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楼市调查 富豪黄楚标与昔日“楼王” 深圳东海国际公寓八年去化

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  观点地产网 多重调控之下,深圳楼市每个动作都会触动市场敏感的神经。

  近日,业内流传一则关于东海国际公寓的调价通知函,具体内容为深圳东海集团对代理商及合作伙伴发出通知称:受深圳香蜜湖新金融中心,沪深广、京港澳磁悬浮规划建设等持续利好影响,东海国际公寓将于2021年3月底进行价格上调。

  通知发出时机颇耐人寻味,由此也引发了对该项目广泛讨论。有分析称是刷存在感的操作。毕竟东海国际公寓曾为深圳“楼王”项目,自2013年开盘以来备受关注,但此后多年不温不火,与所处的深圳中心地段价值水平并不相符。

  对此,观点地产新媒体致电深圳东海集团,对方表示,这不是公司行为,截图中盖章的东海国际公寓营销部压根不存在,调价只能解释为中介手段。

  该人士续称,东海国际公寓一直遵守国家房住不炒政策,价格平稳、合理,调整也会按照政府备案价合理安排。

  深圳一名熟悉该项目的中介也透露,楼盘现场没有提及涨价事宜,目前南朝向均价15万元/平,北朝向均价13万元/平。该名人士指出,这个楼盘卖了很久,现在都是交房状态,目前剩下房源不多。

  提价是否为事实不得而知,但确实仍存房源未予去化,这又涉及东海国际公寓长达八年去化历程的另一个故事。

  价格迷雾

  东海国际公寓的起点很高,为50万平城市综合体东海国际中心的组成部分,综合体还包含甲级写字楼东海国际中心、纯正英式服务的五星级东海朗廷酒店以及知名品牌入驻的大型商城东海缤纷天地。

  项目围绕着深圳CBD、深圳湾、香蜜湖、香蜜公园几个关键词,可知其稀缺性。地处四条地铁车公庙换乘枢纽位置,为深圳中心黄金地段。

  据中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析,关于香蜜湖新金融中心规划前几年还只是在讨论层面,目前已接近高密度开发阶段,“能感觉到香蜜湖国际中心的开发越来越近了,因而市场对此浮现利好消息并不奇怪。”

  资料显示,东海国际公寓共有两栋建筑,为双子塔结构分A、B两座,分别为80层和73层,主力户型为建面140-500平的平层及复式,号称“亚洲最高公寓”。

  该项目于2013年推出之际,位于顶层的“楼王”登记建筑面积870.99平方米,备案价格为29万元/平,总价高达2.53亿元,轰动一时。甚至当时有消息称,东海国际公寓顶层楼王实际每平高达42万,为史上最贵天价房。

  开盘时,中间楼层8万元/平左右,15层以下6万元/平左右。之后价格有所走低,行至2014年12月,项目传出八折促销消息,彼时有媒体报道称:“价格从原来均价7万元/平跌至4万元/平,已经跟周边10年楼龄的二手房楼价差不多。”

  相关资料显示,东海国际最近开盘时间是2016年3月26日,之前两次开盘时间为2013年2月23日、2014年1月1日。而交房时间为2014年1月1日,如今房源皆为现楼,带装修交房。

  近几年,东海国际公寓主推房源均价一直在11-15万元/平之间波动,价格跟一些刚需盘差不多。

  一名中介人士称,这一楼盘购买群体以居住为主,投资客很少,“投资不太适合,大面积公寓找到接盘的人比较难,投资主要是看回报率。”

  市场上有评价称,项目不仅卖得一般,在圈中口碑也较差。开盘就是天价,很多早期购买者不仅无利可图,甚至很难卖出去。

  终究还是去化难题——资料显示,东海国际公寓总房源数量为954套。根据深圳市房地产信息系统披露,目前东海国际公寓B座一手现售房源共有491套,处于未售状态大概有310套,按此计算,B座去化率接近四成。

  深圳东海集团方面则回应称,一个大型项目的销售有周期性比较正常,如香蜜湖一个知名项目也曾经销售转为租赁,然后又销售,现在还有一栋住宅没有卖。东海国际公寓销售是在符合国家政策下正常销售,客户认同度较高。

  低调背后

  作为深圳地产领域“先行示范”企业之一,深圳东海集团成立于1994年,香港投资方是东海联合(集团)有限公司,业务涵盖房地产、航空、贸易、物业及酒店投资等多元化领域,前身为深圳东海爱地房地产。

  集团创始人为黄楚标,祖籍潮汕,外号为“深圳李嘉诚”。因上世纪90年代圈了大量优质地块,储备丰富,同样是深圳“隐形地主”之一。

  东海集团1997年以东海花园注入深圳豪宅市场,创下了单价超万元盘、日光盘等纪录,而且首次引入次转角凸窗、落地凸窗等设计概念。

  发展二十多年,深圳东海集团一向只做高端项目,已开发东海花园一、二期、君豪阁、东海十八居、港丽豪园、东海景田银座、东海万豪广场、东海坊、东海购物广场、东海缤纷天地、东海国际中心等项目,步伐并不快,而且较为低调。

  其中,东海坊、东海城市广场、东海缤纷天地作为福田香蜜湖片区的高端商业配套,是深圳东海集团在商业地产开发领域代表作。

  据悉,深圳东海集团大部分土地为“协议拿地”,且集中于香蜜湖、农科院片区。

  该公司很少在公开土地市场露面,至于通过招拍挂方式拿地,要追溯至东海景田银座项目。此前2002年7月,深圳东海集团以4300万元的价格拿下南山区填海五区T205-0063地块。

  如上述提及的东海国际公寓项目,亦是通过协议所得。深圳市规划和国土资源委员会网站信息显示,预售证号为深房许字(2009)福田010号的东海国际中心(一期),宗地号B302-0023的土地受让时间为1995年1月4日,使用年限50年。

  预售证号为深房许字(2012)福田008号的东海国际中心(二期B区),宗地号B302-0112的土地受让时间为2011年1月20日,使用年限也是50年。

  不过两者之间土地受让时间相差16年时间,曾有媒体分析称,东海国际中心(二期B区)拿地方式是补充出让,可能是先拿了旁边的项目,再通过补充协议拿后面的项目。

  这当中又涉及产权年限问题,比如东海国际中心(一期)实际产权年限只剩下24年。针对此,深圳东海集团方面表示,全国所有的房地产项目用地都有年限,到期延续,已有不少先例。

  根据目前法律规定,商品房土地使用权到期后,住宅用地是可以自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。

  产权导致的投资风险其实并不算大,另有些说法称,深圳东海集团本身就比较“佛系”,卖楼不怎么追求去化。

  反观深圳东海集团,虽起家于房地产,但如今更重视布局民营航空、公务机市场。当前,深圳东海集团为人所熟知的是,旗下民营航空公司“东海航空”,是深圳唯一一家民营客运基地航空公司,以及另一家航司“东海公务机”。

  最近,香港空运牌照局1月22日公布,由深圳东海航空董事长黄楚标成立的大湾区航空,申请经营在香港和往来香港的客运、货运或邮件服务,共104个航点,主要集中内地及东南亚地区,其中48个航点涉及往返内地各城市。

  据称,大湾区航空有望成为香港本地注册的第四家航空公司。

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