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楼市变天了!这一次是真的,西安买房宜早不宜迟……

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  石破天惊!

  尽管在去年能源金贸区楼面价高达16044元/ ㎡,可是谁也没想到2021年的首拍竟然如此疯狂,117亩住宅用地——398轮加价——单价3140万元/亩——溢价率141%——楼面地价23552元/㎡!

  就在大家都在唏嘘不已时,昨日,浐灞又炸了。

  昨日下午,浐灞六宗土拍现场拍卖共计耗时六个小时,参拍企业达40家,六宗地总成本共计86.5亿元,楼面价均过万,平均楼面价为16443元/㎡。

  其中招商以18989元/㎡的楼面价摘得浐灞地王,该地块也是招商在西安摘得的第4宗板块地王;另外三迪也再次出手浐灞,不甘示弱。

  回顾西安市土拍历史,真所谓长江后浪推前浪,一浪更比一浪高。

  先是高科以15415元/㎡刷新了西安土拍历史,大家以为他站了高岗,然后软件新城和高新三期接二连三的过万楼面价,市场逐渐认识到了高新的区域价值。

  你以为万元地是高新专属吗?那你就错了

  下半年开始未央湖板块、航天城新城板块、大明宫板块陆续爆出万元地,让你怀疑自己的市场认知,这还不算结束,2021年开年绿城、奥园死磕,最终由绿城以297%的超高溢价率摘得沣东能源金贸区的102亩用地,也以16044元/㎡楼面价成为“西北地王”,地王宝座还没坐稳一个月,又被中铁建以23552元/平米的价格赶下“宝座”。

  据不完全统计,截至目前,西安万元地共计31块,那么未来房价走向如何,自行脑补!


  这么高的溢价率史无前例,难道地价升温,房价真的会随之跟进?

  按照以往的逻辑,开发商买土地成本上升,房价也一定会上涨。

  甚至有人调侃道:土拍就是房价最好的托。

  看新盘时也经常能听到这样的话术:某地的楼面价都快赶上咱们这个楼盘房价了,再不买肯定还得涨。

  看似地价和房价是面包与面粉的关系,实则,这是一个误区。

  两者之间虽然有关系,但不形成直接关系。

  首先来看房价。

  房产市场并没有完全市场化,房价受市场供求规律的影响。

  它还受国家宏观调控政策、政府住房制度、人均可支配收入,配套价值(教育,医疗,养老)等多重因素影响。

  再来看地价。

  地价本质是一次性收取的若干年的地租,从根源上来看,土地需求的增加必然导致土地价格上升。

  房屋需求在不断增加,从而导致开发商们不断增购土地来满足住房需求。

  因此这些年地价的变化,更大程度上是一种结果而并非原因。

  虽然理论上是地价成本决定售价,但在实际操作过程中,房价决定地价反而更加明显。

  土地是公开招拍,政府会设置起拍价。

  起拍价的制定主要看所卖地块的位置、用地属性、未来规划等一系列的因素,同时这只是底价,开发企业参与土拍的时候会有自己的测算和预期。

  一是房企对该区域预期房价的乐观程度,乐观程度越高,则地价越高;

  二是房企所能接受的最低利润率,可接受利润率越低,地价越高。

  一般情况下,资本都是逐利的,利润太低就没必要拿地了,因此预期房价对地价的影响相对大一些。

  所以,在真实市场情况下,地价对房价的影响有限,而房价反作用于地价却更为明显。


  三月已至,种种迹象表明,西安楼市“小阳春”正在到来。

  先是沣东能金区1.6万/㎡楼面价刷新西安土拍记录叫板主城区。

  而后曲江二期楼面价高达2.4万/㎡,成为西安楼市的新地王。

  不止土地市场,住宅市场同样风生水起,先有航天城山水美树2.3万人摇号一房难求,创下西安首个“两万摇”;

  随后高新一小、一中学区房,天地源丹轩梓园挂牌价突破10/㎡+大关。

  西安楼市2021的火爆,已经完成了从土地到新房到二手房的三重献礼。

  另外,一周前为了“稳地价”,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

  这22个城市几乎涵盖了所有潜力城市,但其中没有西安。

  西安作为政策外的城市,在土地市场及商品房市场热度兼具的情况下,将承接更多房企在西安进行土地储备,届时西安市的竞争将更加激烈。

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