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仁恒置地净利润骤降两成 旧改与代建成答案

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  观点地产网 作为新加坡交易所的TOP50房企独苗,仁恒置地日前公布了2020年成绩单。

  年报显示,2020年,仁恒置地实现收入239.18亿元人民币,同比增长28.1%。虽然受到新冠疫情冲击,但整体销售和房屋交付没有受到多少影响。

  近240亿元收入中,209.6亿元是来自房地产销售结转,租赁和酒店收入11.39亿元,物业管理服务收入8.13亿元。

  2020年,仁恒置地预售额大约784.55亿元,同比上涨40.8%;预售合约建筑面积214.14万平方米,同比上涨14.0%,平均销售价格为36638元/平方米,长江三角洲和大湾区项目分别占69.7%和16.3%。

  此外,仁恒置地集团(含合联营公司)在2020年向客户交付了总建筑面积为85.73万平方米的住宅和商业单元,以及4922个停车场单元,分别同比增长7.1%和9.6%。

  值得注意的是,在2020年的物业潮下,仁恒置地于年报中也首次披露了关于物业管理服务的相关情况。

  据观点地产新媒体了解,仁恒物业管理面积约为1400多万平方米,合约建筑面积有2400万。

  一位参加了Analyst Meeting(投资者会议)的分析师透露:“仁恒置地物业板块是有上市的安排和计划,但要当管理面积实现目标后才会进行。老板钟声坚觉得当前收入水平和规模在香港上市还是比较难。”

  据悉,仁恒置地在每一个已进入城市都有扩张物业管理,包括政府公共项目等。

  另外值得关注的是,仁恒置地陷入了增收不增利的情况,2020年实现归母净利润25.92亿元,同比下降22.6%。

  从全行业看,中国金茂、融信中国、招商局置地等房企同样面临归母净利润大幅下降的情况。其中,中国金茂主要是由于计提和减值所造成;融信是由于疫情影响了房屋交付结转;招商局置地是由于合联营公司的权益问题。

  对仁恒置地而言,主要是由于相较以前土地成本上升,合联营企业收益重新计量损失,以及投资性房地产公允价值收益降低。

  虽然每一家都有自己的原因,但这已逐渐成为摆在房企面前一道共同的难题。土地成本愈发高昂,商品房议价能力消失,政府对楼市和地市的管控越来越严格,每一次竞价都基本达到了各家的利润底线。

  2020年,仁恒置地毛利率为36.4%,而2019年为41.2%,下降约5个百分点,主要原因是高毛利项目减少。

  上述分析师对观点地产新媒体表示:“未来,仁恒置地的毛利率或会因行业原因进一步下降,但依旧会保持行业头部,约在30%左右。”

  代建与旧改

  仁恒置地要保持毛利率有两把钥匙,第一把叫旧改,第二把叫代建。

  目前,仁恒置地在上海、深圳、珠海、中山都有参与布局旧改项目。以上海项目为例,案名为仁恒·海上源,位于杨浦区,土地成本仅1.2万元每平方米,目前市场吹风价接近6万元每平方米,溢价空间较大。

  2020年中期业绩会上,董事局主席钟声坚曾表示,未来旧改会占土地获取的30%,另外30%通过合作,剩余40%通过竞拍来获取。旧改项目的入市销售,将会改善仁恒置地整体向下的毛利率。

  “毛利率下降是现实,而且市场容错率更低,以前投错标做错了,可以快速赚钱补回来,现在看来很难了,要尽量保证每一个项目都能产生盈利。”钟声坚谈到。

  另一方面,代建的具体项目并没有在仁恒置地年报中单独披露,但已经成为公司一个重要的利润来源,以及潜在的未来营收支撑。

  仁恒置地代建主要分为两种:第一,以仁恒置地作为项目操盘方,进行开发和销售,不需要投入资本金,输出管理和品牌,收取相应的费用,并同时伴有激励机制;第二,接受政府或当地国企的委托,进行项目开发管理,但此类项目并不流入市场销售,会移交给持有方处置。

  仁恒置地做代建的最大依仗是公司过去打下的品牌能力和品质基础,并以此获取不少的订单。

  在公司看来,轻资产输出是一个极具潜力的业务。

  钟声坚则认为:“代建就如同一个锅煮10个鸡蛋,再加多两个鸡蛋不会有影响,也不用另起炉灶增加费用。代建整体收费并不低,有部分甚至比自己投资拿地去做项目更赚钱。”

  目前,仁恒置地在上海、海南、苏州、南京等地都在布局代建项目。其中,第一类代建项目约有400亿货值。在2020年已经有项目进入市场销售,预估大概收入十几个亿,整体利润率达到60%,平衡了整体毛利率水平。

  2020年,仁恒置地在中国大陆新增总建筑面积约232万平方米的土地储备,投资总额为259亿元,其中119亿元来自集团。

  具体来看,在上海、南京、太仓、济南、盐城、海口、苏州和武汉等地通过公开市场囊获165万平方米;珠海和中山两个旧城改造项目共收购67万平方米。

  对于2021年,仁恒置地设置了一个较为谨慎的销售目标——700亿,而目前可售货值约为1000亿。

  收购UEL

  仁恒置地房地产开发销售业务集中在中国,商业、写字楼、酒店等出租业务则在新加坡布局了不少,其中包括2020年收购的UEL(United Engineers Ltd联合工程公司)。

  2020财年,仁恒置地租金和酒店收入11.39亿元人民币,同比增长24.6%,其中新加坡投资组合占比超过40%,增长的主要原因是收购UEL。

  据悉,这一增长抵消了疫情对酒店和商业的影响,以及部分商业翻新导致的租金下降。

  2019年末,仁恒、鹏瑞利和一名私人投资者组成的财团宣布,同意向华侨银行和大东方控股等股东,收购联合工程33.5%股权,以及联合工程子公司维信集团29.9%股权,大约为18.3亿新加坡元。

  不久后,仁恒置地以2.297亿新加坡元收购Perennial UW公司和恒裕控股(Heng Yue Holdings)持有联合工程的所有股权,这代表着仁恒置地持有联合工程35.27%股权,成为最大单一股东。

  虽然交易过程恰逢疫情最高峰,但钟声坚依然对这笔交易充满信心:“从今天来说,比原有的愿景更好。”

  钟声坚算了一笔账,这个收购成本大概19.5亿新加坡元,其中在中国成都、上海、沈阳项目都变现卖掉,这部分可以最少收回6亿新加坡元。

  换句话说,仁恒置地等于拿13.5亿新加坡元把收购新加坡、英国、澳洲资产,这部分是很便宜的。

  钟声坚认为,如果全部拆开卖掉,最少可以赚到10亿新币。

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