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楼市打新生变!深圳又有大动作,10年无房加40分,刚需福音来了!20个片区二手房价格下跌

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  深圳新房也开始实行积分制了。

  3月2日,深圳两个楼盘金山府和华润万象华府同时发布销售方案。与之前不同的是,购房者摇号入围规则发生了重大变化——从过去的简单划分为有房和无房,并单纯比拼社保缴纳月份,变成如今按照购房者名下无房时长、户籍、社保、子女四个因素综合评定积分。换言之,临时转让名下房子的社保巨子将不再具有碾压优势,改善置换的购房者更难参与打新,同时深户无房家庭或会成为楼市打新的核心力量。

  与此同时,深圳中原研究中心的一份报告显示,2月最后一周(2月21日-2月27日),深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌,其中龙华中心片区跌幅最大,跌幅为8.2%。在推出二手房成交参考价制度后,深圳二手房价格真的开始出现松动了吗?

  两个楼盘打新实行积分制

  3月2日,深圳再逢双盘齐开。根据“i深圳”App信息,罗湖区两个楼盘缙山府和万象华府同时开启购房登记,登记时间为3月2日上午9点至3月4 日下午18点。此前,这两个盘均于2月23日拿到预售证。

  公开信息显示,缙山府的住宅备案价均价约8.9万/㎡,单价区间8万/㎡-10万/㎡,总价区间在728万-1064万/套,共410套住宅。万象华府的住宅备案均价约8.9万/㎡。单价区间在8万/㎡-9.7万/㎡,总价区间在637-1371万/套,共635套住宅。

  两个楼盘加起来共1045套住宅,总价区间637万-1371万。令人讶异的是,与此前深圳新楼盘的摇号入围规则不同,此次缙山府和万象华府打新竟开始实行积分制!


  根据两个楼盘公布的意向登记入围积分规则,积分项共分为4大类——无房时长、户籍、社保、子女,其中最引人关注的,莫过于对于在深购房以及社保缴纳两项的积分细则。

  首先是在深购房情况,10年内在深无住房转让记录且名下无房的,积分最高为40分;2-10年内在深无住房转让记录且名下无房的,积20分;2年内有住房转让记录且名下无房的,积10分;名下有房不积分。同时,购房者还可按照0.1分/月的规则,计算社保累计缴纳时长积分。

  按照这一规则,竞争力最强组合应当是——夫妻双方均为深户,10年内名下无房,并育有未成年子女,合计积分52分,且在此基础上夫妻累计缴纳社保时间越长越好。

  10年无房才是核心竞争力

  需要注意的是,在此之前,深圳楼市打新仅简单将客户按照“有房”或“无房”划分为一类、二类客户,并在此基础上比拼社保缴纳月份。这也就意味着,购房者可以将名下房子过户代持者,然后凭借“无房”+“超长社保缴纳”的优势碾压式打新。

  于是一批“社保巨子”横空出世。今年2月初,深圳万丰海岸城开启打新,共“炸”出了2114个至少交了23年又2个月社保(深圳建市不过40周年),且名下无房的老刚需,一时间震动市场。

  但如今,随着打新积分制的实施,社保对于深圳打新购房的影响减小了。只要10年内有住房转让记录,积分立降20分,相当于社保要累计多缴纳200个月(16年零8个月)才能弥补回来。有分析人士对此戏称,“社保巨子正式退出历史舞台,改善置换变得更加弱小无助且卑微,而深户无房家庭将成为打新市场市场新的主宰。”

  “新的积分制重点还是优先无房刚需,主要也是为了照顾无房户,光看社保的话,总有人频繁买进卖出,就没有办法防止他们持续打新。”广东省房地产协会专家委员肖文晓向券商中国记者表示,一而再再而三地在购房资格上做文章,说明深圳倒挂新房真的很受欢迎,限价等同于政府帮买家砍价,而且是很优惠的一口价,比买家自己跟业主谈价轻松多了。

  而对于改善型购房者打新难的问题,肖文晓认为,改善毕竟是上了车的,优先没有上车的刚需还是很合理的。他说,积分制本身不会改变大家对于打新的预期,问题是虽然在购房资格上有了优先权,刚需仍未必买得起高总价的新房。好地段的网红盘,往往价格比较高,如果刚需买得起,也应该优先他们买,一起享受深圳房价上涨的红利。

  20个片区二手房业主报价下跌

  除了不断调整打新规则,深圳也不断对二手房市场政策进行调整。

  深圳中原研究中心报告显示,2月最后一周(2月21日-2月27日),深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌,其中龙华中心片区跌幅最大,跌幅为8.2%,红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列。


  整体来看,这一周仅龙华二手住宅报价下滑,其他区域中罗湖二手住宅报价上升3.5%,涨幅最大。从报价变动的区间来看,业主报价上升的盘源占比为56.4%,较前一周下降2.0%。报价下跌的盘源占比为33.0%,较前一周下降0.9%。


  二手房市场部分业主下调报价,让人不禁联想到,深圳住建局于2月9日发布的二手房指导价。

  目前已有建设银行、招商银行、交通银行、北京银行、平安银行等依据参考价执行贷款额度审批,防控个人住房信贷风险的效用已初步体现。2月23日,住建局发布通知将严查中介机构二手房挂牌价,以此监管机构合理发布挂牌价格,引导理性交易,从而稳定市场预期。

  “这么短的时间,各个商业银行还未公布明确细则,正常情况下应该不会有这么明显的数据表现。”也有大湾区房地产专家告诉券商中国记者,理论上说,深圳公布二手住房成交参考价后,市场观望情绪较为浓郁,叠加近期严查经营贷、消费贷流入楼市,不排除有部分急售业主会按捺不住。但这么多板块的数据下跌还是有些古怪,可能与统计口径有关,也可能部分想卖高价的业主惜售不卖了。

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