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日本大手银行纷纷上调住宅贷款利率,学会善用“贷款减免”有惊喜

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  M&K房产投资

  在日本,当人们看中一套心仪房产的时候,一般有两条路可以选-全款&贷款。

  对于手头资金并不非常充足的购房者来说,选择合适的银行申请住宅贷款无疑是一个最佳选择。

  

  图源:Google

  日本最新消息显示,从3月份开始,日本国内一些大手银行,陆续开始上调住宅贷款利率。

  

  图源:FNN NEWS

  以三井住友银行为首,3月起,该行决定将主力的10年固定型最优惠利率上调0.05%;年利率为1.15%。瑞穗银行同样上调0.05%;年利率为0.85%

  

  图源:FNN NEWS

  截止到本月26日,结合综合数值,决定住宅贷款利率参考的长期利率达到了日本5年来的最高值。虽然从各行利率本身来考量的话,上调幅度并不大,但今后或许会有其他银行加入住房贷款利率上调的队伍。

  随着海内外资金的稳定注入,日本地产市场在如此严重的疫情期间,仍然保持活力,有住房需求的人日渐增多。

  因此,住房贷款也正在逐渐成为日本各银行的支柱,很多日本本土老牌银行,包括新生的线上网络银行都希望能够在住宅贷款项目上提高收益率。

  2021年3月房贷利率预测动向是?

  不只是日本的大手银行,截止到1月20日,日本索尼银行与乐天银行公布了3月份利率。

  

  图源:Google

  其中,索尼银行的住宅贷款利率不变;乐天银行5年固定、10年固定利率则略有上调;而flat35利率方面,则预计会有所上调。

  //2月以后,住宅贷款利率动向

  

  图源:Google

  从“10年固定住宅贷款利率排行榜”中来看,在接受调查的14家银行中,下调利率的银行为2家。上调利率的银行为0。

  “35年固定住宅贷款利率排行榜”中,10家受调查的银行中,上调利率的银行为5家;暂时没有下调利率的银行。

  flat35的利率有所上升,达到了1.370%。

  //预计flat35利率将有所上调

  

  图源:Google

  日本住宅金融支援机构近日发表了“第166次贷款债权担保住宅金融支援机构债券”,其利率为0.41%,同比上月上升了0.05%。

  通过上述信息来看,日本专家预测在2021年3月份,flat35利率将达到1.370%。

  日本各银行从2月份起,针对“住宅贷款利率”方面就已经开始蠢蠢欲动。其中,变动利率仍保持一个相对较低的水平,而长期固定利率陆续上升中。

  作为银行收益的重要支柱,住宅贷款被赋予了更多的优惠措施。

  “令和3年税制改正大纲”中表示,

  ①将住宅贷款扣除13年的特例措施延长1年整

  ②住宅面积放宽到40㎡以上(收入1000万日元以下)。

  在日本使用住宅贷款购买房产有它特有的优势,学会善用的话,反而会得到意想不到的惊喜。

  住宅贷款减免最大化新常识

  在目前仍属于低利率的情况下,不少使用住房贷款的人都可以通过减免获益,那么我们分别从以下3点来看看到底如何善用住宅贷款减免优惠。

  01

  提前偿还扣除对象的住宅贷款余额

  作为住宅贷款减免的受益者,如果你购买的房产正好是长期优良住宅·低碳住宅的话,住宅贷款余额上限为5000万日元。一般住宅的话为4000万日元上限。

  

  图源:Google

  每年分别扣除1%的50万日元与40万日元。对于超出这部分的余额,如果手头有现金或存款的话,建议尽早提前偿还。

  居民税方面,“一般住宅”1年的上限是9万7500日元。“长期优良住宅·低碳住宅”1年的上限是13万6500日元。通过税额的计算,如果房主一年收入在800万日元以上的话,一年可以赚回50万日元的税金。

  02

  利率在1%以下,不要急于提前偿还

  根据目前日本各银行利率动向来看,利率低于1%的银行仍占一定数量。

  以变动利率0.4%举例,支付的利息是余额×0.4%左右,扣除后返还的税金是余额×1%。减去“利息负担”,虽然是借款,但却产生了余额×0.6%左右的利润。

  

  图源:Google

  因此,如果申请住房贷款的银行属于以上情况,建议10年或13年内无需过于着急还贷。

  住房贷款扣除额是根据每年年末的余额来做决定,所以如果提前偿还的话,最好选择在住房贷款减税期结束的时候。

  03

  利息在1%以上,积极提前偿还

  如果住房贷款利率超过1%的情况,建议大家尽快偿还,支付利息比返还的税金多的话,便得不偿失了。

  

  图源:Google

  *值得注意的是,虽然还款是每个月都会进行的行为,但不同月份也有一定的差异,在日本,住房贷款扣除是以12月末的房贷余额作为基础计算的,所以如果是每年“一次性还款”的情况,最佳月份为确定扣除余额之后的每年的1月份。

  使用日本住宅贷款进行房产购买,的确有它得天独厚的便利性,日本各大银行也渐渐开始更依赖于住宅贷款相关项目的收益率。相信在未来日本银行们会更加注重住宅贷款的细化。

  而对于房产购买投资者们来说,学会如果善用贷款减免优惠也是一门绝对的必修课。

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