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论郭主席“狠话”对2021年房地产的利空VS利好

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  文:大伟看楼市

  伟哥不是房地产的看涨派也不是看跌派,只坚信一句话:房地产市场短期看政策。中期看政策,长期看政策。只要想调控,房价肯定跌,所以今天继续分析昨天很多人分析的政策背后。

  房地产调控的核心是看金融信贷,管住了信贷房价肯定跌,会管吗?

  

  昨天郭主席的发布会讲话关注度很高。100分钟的发布会,信息量很大,成功的把股市干绿了。

  对于房地产市场,更是万众瞩目,大家都围观了郭主席的“狠话”,各路媒体如获至宝,如果不联系上下文,只看这几段话,的确非常狠。

  一:灰犀牛问题

  “房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强

  我也说到“灰犀牛”问题,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。”

  分析这段话,如果第一次说,那么非常值得关注,但分析一个领导的讲话,必须要看看他在这个职务上一贯的表态。

  郭主席是银保监会主席,2005年3月-2011年10月任职建行,2017年2月至今一直监管银监会、银保监会。

  那么2017年开始:在2017年3月,刚从山东返回金融街,第一次在国新办的发布会,他就严厉批评房地产金融化的问题。

  

  

  

房地产金融确实是很重要的一个组成部分,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,在大家谈到的金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险,所以我们银行业对这个事情非常关注,也非常认真地进行分析。
……最近一两年比重很高,去年新增贷款里将近一半是房地产贷款,其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分,是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需要引起我们的关注。

  2019年的陆家嘴金融论坛,他继续批评房地产金融相关问题,主要指向住户部门的杠杆率上升得过快:

  

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

  到了去年8月在求是杂志的文章,他提出“灰犀牛”的判断:

  

房地产金融泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。

  简单的总结一下,也就是说,郭主席对房地产讲狠话已经是多年持续一贯。所以昨天的讲话是不是利空,与讲话内容无关,还需要观察,下一步的房地产调控。

  二:房地产贷款增速放缓!

  郭主席昨天说:

  

去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下,这个成绩来之不易。

  同时在开场介绍情况的时候,念到这句话特别加重了语气:

  

全年新增制造业贷款2.2万亿元,超过前5年总和。

  很多人只关注到了这些语句,但没有分析一下内容。

  1:这是成绩,所以最近很多城市核查2020年经营贷入楼市的事,就会最多只查新增,针对2020年的贷款,不会有什么变化了。

  2020年房地产贷款增幅11.7%,所有贷款增速12.5%,如果有4000亿其他资金进入房地产,就意味着房地产贷款还是超过了市场平均。

  2020年全年,我国人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。2020年12月末,我国本外币贷款余额178.4万亿元,同比增长12.5%.

  2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落;全年增加5.17万亿元,占同期各项贷款增量的26.1%,比上年全年水平低7.9个百分点。

  央行公布2020年金融机构贷款投向统计的报告,其中指出人民币房地产贷款增速实现连续29个月的回落,而住户经营性贷款则在加速增长。2020年末,本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元,同比增长20%,增速较上年末高出7.5%;全年增加2.27万亿元,同比多增1万亿元。

  2:注意了,制造业贷款2021年依然不会太过收紧。

  2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。分部门看,住户贷款增加1.27万亿元,其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;企(事)业单位贷款增加2.55万亿元,其中,短期贷款增加5755亿元,中长期贷款增加2.04万亿元,票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。

  2020年数据:1月份人民币贷款增加3.34万亿元,同比多增1109亿元。分部门看,住户部门贷款增加6341亿元,其中,短期贷款减少1149亿元,中长期贷款增加7491亿元;

  

  3:简单的总结一下:

  昨天的郭主席讲话,是3月大会前的一次例行讲话,针对房地产的内容并未出现重磅,内容、词语都和之前四年接近。整体看,房地产政策取向依然是抑制非理性上涨,平稳为主。

  

  反而是针对2020年房地产贷款降低的成绩肯定,这几个字代表了,最近上海、深圳、杭州、北京严查的经营贷入房可能要松一口气了。

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