无锡的商业市场似乎真有这么个“魔咒”——开放式街区、小业主返租，沾上这两个，似乎就变得很“致命”。
明发、金太湖、哥伦布、保利广场......一个又一个，一批又一批，前赴后继地倒在了这条路上。
前人踩过的坑，后人学会了避坑。现在新造的商业体，基本很少看到还继续走以前的老路了。
但是，神转折的是，无锡今年就有个要开业的商业体居然是开放式+返租，妥妥的明知山有虎偏向虎山行。
这个项目就是梅园欢乐商业广场。
好奇：6.8万方，怎么绕出了68万方的感觉？
看到上面这个标题，或许会有人觉得我太夸张了。
确实，梅园欢乐商业广场整个项目体量就6.8万方，我们可以比一下，苏宁广场10万方、荟聚15万方，换算出来，这个项目差不多是荟聚的一半，确实不算大。
既然不大，怎么又说感觉起来像68万方？这还是因为布局问题。
不管是10万方的苏宁，还是26万方的八佰伴中心，都是综合体的形式，主体建筑就一两栋。
△八佰伴鸟瞰图
梅园欢乐商业广场虽然只有6.8万方，但是一共有6栋楼，平均划下来一栋也就1.1万方左右，其中还要刨去部分公寓产品。
1万方又是什么概念呢？
长江北路的欧尚约莫是它的1.5倍，有些社区底商就能达到1万方。
再来看这6栋楼的排布，下图是该项目的平面图↓
外圈4栋、内圈2栋，6栋楼围合出一个下沉式广场，各楼栋之间通过10多个相互连接，整体为开放式街区设计，层层退台，总高三、四层。
虽然动线比较简单，就是个环线，但是因为整个项目被切割成了6小块、连廊多、退台多，所以走在其中依旧是迷宫的感觉，挺容易被绕晕。
单看其退台设计，其实和八佰伴中心有点像，只是八佰伴中心是将退台设计在综合体“外壁”，内部商业空间还是封闭式，商业空间和休闲空间之间的界限也很清晰，你在退台上行走只能是行走，你不能在退台上看商品选商品，产生购物行为。
而梅园欢乐商业广场思路则不同，它是将退台融入了街区，逛街购物的同时就接触得到休闲体验式配套。这种设计初衷确实很好，也精准地呈现了它的定位：欢乐+商业。
不过还是那句老话，开放的街区受天气影响比较大，要看后期运营方和物业方的水平。
好奇：今年开业？
那么，这个项目的运营是怎样的呢呢？是自己统一招商还是代运营给其他的商管公司？网传今年6月开业，是真的吗？
带着这些问题，我在网上获取到了这样的信息↓
项目总共大概有600套商铺，主力面积段是30-50平左右的小铺子，非开发商自持、非整租出去代运营，而是一铺一产权，开发商将商铺卖出去，再从这几百个小业主手里返租回来。
对于一个商业体而言，通过开发商单条口的对外招商、统一运营，这是好事。不然的话，设想一下，600个铺子几百个业主，你想卖高端女装、我想卖水果、他想卖螺蛳粉......很容易让业态组合变得无序混乱。
根据2019年发布的消息，梅园欢乐商业广场签约商家阵容还是很强大的，清单中的品牌有：奥特莱斯、蜀客隆、阿迪达斯、豪客来、屈臣氏、星巴克、肯德基。
单说后三个，在在无锡，把屈臣氏、星巴克、肯德基三家都集齐的商场，基本都不差，比如荟聚、苏宁、八佰伴、万象城等。
但是，在最新的梅园欢乐商业广场的官方推送文章中，都找不到这样的签约品牌清单。
在实探中，更难以相信这是一个年中就要开业的商业项目。在现场，在中心广场、出入口都看不到宣传广告，也没有展示开业相关的信息。
整个商场，看下来在装修的店家约莫只有两三家，其余90%以上的店铺还处于空置状态。
或许，这也许是还没到规定的交付时间，因为按此前的消息，交付日期是今年5月，开业时间是今年6月。
但问题又来了，既然没交付，为什么又有商家已经在装修了？还有个问题，现在才2月份，如果商家提前装好了，那是不是要等到6月项目整体开业？
种种疑团，我从项目工作人员那里打探到的消息是：因为目前空铺占比比较高，招商进度跟不上原定开业日期，所以商场方面无法组织统一的开业活动，商家自己装修好了就可以自行开张了。至于后期，可能随着进驻率的提高，可能会以一周年庆的方式亮相。
好奇：学生的钱好赚吗？
招商困难，这可能是最近一两年来很多商业项目都共同面临的困境，受疫情影响，很多品牌的扩张之路都有所放缓。
假设某品牌原来一年要开10家店，但是现在可能一年只打算开6家。而且，经历疫情下国际国内市场环境的波动，品牌方的风险意识也更高。开6家前的调研工作并不少于以前开10家的时候，风险带来的是品牌方对项目更严苛的考核与要求。
如果，项目本身不被看好，那就很难找到好品牌。
对于新建项目，赌它未来好不好，位置、客流肯定是绕不开的两个关键。
从位置上来说，梅园欢乐商业广场挑战不小。可以看看我拍的实景图，车流量还可以，但是人流量很少。
在项目周围一公里范围内基本缺少成片的居民区，只有东南方位鑫龙佳苑、梁湖家园两个老小区，前者房龄9年、后者房龄16年。
从安居乐查阅到的数据显示，鑫龙佳苑、梁湖家园两小区加起来一共是2300套房，满打满算2300户人家。
2300户是什么概念呢？
在售主流项目，整个社区的户数基本是900-1500左右，云樾是900多户、泊月湾是1500多户、和玺项目是1300多户。2300户，折合一下，差不多是单个新盘的1.5倍。
让2300户人家支撑6800方的底商没问题，让2300户人家支撑6.8万方的综合体那就有难度了。
这部分商机或许就要靠旁边的太湖学院、无锡创意职业技术学校来贡献。
或许有人会说，将辐射半径拉大，会好很多。确实，辐射半径拉到2公里，能做动物园客流的生意。
但天花板基本到这了，因为2公里的辐射圈已经接近河埒口万达的辐射范围了，没有产品力品牌力的支撑，恐怕很难和万达争同一块蛋糕。
但是，动物园和学校的生意会不会很好做呢？
你去无锡动物园游玩的时候，会顺带购物吗？逛完动物园都去哪儿吃饭呢？
同样周边有学生党客群的博大广场（近无锡职业技术学院、江南大学），它有没有可供参考的经验教训呢？
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