿意横盘震荡，用时间换空间，拖住不让房地产泡沫膨胀破裂，所以调控手段绝对不能少，同时还要等待居民收入上涨，来稀释和消化泡沫。

但上涨和下跌，将进入前所未有的分化期。

有产者当然希望房价能一直涨，但基本是妄想，支撑中国房地产发展的根本因素是人，但这个根本因素未来将不复存在，所以房价不可能一直无脑上涨。

至于下跌，短周期内绝对存在。

哪怕作为一线城市的北上广深，在楼市最低迷那几年，也是经历过震荡下跌的，所以那些三四线城市，尤其还是人口老龄化严重的三四线城市，之后房价腰斩也不奇怪。

未来20年，可能出现的情况是：

一线城市房价居高不下，经济运转自成一圈，房价高、工资高、城市人口年轻、城市平均房龄大，房产在内部也能流转，房价还能稳步上涨。

而小城市呢？

当1950-59年的人口成批去世，他们在任何城市留下的房产都会是20年楼龄以上的房子，而他们又恰好赶上了计划生育，房子基本留给独生子女。

但他们的子女辈和子孙辈基本住不上他们的留下的房子，会更倾向于把房子变卖去持有现金或持币买入更好城市的房产。

届时棚改拆迁也已经结束，三四五线城市的房产将陷入冰点，到时候三四线城市剩下一栋栋一批批的房子，大量房屋出现空置的情况，这时候价格会向价值靠拢，房价也会开始产生巨大分化和价差，不仅拼地段，还得拼楼龄。

未来小城市逐渐鹤岗化，几万块买一套房不会是新鲜事。

接下来城市与城市，区域与区域，甚至同个地段的不同两套房子，都将卖出完全不一样的价格。

另外还需警惕，未来20年，随着出生率的降低，有一类房产也会面临风险。

学区房。

过去大家争破头的学区房，随着出生人口越来越少，市场有可能供大于求，尤其是小城市，学区房有可能成为历史。

因为多数城市在发展过程中，会倾向于发展新城，建设新房，为了稳定新房价格，ZF极有可能把好的小学/初中迁到新片区，而原来老区的学区房就会面临下跌的风险。

尤其是小学学区房，最快面临冲击。

2021年新生儿预计会比2016年少40%以上，所以上一批买了小学学区房的家长，很有可能发现当你的小学学位用完想抛售时，市场根本不如当时自己买时火热，甚至会出现供大于求的局面。

但初中学区房因为还是同一批人竞争，所以赛道依然拥挤。

预计小学学区房价格会有所回落，而初中学区房还会有所上涨。当然了，顶级的学区房除外，毕竟金字塔尖的始终少数、稀缺。

学区房之所以能穿越牛熊，成为楼市横行的硬通货，根本原因在于需求。

但支撑需求的核心人如果越来越少，再好的学区房，没有人，也卖不上价。

所以人，不仅是中国房地产的最终兜底核心因素，还是国家经济发展的最终支撑力。

人口老龄化对我国是全方位的影响，政治、文化、教育、养老、房地产都只是其中之一。

出生人口大幅下滑，人口危机马上杀到。

这将是非常恐怖的一件事情。

现在看着还光鲜亮丽的三四五线城市，一栋栋拔地而起的高楼，以后可能变成鬼屋，现在投进去的钱，将会被直接埋葬。

而一二线城市即使也出现老龄化现象，也能凭借着强产业、好教育、好医疗和高薪资，吸引一批批新鲜血液流入。

未来大城市越光鲜，小城市就会越落寞。

甚至不需要等到20年后，现在很多人已经看到很多四五线小城市人口越来越少，房子变得越来越不值钱，前段时间我阿姨把之前单位补偿的房子（新房）卖了，70多平米只卖了16.8万。

小城市鹤岗化，已经向我们走来。

未来楼市局面将如大胡子李老师所说的那样：大城市房产资产化，小城市房产砖头化。

这就是趋势。

所以再说一次，三四线城市，不要投资！