文丨西部菌
三道红线出炉不久,22城被选中试点供地两集中政策的消息,再次搅动房地产行业,中小型房企的生存空间迎来前所未有的挤压。
重压之下,房企抱团成为重要的纾困路径。
据媒体报道,在花样年入股川系房企德商位于成都天府新区项目一年后,近日两家企业再次联手,携手开发花样年在昆明安宁市的项目。
具体合作方式为,德商入股持有该项目25%股权。入股后,项目案名已更改为“花样年·德商·好未来”。
这一次联手举动,只是德商扩张的缩影。事实上,在川渝滇地产市场上,德商置业近两年以黑马著称,不仅在成都凶猛拿地,还在四川大本营之外屡获“地王”。
不过,在四处开疆拓土谋求壮大之余,错过黄金时代的德商,规模劣势依然相当明显。如果考虑到大量项目联手开发的现实,其现有规模还有打上折扣。
01
官网信息显示,德商集团的前身是“成都华诚信息产业有限公司”,创立于1999年,2006年才涉足房地产,长期以来都是偏居四川一隅,真正全国化还要等到2017年进驻中山。
目前,德商的业务主要集中在3+X区域,其中3是指川滇渝为中心的中西部、以广深为中心的大湾区、以沪宁杭为中心的长三角,X则包括武汉、长沙、合肥等核心城市。
来源:克而瑞
其实在入股花样年项目之前,于2019年,德商已经在昆明实现了首入,落子方式也是合作开发,只不过合作对象是同样深耕西南的蓝光。
而除了昆明,在3+X区域,德商近两年的扩张步伐可谓是相当激进,这至少体现在两方面。
其一,从偏居四川到全国化,在短短两三年时间,德商的战线就快速拉长了。比如2019年进入昆明、嘉兴,2020年进入武汉,揽储规模不断增长,管理半径短期内迅速扩大。
其二,在一些重要项目,尤其是城市首入项目上,德商拿地决心很大,最终溢价率远高于正常水平,且不乏“地王”项目。
比如2017年走出成都、首进中山的项目,就是所在区域的“地王”;2020年,德商联手广西彰泰超16亿元在武汉光谷拿地,溢价105.39%,并刷新了光谷区域的地价天花板。
在向外开疆拓土的同时,德商在大本营成都,同样是动作不断。根据公开报道,去年12月下旬的短短十天内,德商在成都就有3宗地进账。
亿翰智库发布的房企新增货值TOP100榜单显示,2020年,德商置业以新增货值260.9亿元位列第84位,这一排名远高于其销售额排名,充分显示出德商的扩张野心。
02
从区域落子选择可以发现,德商和阳光大地等川系房企有着显著不同,同样是深耕四川,但后者更多还是聚焦三四线,而德商的大本营在成都。
这种差异,跟德商的产品定位息息相关。一直以来,德商都是走高端路线,天玺、天骄、天悦等产品线,不乏洋房、别墅,较高的市场定位和售价,才承担得起高溢价的拿地成本。
来源:克而瑞
在深耕多年的成都,凭借着差异化的定位,德商的市场份额还算可观。2020年克而瑞数据显示,德商销售额排在成都第6位,直追万科、保利、龙湖、恒大、中海。
只是,即便在强烈的规模诉求下,后知后觉的德商,近两年快速走出四川,强力推动全国化扩张,但其总体销售规模还是相当有限。
据克而瑞,2020年德商的全口径销售额只有250.1亿元,位列房企第108位,并未能像领地那样,实现闯入百强的目标。
近年来,很多房企喊出了快速冲刺千亿的目标,在地产下行周期下,千亿销售规模只是基本的安全线。德商250.1亿元的销售体量,在当下是相当危险的,随时都可能被“大鱼”吃掉。
比如和德商合作在武汉拿地王的彰泰,2020年的销售额224.5亿元,尽管它是广西的本土房企一哥,最终还是免不了“卖身”旭辉的命运。
媒体报道,成都德商地产一位副总裁曾表示,“我们只看地,不算账”。由于非上市公司,所以很难窥探其财务状况。
来源:网络
但毋庸置疑,这般土豪姿态并不能说明问题,没有上市融资渠道的德商,在四处拿地、激进扩张同时,债务压力不会低到哪里去。
业务半径的扩大,无疑还会增加管理难度。即便在成都大本营,德商的一些高端项目,同样因为各种质量问题而被屡次投诉。
03
这次入股昆明项目,是德商和花样年的第二次合作了。花样年本身进入成都早,在成都已经开发了超20个项目,二者有合作的便利条件。
不只是蓝光、花样年,在过去的扩张进程中,德商合作开发项目相当多,合作伙伴包括新希望地产、弘阳、蓝城、电建等等。
作为一个小型房企,在外拓过程中,选择一些在本地已经有深耕经验,或者体量相当的房企来联手拿地开发,一方面可以分担风险,降低资金压力;另一方面,能提升做大做强的效率。
随着融资环境收紧,尤其是供地两集中政策的出炉,大型房企的拿地优势进一步凸显,中小型房企抱团,将成为更加常见的现象。
不过这意味着,德商现有的规模还存在着一定的“水分”,属于自己的权益占比部分更少。
在武汉、昆明等地的首入项目,德商都是靠联合房企共同开发,一个项目打上两个品牌案名,这多少会对品牌效应造成一定的分流影响。
说到底,德商对合作开发模式的依赖,还是规模体量有限的背景下,其资源整合、产品掌控能力薄弱的体现。
像本次入股的花样年项目,就有着长达十年的开发历史,此前的开发进程并不顺利,花样年拿下该项目,也是通过法拍渠道。可见,对市面上的优质项目,德商缺少单独获取的能力。
来源:网络
而且,不同于其他中小型房企,德商的业务重心在成都等二线、强三线城市,在此轮供地政策的调整中,它们恰恰是被选中的主要试点区域。
如果成都改为一年三次集中供地,德商这样走高端产品路线的中小型房企,想要拿到优质的地块难度更高,别说后续扩张,这对于守住大本营,都将会造成不小的挑战。
本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.