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曝朱孟依温江项目亏上亿,国资欲退,“沉睡地主”咋逆袭?

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  自2月初以来,一家名叫“成都珠江润景房地产开发有限公司”约33.33%股权已在交易所对外挂牌出售。

  出售房地产公司股权,过去几年里都再平常不过。上述股权看似寻常挂牌出售背后,却格外有点意思。

  “珠江润景约33.33%股权”的出售方,为成都新城西城市投资经营中心,属成都温江兴蓉城市运营集团全资子公司,最终由成都市温江区国资局所控制。

  珠江润景成立于2007年,注册资本1亿元,最初由珠江投资所独资,时隔2年重组引入“成都新城西”,资本金扩张至3亿元,后者占股约33.33%,珠江投资占股约66.67%,并延续至今。

  

  从公开披露数据看,珠江润景去年实现营收1446.92万元,总利润亏损约-1.47亿元,净利润亏损约-1.11亿元,2021年内已亏损逾80万元。

  公告显示,珠江润景总资产约38.48亿元,总负债约19.8亿元,净资产约18.69亿元,对应33.33%股权比例即为约6.23亿元,按挂牌价约9.5亿元计算,估值溢价率约52.5%。

  注意!“珠江润景”评估报告特别披露:子公司成都珠江创展向中国银行广州番禺支行借款合同金额7.5亿元实借7.15亿元,抵押物涉及珠江广场租金及运营管理费收入;“珠江润景”向上海信托实借6.3亿元;“珠江润景”向南洋银行成都分行合同借款8亿元实借6.25亿元

  相对于珠江投资,外界更愿意直呼其“珠江地产”,但珠江投资旗下除了珠江地产,还有其他投资板块,幕后大佬、“粤商”朱孟依却被外界冠以“沉睡地主”。

  在成都温江,“珠江地产”这张招牌可谓“如雷贯耳”。“珠江地产”之于温江,就像城投一样,沿光华大道为当地“造城”。之所以如此,被视为成都二圈层的温江楼市,也因珠江地产而“冒出”一个“珠江商圈”来。

  所以说,温江之所以能成为“金温江”,与早期引入粤系房企“珠江地产”这个外来投资商是密不可分的。坊间就有说法称,“半座温江城、一部珠江史”。

  

  注:图片来源于网络

  实际上,“珠江地产”与成都温江之间“渊源”颇深。2007年,珠江投资豪掷逾18亿元拿下温江原成都花博会约580.2亩地块,抢闸布局还未规划出炉的成都西部新城——光华新城。这不难看出朱孟依眼光颇为独到。

  “对我们而言,该地块是服务成都、辐射西南,在全国都会有影响力的项目,规划定位将是城西CBD、城市副中心。”彼时,珠江投资相关负责人如是说。

  也就是说,珠江投资当初成立“珠江润景”,以及引入温江国资“成都新城西”这个“国字头”合作伙伴,就是为开发原花博会地块,“珠江新城国际”超级大盘。

  从房地产史来看,早期的珠江投资在业内堪称“领袖级”,且毫无半点吹嘘。朱孟依另一“地产抓手”合生创展2004年已首破百亿,那时万科、恒大等都难望其项背。

  

  具体实施“珠江新城国际”超级大盘分片开发的,是珠江润景全资公司“成都珠江创展投资有限公司”,最初规划分为A、B、C、D、E、F共6个地块分片开发。

  据珠江投资对外披露,截至去年6月底,“珠江新城国际”已竣工项目涉及F地块、C地块,且均为住宅,体量分别为17.19万平方米、50.8万平方米。

  比如珠江新城国C区就是“珠江·御景湾”,已交房多年。从外立面看,该楼盘确实“不同凡响”。

  

  注: 图片来源于网络

  “在建项目如A地块,D地块,开发体量分别为72.15万平方米、27.7万平方米;拟建项目如B地块,业态为商住、办公,开发体量83.56万平方米,拟建项目E地块,业态为商住,开发体量42.57万平方米。

  

  据温江区政府官方披露,珠江新城国际A区总用地约113.5亩,分三期建设。其中,一期已建,为现在的4层珠江广场(已升级更名“合生汇”)、伊藤洋华堂及35层高层办公楼,2017年对二、三期调过规划方案,设计有44层、46层酒店式公寓及52层办公用房带4层商业裙房。

  

  注意!据“珠江润景”评估报告特别披露,珠江润景提供了E地块根据项目规划条件通知书设计的规划方案(平均容积率4.3)和预算成本,但该方案未经过温江区规划部门审核通过。

  “珠江润景”评估报告还特别披露,珠江新城国际A区A1地块区域楼盘自2009年开工已建设至地上四层后停工,至评估基准日一直未施工,账面值约1.15亿元。未来,是否续建或改建,暂不得而知。

  

  去年9月份,在“问政四川”有网友发表《坚决反对珠江地产公司参与光华公园“共建共享”》一文,称“珠江地产公司,在温江的项目,历来动作迟缓,拿下花博会的地开发十多年了至今依然动作缓慢,当年御景湾和珠江广场甚至都一度停工烂尾。在品质上,珠江广场一圈地面沉降烂了无数次”。

