房太子：关于买房贷款，内行人告诉你里面的坑！

　　很多买房或者准备买房的人，总是被“房贷”搞得弄混脑胀。

　　对于开发商、中介来说，他们是站在自己的立场上去办事，只希望让购房者快点付钱购房，好让自己快点拿到房款和佣金。他们基本不会很详细地为购房者解释房贷相关的事项。

　　对于第一次贷款买房的购房者，完全是一脸懵地签了合同，里面有哪些猫腻都不知道，因为房贷多花冤枉钱，甚至被忽悠入坑的购房者，数不胜数。

　　因此房太子认为，房贷作为大部分购房者一生中最大的金融杠杆，一定要弄清其相关事项，这样才不会被坑，也为自己省下一大笔钱。

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　　什么是房贷

　　昨天接到一个朋友的电话，跟房太子说，想着这么高的房价，他跟她女朋友两个人首付也给不了，每个月房贷也是高得吓人，想着不如直接租房过吧。

　　在他们的观念里，认为贷款买房就是背债欠钱，每个月要还4000+的房款，还几十年，觉得这一辈子都要背着债过生活，想做什么都不能顺心，生活质量也下降了。

　　实际上真的是这样吗？房太子认为是思维方式在作怪。房贷固然是负债，但它还是个人自身的资产杠杆。如果选对了城市和标的，它可以改变你的人生命运！

　　举个例子，帮助大家更清楚了解。

　　2010年，同一城市的黄某和张某各有100万，黄某选择全款100万买房，张某则是选择贷款买房，30%的首付，买了3套房。

　　直到2020年以后，房价居高不下+限购，张某拥有财富与黄某拉开了差距的。

　　再往深里想，除去限购这个原因，10年的时间，同样是100万，为什么房太子会说黄某在10年后就不能全款买下同样的一套房？

　　因为通胀。钱会随着时间变得贬值，负债也同样是在缩水。

　　100万的房子，首付30万，商贷70万，分30年还清，用等额本息来算，一个月还款额是3715元。

　　在2010年，3715元可以买到一部很不错的电脑，但在2020年呢？一部好的手机都不值这个钱。

　　简单来说，钱变得越来越不值钱了，购买力也在降低。也就是说同样的物品，在十年后，需要花费更多的金钱数额才能购买。

　　所以房太子才说，随着时间的流逝与通胀的上涨，从银行贷款的100万，购房者要还的钱会越来越少（注意，这个“少”是从钱的购买力来说的）。

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　　商业贷款和公积金贷款

　　据数据显示，80后、90后正逐渐成为购房的中坚力量，占比分别为38.2%、31.8%，而他们正处于结婚生子的关键阶段，购房需求也达到了高峰。

　　数据来源：58安居客房产研究院

　　但是现今的房价居高不下，在一二线城市中，稍微好点的三居室，没有两三百万都拿不下来。

　　对于一般的80、90后来说，要一次性给出两三百万，难。所以贷款买房，是他们的最佳选择。

　　而贷款有三种，一是商业贷款，二是公积金贷款，三是组合贷（商业+公积金）。

　　商业贷款，顾名思义，就是你的钱不足以全款买房，但你可以把房子作为抵押给银行，银行把钱借给你，让你付给开发商。然后你就开启了还本金+利息的日子。

　　公积金贷款，是国家给老百姓的一种政策性福利，目的是帮助及鼓励刚需购房。

　　之前房太子就给大家分析过商业贷款跟公积金贷款的区别。利率仅为3.25%的公积金贷款，真的比4.9%的商业贷款便宜多。

　　所以在选择贷款方式上，房太子自然是建议80、90后优先选择公积金贷款的。

　　其次是商业贷款+公积金贷款的组合贷，最后再选择商业贷款。

　　房太子还有个小tips，如果一生只买一套房，那就用公积金贷款。

　　若是考虑要买两套，鉴于二套房的商业贷款首付比例高+利率高，建议第一套就先商贷，第二套用公积金，这样可以降低自己的购房成本。

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　　贷款年限选择多久？

　　为了降低购房成本，很多人在面对房贷年限的时候，都会选择10年或者20年的房贷年限，认为贷款时间越长，利息还得就越多，觉得自己给多了，亏。

　　但房太子必须要提醒大家一点，别只看着表面的利息，而忽略了通货膨胀的因素。

　　通货膨胀，是一个国家在发展过程中刺激经济的一个必然现象。而每年的通货膨胀率在4%左右。这就是说，如果你的钱放在银行存起来，那么每年都在贬值。

　　但反过来的话，你是从银行借钱的，由于通货膨胀的关系，你的实际货代率要去2%左右，也就是你日后还给银行的钱贬值了，还的债务相对变少了。

　　因为你要懂得10年前1万月供和10年后的1万月供，是两个不同的购买力。

　　所以从这个角度来看，对于90后购房者来说，自然要把债务放在未来，贷款年限能选30年的，就选30年。

　　选择最少的首付，最多的贷款，以及最长的贷款年限，用时间的力量（其实就是利用通货膨胀的力量）减轻实际债务的压力。

　　但大家也知道，不同银行对贷款年限的判断是跟购房者购房时的实际年龄及抵押房的房龄有关的。

　　1、贷款人年龄

　　比如有的银行对贷款人年龄的要求是60岁，而购房者购房时已经50岁，那他就只能最多贷10年。

　　2、抵押房房龄

　　一般而言，房龄+贷款年限≤50年。若是有些购房者因经济能力选择买二手房，二手房房龄已经30年，那么购房者贷款买这套房的最高年限只有20年了。

　　因此，房太子不太建议大家买房龄过老的房子，一是自身可贷款年限短，抵御通货膨胀能力就低了；二是可流动性不断降低，难以出手，资产被套牢。

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　　等额本息、等额本金

　　另外买房过程中，贷款有不同，还款方式也有不同，分为等额本息、等额本金。这两种有什么不同？

　　以向银行贷款100万元，利率是5%，期限是30年为例。

　　1、等额本息

　　指的是还款期内，每个月还款额相同（本金+利息）。

　　在这30年内（还款期），每月偿还同等数额的贷款5307元（包括本金和利息）。

　　2、等额本金

　　每个月还款额不同，每月偿还本金固定不变，利息逐月递减。所以这里是每月偿还本金为2777.78元，首月利息4166.67元。

　　而利息每月递减的意思是，因本金每月都少2777.78元，下一个月还款的时候利息就会少一些，最后一个月只需要还11.57元利息。

　　两者相比，第一种方式是前期还款压力少，第二种就是前期压力大，未来还款少。

　　因此为了保证未来财富不被贬值，90后购房者尽量不选择等额本金这种“先大后小”的策略。

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　　不建议提前还款

　　除了上面以外的问题，要不要提前还款也是房贷中大家所关注的重要问题。

　　因为不止一个粉丝向房太子咨询过，想着手上有闲钱，不如早点把钱还完，不用再白给银行这么多月利息。

　　但房太子坚持一个观点，有钱也尽量不要提前还款。有这个钱，你还不如买个理财钱生钱，所获得的收益再怎么也比那点房贷利率高。