为何很多人都从高层搬回低层？业内人士：高层住宅有8个“硬伤”

　　说到高层住宅，给人的直观印象是，视野开阔，空气环境质量好，通风采光效果佳，不受蚊虫袭扰，因此过去很多人都喜欢买高层，享受那种“居高临下”的感觉。而高楼林立还是城市化的重要体现，住在高层住宅里，让人拥有一份城市的归属感。

　　然而高层住宅真的就“完美无缺”吗？可能也不尽然。因为就在最近几年，如果你细心观察就会发现，有些曾经住在高层住宅里的人，开始陆续搬回了低层住宅。这是为什么呢？具体实情想必每个搬离的人各有各的“苦衷”，但据业内人士透露，从高层住宅搬离的人，无外乎与高层住宅以下8个“硬伤”有关。

　　第一，发生火灾不易逃生。公开资料显示，全国每年发生火灾事故数十万起，根据应急管理部消防救援局发布的数据，去年全年共发生火灾25.2万起，其中居民住宅火灾10.9万起，占火灾总数的43.4%。如今各城市30层以上的住宅比比皆是，但是火灾救援难度是逐层递增的，救援力量所能投射的范围，并不能覆盖到所有的楼层。目前消防水枪所能喷射的最高点为85米（大概在25层～27层左右），但是这样的高端设备全国也没有几台，普通消防水枪的喷射高度大约为54米，也就是18层～20层左右。而城市火灾救援能力，也是按照城市层级逐级递减的，一些三四线城市有效救援力量的辐射范围仅为14、15层左右，且火灾发生后的最佳自救时间也就在3～5分钟之内，相信很多单位举办的消防培训班上，有关教员都做过如此的讲解。

　　第二，停水停电麻烦很大。停水停电的事情谁也无法保证不会发生，而高层一旦遇到停水停电，即便是年轻力壮的人，数十层的高楼上上下下也很难攀爬，更不要说家里有老人和孩子的，遇到停电就会被困家中，哪怕一年就遇到那么一二次，也是件非常闹心的事情。而即便是在平常，由于自来水增压泵的压力是逐层递减的，遇到楼栋居民做饭用水的高峰期，越往上层水压越低，顶楼的水压最低；而越高楼层受到烈日炙烤和寒潮袭击得越直接，电力消耗却是逐层增加的，比如冬季取暖、夏季降温等，楼层越高空调的用电量越大，居住生活的成本也越大。

　　第三，发生疫情不易防控。从这次新冠疫情的传播途径看，越是人口密集的地方，越容易引起交叉感染。高层住宅由于人口过于集中，往往成为疫情传播的高风险区域。比如一梯二户的多层住宅，单元住户通常为10～14家，人口总数大约在30～52人，而楼高30层、二梯四户或六户的高层住宅，单元家庭的总户数则高达120～180户，人口总数大约在360～540人，整栋楼的人口总数则高达上千人。而楼栋居民进出家门主要依靠电梯，因此在遭受疫情袭扰后，很多高层住户就要被禁足家中，否则楼层越高的住户，外出受到感染的风险就越大，多层住宅或低容积率的小区，人员受感染的风险越低。

　　第四，高层房子不保值。过去是低层住宅的房价比较高，但是随着城市土地资源越来越少，以及高层住宅的电梯优势，高层住宅的房价就实现了反超。然而随着政策的不断调整，不仅过去建的多层老旧住宅要安装电梯，今后四层以上的新建住宅也要配备电梯，那么高层住宅的电梯优势将不复存在。同时由于国家颁布了“限高令”，今后中小城市的高层住宅将会大幅减少，县城以多层住宅为主，那么今后高层住宅可能将会成为城市里不太“合群”的建筑，随着房龄逐渐变老，其保值增值的功能将会低于多层住宅。

　　第五，电梯安全存在隐患。住高层很难离得开电梯，每天住户要反复多次乘坐电梯上下楼，因此对电梯安全运行就提出很高要求。而电梯的使用寿命通常也就在10～20年之间，这还是期间有专业人员持续维护的情况下。但是一些物业管理差的小区，一旦疏于对电梯的维护检修，或延长电梯的使用年限，期间极有可能出现坠梯、人员被困的事故。从现实使用情况看，此类案例并非没有发生过。而一旦买到质量不合格的电梯，不仅电梯的使用寿命会缩短，还可能酿成更大的安全事故。

　　第六，房子旧了不易拆除。过去多层小区或民房变老变旧后，都会按照“棚改”政策对其进行拆除，然后由开发商在原址上加盖更多层的楼房，开发商通过“拆低建高”获得丰厚的利润，拆建的积极性自然很高，拆迁户获得高额现金补偿，地方上也能获得相应的土地出让收入，这是一种多方受益的事情。但是从现在起，新的政策要求严格控制中小城市建造楼高超过100米的高层住宅，也就意味着现在33层以上的高层住宅今后到了报废时间，拆除后将不能继续加盖更高的楼层。那么开发商在无利可图的情况下，也就不可能赔钱揽工程做，今后高层住宅将要面临开发商拆不起、无人拆建的难题。而对于人口外流的中小城市来说，即使撇开新政策不论，在住房饱和的情况下，今后也不需要建造30层以上的高层住宅。那么现在的高层住宅，今后还将面临房价下降，卖不掉、租不出去的窘境。

　　第七，高层维修不易。仍以电梯为例，除了日常维护需要花钱，一部电梯到了使用年限必须更换，想一直延长寿命是不可能的事情，但是更换一部电梯少说也要几十万，如果两部电梯同时到期，分摊到住户头上就是上万元，这部分的钱业主会轻轻松松的掏出来吗？而高层住宅到了一定年限，外墙保温层会脱落、变色，机电设备会出现故障，管道线路会锈蚀、老化，等等维护更换的项目都需要大笔的费用，但从维修基金的使用情况看，一些小区也就20年左右就使用完了，再想让业主自筹资金去维护，哪是那么容易的事情？很多房子业主买来是为了投资升值的，到时候可能连人都不易找到。

　　第八，高层公摊面积大。公摊面积起先是从香港传入内地的，和房屋预售制一样备受大众诟病。高层的公摊面积通常在总建筑面积的25%左右，少数高层的公摊面积甚至超过40%，主要是电梯井、消防通道、公共连廊、值班室、避难所等公共设施占用的面积。但是这部分的钱开发商是不可能自掏腰包的，只能分摊到每个业主的头上。而过去建的多层住宅除了楼梯走廊、墙体等部分占到10%左右的公摊面积，即便是多了电梯井，公摊面积也就在10%～15%之间，得房率普遍在85%以上。如此一来，花同样多的钱在同一地段买房，买高层显然非常不划算，也就难怪有人会搬离高层了。

　　因此，高层住宅从外表上看显得高大帅气，但是随着时间的推移，高层住宅的诸多“硬伤”就会显现：容积率高，单位人口密集，火灾安全隐患大，停水停电给生活带来不便，楼房老化后难以拆除，不易维修，容易贬值等等。最近几年有一种说法比较流行——几十年以后高层住宅会越来越不值钱，高层小区会成为“贫民窟”。虽然这种说法有夸张的成分，比如大城市的高层住宅今后一段时期仍然具有使用价值，但是对于很多中小城市来说，这样的说法就不算夸张了。而从国外高层住宅的现状看，的确是应验了这一说法，因为富人们都分散住在郊区的低层住宅内，只有穷人还挤在城市中的高层住宅中。对此观点大家如何看待呢？