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辛丑早春,请允许我给回暖的青岛楼市泼盆冷水

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  2021年,是辛丑年,俗话说:“寡年不逢春,遇牛五谷登”,没过二月二,都算还在过年,五谷怎么样,现在不知道,但是,青岛楼市,小阳春的迹象已经出现了。


  现在置业顾问、中介的朋友圈里全部是热销的新闻,楼市确实回暖了,但是我还是要泼盆冷水。

  先说说为啥回暖了?

  其一,小两口回老家一商量几个钱包到手,刺激刚需市场,市场先从刚需起来,永远是这样,毕竟刚需占据70%的市场;其二,我国防控情况较好,没有受到疫情影响,而且饱经租房和住劣质社区的痛苦升级,必然带动买房人置换的需求升级,加之春节后的恢复性消费;其三,一线城市房地产余温,在强二线/新一线城市中,只有济南和青岛还没有出现涨幅较大的表现,大海另一端的老美在去年印的美元占所有美元的1/5。


  很多楼盘在上周取得了不错的销售业绩,老四区的盘虽然价格不低,但置换人群还是不少。

  工地比楼盘更热闹的容积率惊人的网红楼盘远洋——万和城中介带客数一天就超过80人,宜家旁的张村高价(高架)盘——印象品中介带客一天超过60组,新都心的无遮挡两栋楼——青建辰章单天带客超过73组,连商业项目SCC一天接待人数都超过了70组。


  辅城区和新区因为价格优势和区域发展、政策扶持,成交也是高歌猛进。城阳区棘洪滩楼盘,把没有批复的地铁站修到售楼处的第二家楼盘——青岚郡一天成交超过30套,高新区东片区独苗——中欧日销超过2位数,连白沙湾的和达虹湾日销都超过两位数。


  西海岸新区的情况,更是热闹。影都壹号的三期日销过30套,西客站的项目日销也超过2位数,其中影都壹号三期靠着“惊艳的PPT和签约中的学校”,弥补了位置靠后的缺点,再加上融创售楼处一贯的氛围,成功将一个外地客群盘转化为了一个地缘性盘。


  看外地人来没来,来了多少,主要看几个盘——融创中心、西客站项目、胶州等,从销售数据看,外地客群正在陆陆续续地赶来。他来了,他来了,他带着卡包跑来了;他来了,他来了,他坐着大巴车赶来了。

  虽然近期青岛的天气乍暖还寒,但是不得不承认:市场开始回温了。


  东邪——崂山区麦岛、山东头房子很贵,签约很慢,但是数据确实不错,但是张村河和松岭路、北涧也不过是桃花岛主的徒弟,是否能够练成九阴真经还需考察,反正靠着“崂山”俩字,价格可是不低,其实沙子口就是崂山能开发的最后一片海岸线了,再远就很难了。


  南帝——市南区除了观海地其他几乎是多年卖不出去的海景写字楼别墅,然后就没房子了,铁掌帮的上合(到底是裘千仞还是裘千丈,几年后华山论剑再见分晓)和小东邪——蓝谷还没回温,也快了,你的大巴车,都在路上。


  提醒一下吧,我随便聊聊,大家随便听听:


  会蛤蟆功的西毒欧阳锋——西海岸新区

  来西海岸新区买房的朋友,记住:第一句话,在西海岸买房,别看广告,也别看老家的售楼处,不是因为“知名度”高,而是“光靠当地人卖不完”,第二句话,买对机会,西海岸的盘机会很重要,每个盘的情况时机不同,找到大周期中的小风口。


  坐着高铁能到的西客站和坐着大巴车来的外地看房团,主要围绕在海洋活力区和西客站、大珠山板块,包括其他几个盘,不一一说了,因为说多了也没用,这些盘在山东十六地市都有售楼处。


  “下楼买不到烟的富人区”——灵山湾,有不少楼盘一天成交超过2位数,到底算是投资的好机会吗?

  揭露青岛最大的买房“噱头”——再议灵山湾

  其实,人都是后知后觉而且盲目从众的,为什么这么说呢?
第一,这个板块,好的海景房不是很多了,主要剩下鑫苑的两盘,一个尾盘,一个是等开后面的地块,华润没多少房子,等开悦府。
靠假海景房卖房的俩盘,前面遮挡视野的楼盘也基本上起地基了。
第二,新开地块,里面腹地一片刚需盘,千万别拿改善和投资的钱去买了这些10年转手不好转的楼盘。


  
第三,二手房里世贸诺沙湾挂牌超过了400套,东方华庭挂牌数超过150套,天意华苑挂牌超过100套,星光岛杜鹃园挂牌超过360套、在租超过224套。虽然,以上几个小区,南向套三双南卧看海的不多,但是人家买得早,你应该懂得你到时候的销售压力。

  市场确实热了,据行内不确切统计,说昨天停工很久年前才开工的双星旁边的盘截至下午三点都卖了7套。


  买房子,千万别脑子一热,看看人家买,你也买,买了不住,就别瞎折腾,除非你真的能洞察好市场,能看清楚哪个楼盘的大机会!
如果没有金刚钻,别揽瓷器活!