  

  在上述反对舆论声浪出现之前的去年8月份,温江区在穗举行投资推介会,珠江投资作为协办方签下温江“成都CAZ(城市中央活力区)”百亿投资项目。

  

  这足以看出:温江区与珠江投资之间颇为亲密的政商关系。珠江投资以至于来蓉13年多,一直扎根温江,却失去开拓成都其他热门板块的机会。

  去年8月21日,珠江投资两家全资子公司“广东珠控产业投资有限公司、成都珠江投资有限公司”合资成立成都珠控恒创置业、成都珠控润泰置业。外界猜测,这或为开发上述成都CAZ(城市中央活力区)”百亿项目。

  纵观珠江投资,在成都温江珠江新城的发展堪称在全国发展的一个缩影。仅一个温江珠江新城,珠江投资就开发了10多年还未完成,除了部分片区业态中途调整规划影响进度外,像A1地块一停工就是10多年,让人震惊。

  截至去年6月底,珠江投资温江珠江新城A地块(商业)土储占地6.9万平方米,可供开发38.58万平方米;B地块(商住、办公)土储占地近11万平方米,可供开发83.56万平方米;E地块(住宅配套)土储占地6.75万平方米,可供开发42.57万平方米。

  珠江投资与合生创展,堪称62岁的朱孟依手上“地产双雄”,前者主业是房地产一二级开发,涵盖城市更新、建筑施工、产业运营等,后者主要是商品房开发。

  

  如今,朱孟依退居二线,已将珠江投资交给儿子朱伟航,合生创展交到女儿朱桔榕。作为“珠江系”旗下的不同主体,业务关联密切。为何又被封为“沉睡地主”?

  截至去年6月底,珠江投资土储占地面积1174万平方米,可供开发规模2113万平方米。谈及竞争优势,珠江投资宣称土储主要分布北京、上海、广州、 深圳一线城市及天津、成都、西安、宁波等二线城市,土地获取主要以2000年至2007年间为主,土地价格相对低 廉,投资回报率十分可观

  与珠江投资相比,合生创展截至去年6月底土储建筑面积达到3170万平方米。

  实际上,老牌粤系房企“珠江系”如前所述,曾处于中国地产界的领袖地位,但“狂囤地、慢开发”节奏让其坐拥数千万级土储,在销售规模上却难以跟上趟。

  虽屡遭业内舆论诟病,但珠江投资认为其经营模式“独具特色”:

  其一,在集团风险管控上,采取了“集约化”、“规模化”及“标准化”管理相结合的商业运作模式。

  

采取“集中管理、集团总控经营”管理模式,分别在广 州、北京、上海、成都、西安五地设立地区公司,作为集团区域扩张的立足点与管理中心,负责落实集团公司战略规划、区域协调,并通过地区公司对辖区内各项目公司统一管理。

  其二,“大盘造城”,分期开发。在珠江投资看来,优势如下:

  

(a)能够为住户提供游泳池、会所、学校等完善的配套设施, 而平均建造价格则相对较低; (b)能够有更多的空间进行园林景观设计,提供更 多供住户活动的特定休闲区域。打造出项目美观、宽敞的理想人居环境; (c)分 期发展模式能够让集团根据上一期开发项目的市场认可程度及时调整项目开发 策略及相关物业设计,以便于市场需求发生变化时能更有效满足市场需要; (d) 分期开发模式能够在项目前期开发完成后,给予后期项目的消费者购买的信心。在项目越趋成熟、设施越趋完善、环境越趋优美的情况下,后期项目开发将取 得更可观的效益。

  注意!去年5月份,蛰伏许久的合生创展在北京土拍会上一鸣惊人,以楼面价6.9万万元拿下北京丰台区分钟寺棚改地块,耗资72.2亿元,溢价率26.25%。京城主流媒体评价称“失去十年的合生创展,重启扩张”。

  合生创展借北京分钟寺棚改项目“重出江湖”,珠江投资才是推动项目棚改幕后主角,仅土地整理返还款回收金额达到约113亿元。

  据珠江投资透露,北京分钟寺棚改项目总占地151公顷,其中建设用地580公顷,绿化代征面积62公顷,道路代征面积30公顷,项目规 划容积率3.87,总建筑面积225万平方米,由五个地块组成,规划打造成北京CBD副中心区。

  “项目总投资预计344 亿元(根据拆迁补偿动态调整), 截至2020年6月底已投入约 298 亿元。正在重点推进分钟寺二期地块上市。”不能不说,真可谓“大手笔”。

  大手笔项目且巨额投资,对珠江投资而言,是一大考验。截至去年9月底,珠江投资货币资金172.78亿元,其中受限资金74.53亿元,短期借款近11亿元,一年内到期借款129.2亿元,比2019年底剧增约77亿元,足见其资金链较为紧张

  

  年初以来,珠江投资已累计发行2笔总计26.6亿元公司债,年利率均为7.5%,与地产同行相比,是相对较高的。

  编辑:密探君

  文章来源:地产密探

  原创内容版权归属地产密探,转载须经授权。

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