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真变天了,上海五大新城连购房政策也将不同

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  上海楼市又又又出新政了,这一次所有的调控都指向了:五大新城。

  源于市政府出台的一份关于“十四五”加快推进新城规划建设工作的文件,信息量很大。

  其中最关键的字眼是:在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策和租赁政策。


  如果最近对政策足够敏感,可以感觉得到从年初的楼市新政开始,上海政府不断地抛出大量和五大新城有关的信息和文件。

  我统计了下,在短短一个多月内「五大新城」被上海发布反复提起的次数,竟然有六次之多。


  一个政务官方微信公号,如此高频地提起同一个词,本身意味就很深长了,再加上一系列新政来得如此快又猛烈。

  可以感受得到,这是上海一次前所未有、见所未见的新城建设。

  01

  从目前来看,五大新城未来极有可能会形成独立的购房政策和房地产模式。

  先是从土地供应开始,伴随着上海楼市近年来最严格的一次楼市调控,当时就提到未来将会加大五大新城的土地和商品房供应,优化上海的土地结构。

  之大部分的解读都在说,这会把很大一部分刚需买房人引导到五大新城去购房,因为未来供应量大。

  但现在已经不仅是土地和新房供应量会加大这么简单,而是连落户条件,购房资格都有可能完全改变。

  首先,是新城”居转户“年限的调整,由7年缩短为5年。

  并且对持上海居住证在新城工作并且居住的,给予落户专项加分。每满1年积2分,满5年后开始计入总分,最高分值20分,对那些在五大新城工作的人才,给予落户上海的极大优待。


  五大新城的其他新城,未来的买房模式有可能无限接近与临港。

  其实从临港的房地产模式,我们能够看到一些”端倪“, 临港的整个房地产模式真正意义上已经对得起独立新城名号了,说它是五大新城的先行示范区也不为过。


  临港不仅落户政策相对上海更为宽松,从购房条件看,购房资格是个人而不是家庭,同时连续缴纳满3年以上的社保就可以买房,还有被认定为人才,可以优先摇号选房。

  这一切都有可能发生在五大新城其他如嘉定、青浦、松江、奉贤的身上。

  具体未来差异化购房政策到底是怎样执行和落位的,每个区又有什么不同,还静待后续跟进和探索。

  但我相信,一旦五大新城能够拥有差异化的购房政策,包括落户,购房资格,土地供应,那它们离真正的独立城市,其实已经不远了。

  02

  这也是五大新城,第一次在楼市调控里如此频繁被提及。

  很多人都会觉得,其实上海郊区的新城规划早就有了啊,这一次还会有什么不同么。

  不同之处在于,因为第一次五大新城是在楼市调控的背景下,重新再回到大众视线里。

  它不是来自于什么政府的会议,也不是来自于城市的规划,而是来自于房地产调控。

  这在全国的任何一座城市里,都不曾出现。


  所以,可见未来五大新城会和楼市紧密联系在一起,相互影响,相互制约。

  再往前追溯一些,其实在《上海2035规划》中已经提到要建设五个新城,也有提到独立节点城市。


  但是对于它们的解读没有哪一次像现这么深入过。

  我们看到在上海1.21楼市调控里,有很长一部分篇幅,提到了“五大新城”。其他很多方面,大多都是点到即止,甚至连积分摇号政策也是晚了好几天才出细则。

  也没有哪一次有现在这样的落地速度。

  先是两会开始,然后五个新城开启了新一轮的城市规划招标,然后大学科研机构跟进...

  而对于五大新城的规划,我们从上海发布的公开信息看到的是,一步一步,步步加深,明确了一条清晰的发展路径。


  相信在未来上海大家要习惯五大新城会不断地,越来越多地被提起,不仅仅是这段时间,而是更长的以后。

  高频提起,伴随着楼市调控而来,这决定了未来,五个新城浩浩荡荡建设的一切,背后必然影响的是上海楼市的长远预期和发展。

  03

  五大新城模式将会对上海楼市,造成非常重大的干扰。

  一般来说,新城建设应是和城市规划有关,但这一次五大新城不是,再想想我们今年首次关注到「五大新城」,竟然是因为上海近年来一次严格的楼市调控 。

  因为加大了土地供应,从一手房市场看,结构性的改变正在到来。

  在沪十条楼市调控里最重要的一句话,被很多人忽略了:“增加五大新城的商品住房土地供应”。


  为什么我们要对五大新城如此重视?政府文件里有讲到一句话:要加大对这五大新城的供应量。

  对南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城这些区域增加商品房供应,其实是楼市里一个非常重要的信号。

  很多人都会分析未来五大新城一定会火一定会涨,但是我们结合政策,把五大新城放到近几年来上海整体的土地供应、一手房数据来看,会更直观:

  我们可以把这句话放到上海近几年来的土地供应量情况来看,上海整体的土地供应是成收缩状态的。


  伴随着上海楼市土地整体的供应量越来越低,曲线在一直往下走的这么一个不可逆趋势,五大新城未来的一手房供应量,却肯定是会越来越大,曲线是往上走的

  形成了上海楼市未来很多年都会存在的冲突和反差。这样的反差还会随着上海市中心的土地供应量的不足而越来越大。


  一个在逐年减少,一个在逐年增加。这两条曲线才决定了未来上海楼市本质的改变、所谓真正的热点区域在哪里。

  这背后是,市中心的土地越来越少,五大新城的新盘的越来越多,那么未来购房者想要在上海买房,其实就只有两种选择。

  整个上海楼市未来的逻辑已经很明确:如果你想要买市中心,大概率只能选择二手房,如果你想要买新房,对不起,你只能选择在郊区。


  一边减少,一边增加,五大新城成为热点区域,而且会越来越热。这是我们为什么要去关注五大新城的本质原因。

  这也才是未来五年里,上海楼市可能发生的最大变化。

  04

  除了房地产模式,五大新城未来会如何作为独立城市而存在?

  首先配套肯定是会越来越完善,在上海发布里,我们还可以看到政府对于五大新城的明确分工,和精细布局。


  除了加大一手房供应量,相应作为独立城市而不是郊区新城的最重要的关键是产业的布局,人口的规划,配套的建设等等。

  而五大新城的产业定位已经很明确:嘉定主要发展智能汽车、青浦是华为研发中心、松江G60科创走廊、奉贤的东方美谷、南汇的集成电路和人工智能。


  未来还要创办特色鲜明,办学质量优秀的市实验性示范高中。


  这意味着,未来五大新城各自产业高度集中,人们在家附近工作,不用赶最早的地铁去市中心上班,三甲医院增多,好学校增多,商场公园更多,人们生活悠闲自得。

  五大新城不是睡城,而是相对职住平衡。

  这不是用概念去造什么热点区域,重点板块,而是真的用真金白银投在“五大新城”上,来破解上海发展的不平衡,不充分问题。


  五大新城不是城市副中心、不是卫星城,或者只是郊区新城。

  它们的区位实在是太好了,一方面通过轨道交通与主城区相连,一方面辐射更为广阔的长三角腹地。


  我们看到不仅是上海发布对五大新城的重视程度,而是上海楼市未来战略性根本性的变化。

  这样的变化,影响到的是大部分人在楼市里的买房决策,这才是此时此刻我们要去关注五大新城的背后逻辑。

  对于很多外地人而言,要扎根上海真的是很难,从前可能只有临港,未来也许将会有更多选择。

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