  另外,维湾或将收尾,大巴车主战场近期主要在灵山湾仅靠里边(西大饼的地铁),张家楼、藏马山、古镇口、上合,再过段时间在鳌山卫。

  北丐洪七公——青岛北岸城区


  人才政策大热,你要明白——第一句话:出来混的,迟早要还的;还有一句话:既然都借钱凑房款了,为啥不多借点,买个好点的?

  人才政策升温,买房需要选对!

  北岸城区的朋友,在西四社买房的朋友们,买房谨慎!
昨天接到一个李村的朋友电话,本来计划投资说被坑了,中介带他去上马买房子,说高新区教育好,假如买不起高新区,可以买高新区附近。
去了售楼处,带他先去看大户型,看得很舒服,样板间左看右看都很好看,自己定的小户型,到签合同时候,发现户型不对啊!
最后投诉了售楼处,问我什么时候能要回定金。
我说,你连高新区怎么上学都没研究明白,还去上马买房子投资?
你咋不去河套呢?还有地铁!

  买房的人,现在都成这样了吗?

  还有些朋友,看到棘洪滩南万的项目,都拔不动腿了,包括蔚蓝群岛河对面的盘。
为啥泼这盆冷水呢?
首先,地铁9号线都给你修到售楼处了???还没批下来!至少8—10年通车!
其次,不论是刚需还是改善产品,产品力非常非常一般,还规划了130平的房子,这韭菜割得过分了!购房者看小小的售楼处人多,一窝蜂往上上。


  最后再说,你既然都用共有产权了,还差那点钱去城区吗???
还有白沙湾的盘,未来转手很难,不好意思,又说真话了!
为什么呢?

  先看看白沙湾的配套,再看看河对面的蔚蓝群岛和旁边的花溪地、滟澜海岸,有多少户,去看看二手房交易价,人家啥时候买的?你卖二手房,能卖过人家吗?


  再看看河西边的高新区东片区,也是密密麻麻的一片房子,至少东边还能积分上学,虽然紧张点。

  其实很多“低价盘”并不便宜。
脑子一热,就买,没办法的。

  中神通的——“主城区”

  看明白一些尴尬楼盘,其实还可以,就是看你能不能接受

  从去年年初到现在,青岛老城区房价攀升,主要是置换用户增多,不习惯住老破小了,在这种情况下,很多尴尬盘也出来了,主要有哪些呢?
从去年年底,到现在问得最多的就是:喜竹雅苑、文创首付、观海地、明翠雅居、泰山路99号。
为啥不少人问呢?
一个是从老城区的传统位置为首的是泰山路和观海地,位置还不错的明翠雅居和文创首付、禧竹雅苑,各自位置在老城区算是老百姓比较认可。
二是,其中一些盘因为各种原因价格不贵相对周边新房,甚至周边没有新盘。
三是,买了又感觉房子户型不好,或者溢价太高,也是纠结。
其实,这些盘,比周边新盘便宜,如果能接受就买,不接受也别纠结,因为不就是能够早上多睡一会儿吗?——包括中海观澜庭,号称“猪刚烈”,今年四方的新盘也不会便宜。


  随便看看短视频,自媒体胡说八道得越来越多,”无流量不媒体“,但是不能坑害买房人,针对我看到的也随便聊聊一些事儿。

  1.低首付的坑

  青岛出现了不少“首付2万”的房子?
不少中介朋友圈和抖音视频样板间拍摄出现这种“白菜房”——专坑“老幼妇孺”!!!
为啥人家给你首付分期???
远郊区那个价格,真的香吗?是你能在规定时间内中彩票还是迎娶白富美?
你以为买房子跟花呗借呗一样吗?有没有考虑过房子的支付能力?


  2.”妇女之友“的短视频——专坑老幼妇孺的坑

  又到春天了,专坑女人,专坑低预算爱幻想的中介开始集中出没,每年一次次的循环,年年人被坑!
为啥坑女人?


  性感的女人没有感性的女人多,视频上看看样板间真好看,去售楼处看看规划真好,啥都有,售楼处的零食真好吃,售楼的帅哥真帅。

  对地理方向不敏感!把自己卖了都不知道在哪儿帮忙数钱!
老少皆宜!
1 少女骗人买公寓;
2 妇女骗人买远郊假楼盘甚至村里的洋房和别墅;
3 老人骗人买“青岛东”、“黄岛北”、“宇宙中心”
……
虽然看到这些女人可气,哀其不幸,怒其不争!但是,作为卖房子的,拿女人开刀,算什么男人!


  3.旅游地产
看清楚周边情况和配套进展,注意是进展,不是规划图和沙盘,别光看售楼处孩子玩得开心,另外有些别墅看清楚是不是商业产证。

  总之,真替你们操心。


  ……(不说了,再说多了估计买了的人听了受不了)

  确实回暖了,但是还是要买对,适合自己,有的盘对一些人是刚刚需要,对其他人可能是坑,有的盘很贵,但是还挺值,每人情况不一,但是选对大周期抓住小机会。

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