金辉控股营收复合年增长率达48.5% 达标“三道红线”融资成本逐步走低

长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

3月1日晚间，金辉控股（9993.HK）发布正面盈利预告。预期公司2020年度收入同比增长超30%，净利润同比增长超40%。

长江商报记者注意到，金辉控股过去三年销售额、营收、净利润等关键性指标均实现稳健增长。2017-2019年间营收的复合年增长率48.5%，净利润保持着10%的复合年增长率，其中2019年增幅为16.96%。

此前由于盈利质量一般、杠杆水平较高等一系列主客观因素，其曾先后三次上市失败。随着去年顺利上市，金辉控股的财务指标得到有效改善。

公告称，截至2020年12月31日，公司公司净负债率低于100%，现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于70%。这也意味着金辉控股财务指标已经全面达标“三道红线”的要求。

值得一提的是，金辉控股近年负债率下降明显。截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，公司扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%。

业绩稳健增长

作为50强房企，2020年3月份和9月份，金辉控股两次向港交所递交招股书，并于10月8日顺利通过上市聆讯。

近三年，金辉控股的销售额、营收、净利润等关键性指标均实现稳健增长。2017年-2019年，分布实现收入约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长达48.5%，其中2019年的增速高达62.56%；年度净溢利22.21亿元、23亿元、26.90亿元，复合年增长率10%。

3月1日晚间，公司发布正面盈利预告。预期公司2020年度收入同比增长超30%，净利润同比增长超40%。金辉控股还公告其二月份未经审核的运营数据。

公告显示，2021年2月，集团连同合营公司及联营公司的合约销售金额约为人民币82亿元，同比增长约9.6倍。合约销售面积约为45.4万平方米，合约平均售价约为每平方米人民币18,100元。

整体来看，今年1-2月，金辉控股连同合营公司及联营公司的合约销售金额约160.1亿元，较2020年同期同比增长约2.3倍；累计合约销售面积约为94.8万平方米，合约平均售价约为每平方米16900元。

在行业利润率出现普遍下降的同时，金辉控股的毛利率在今年实现逆势上涨。招股书显示，截至2020年4月30日止四个月，其毛利率为26.6%，较2019年全年的21.8%上涨4.8个百分点。

标普也在年初的报告中预期，金辉控股将在未来几年保持温和增长，预计在2021年及2022年实现8%-10%的销售额增长，超过行业增长水平。与此同时，金辉控股的营收将继续增长25%-30%，在2021年达到400亿至450亿的规模。

全面达标“三道红线”

凭借早期在华南和长三角地区的布局，金辉积攒了不少高性价比土地。截至2020年7月31日，公司应占物业开发项目的总建筑面积约为2908.18万平方米，长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域分别占总土储的约13.8%、18.2%、17.3%、26.2%及24.5%，土地布局合理，其中二线城市和核心三线城市的权益口径土储占比达93.3%。

在土地市场除传统招拍挂外获取土储外，金辉控股还灵活运营股权收购、资产收购、增资扩股或合作开发等模式获取土地，并对目标地块建立严格的筛选标准和投资决策流程，最终得以相对低的土地收购成本在具有增长潜力地区的战略性地段积累了优质的土地储备。

2019年及2020年4月30日止四个月，金辉控股已交付物业平均售价分别为14061元/平方米、16428元/平方米，平均土地收购成本占已确认平均售价的36.4%、32.6%，占比合理。

值得注意的是，金辉控股在土地市场上以超高溢价拿地。去年8月，经过94轮报价，金辉同样用连云港融辉置业有限公司以22540万元竞得江苏淮安一地块，溢价率高达106.03%。公开资料也显示，2019年，金辉控股的平均拿地成本由上一年度的2692元/平方米大幅上升至5120元/平方米，今年以来这一数据还在升高，公司拿地成本上升较快。

2020年1月13日，江苏徐州市经开区出让一宗宅地，起始价2.373亿元。最终，金辉旗下连云港融辉置业有限公司以5.313亿元夺地，溢价率高达123.89%。

高溢价拿地需要雄厚的资金支持，作为资金密集型行业，房地产企业的融资与负债状况备受外界关注。此前由于盈利质量一般、杠杆水平较高等一系列主客观因素，其曾先后三次上市失败。随着去年顺利上市，金辉控股的财务指标的得到有效改善。

公告称，截至2020年12月31日，公司公司净负债率低于100%，现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于70%。这也意味着金辉控股财务指标已经全面达标“三道红线”的要求。

截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日，公司扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%，负债率下降明显；期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元，流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4，偿债能力较强。

公司的融资成本也处于逐步走低趋势，今年6月份，金辉控股成功发行一笔6.5亿元的公司债，这是其在2019年下半年以来成功发行的第三笔境内公司债。相较于前两次，本次公司债的票面利率簿记建档区间为6.95%，明显低于前两次的7.5%。同期，金辉还完成了一笔2.5亿美元的优先票据，票息为8.8%。