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猝不及防! 高层罕见发声 房地产泡沫太大了!| 檀楼市

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  文/檀扒爷

  3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上语出惊人:

  

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛!

  这是一句很多人想听很久的话,直接指明了如今国内房地产最大的问题。

  尽管后边又提了一句去年房地产贷款增速放缓来缓解情绪,但是真正吸引眼球的,依旧是泡沫大这个核心。

  那么问题来了:房地产泡沫到底指的是啥?


  什么是泡沫?戳破了会咋样?

  关于泡沫,《新帕尔格雷夫经济学大辞典》是有词条解释的,大概意思就是一种或者一系列资产持续涨价,最初的上涨会给人一种能一直涨的“错觉”,于是就会有一波又一波的投机者跟进,但是涨得脱离实际价值时,往往就是暴跌。

  随之而来的,很可能就是金融危机。

  能,或者愿意全款买房的人是有限的,贷款是一个更受欢迎的选择,因此我们可以意识到,债务在房地产泡沫中占有举足轻重的地位。

  在Daily Reckoning网站上,有一位叫Kurt Richebacher的德国经济学家写过一篇文章,简单讲了一下“债务强度”扮演的角色。

  我们都知道,财富最终是要通过变现来获得收益的,不然只是一串数字。在股票泡沫中,一般来说想要获得收益,那把持有的股票卖了就行了,不需要银行以及债务的介入。

  但是换到房地产这边就不一样了,业主通常是要住在自己屋子里的,他们要通过额外的借贷来抵消膨胀的房产价值,也就是抵押贷款再融资。


  这样一弄,就很容易把银行,或者说整个金融系统给拉进“泥潭”,尽管很多银行乐此不疲。

  这么说过分吗?一点也不。

  2019年时博瞻智库有做过一个统计,就是各大银行房地产贷款占比,其中国有银行之一的建行,公司端的房地产贷款占比是8.60%,而零售端的个人住房按揭贷款占比则高达34.49%。

  股份制银行方面,招商银行的房地产业贷款占比达到了31.67%。

  而从总体来看的话,房地产行业有吸纳整个金融资源的35%以上,说句难听的,这简直是在“绑架”金融体系。

  所以房地产泡沫一旦被有意无意地戳破掉,那风险绝对是极高的。

  事实上,国内之前就有过小规模“泡沫爆破”的先例,那就是海南。

  90年代初巅峰期时,全岛5000多家地产商,在银行大量贷款,据说最离谱直接拿图纸去贷款,然后拿钱炒地皮,一气呵成。

  当然结果大家都知道,泡沫破了,房价凉凉,烂尾楼遍地,老板跑路不良贷款激增,抵押的项目也不值钱了,最终直接导致海南发展银行破产,这是建国后第一家破产的银行......

  国外的例子就相对更多一些:

  1923年-1926年的美国佛罗里达房产泡沫,就是一战后美国人有钱了,跑去棕榈岛投钱买房度假,那边房价低,大忽悠们就给投资者们描绘美妙的前景,小投入大回报,硬生生把低廉的房价炒的血高。

  银行看了眼红,放宽贷款限制,纷纷伸出橄榄枝,想狠赚一笔。

  结果1925年,供需失衡,过山车到顶就是下滑,一夜之间土豪变乞丐。


  数据来源:大猫财经、恒大研究院

  上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂,对于我们要更为熟知一些,宫部美雪的小说《所罗门的伪证》中就是以这个时代为背景,其中角色的家庭不妨在这泡沫膨胀的末期投钱入场的。

  其他的不用多说,这一次破裂,号称让日本经济倒退了20年,房价地价一并崩溃(15年时全国房价较当时跌了53%),据统计,93年时,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

  当时日本21家主要银行有三分之一的坏账都是来自房地产的,期间还不断爆出假材料贷款等丑闻,最终导致数家银行破产。

  最近的一次,就是07年美国的次贷危机了,这个事件已经是美国大学经济学学科中的经典案例了,那段时间我在英国,感触极深,因为当时据说我存钱的TSB银行就在破产边缘徘徊,吓得我一身冷汗。

  所以说,房产泡沫不仅仅是房子和个人资产的问题,它还与银行和金融系统牵扯极深,如果破了,那后果不堪设想......


  泡沫这么大 怎么办?

  看完上边说的,我们应该就对泡沫这个问题有点数了。

  不过就像开头新闻说的,不至于那么紧张,因为单从去年房贷增速来看,与其他各项贷款的增速相比,是放缓的,先不管背景因素是什么,这是一个进步。

  其次,不管是全国层面还是地方自己,也都在想方设法抑制一下过热的楼市。

  全国层面的我们说过很多次了,房企要遵守的三道红线,逼着它们调整自己的融资方式,顺便整合一波资源。银行的两道红线,限制房贷的占比,不管是对个人还是非个人,一方面还是在倒逼房企改善融资,一方面也在削减银行对房地产的依赖度,让金融可以健康发展,毕竟上边说了那么多我们也看出来了,房地产泡沫的生成和爆破,和银行是脱不开关系的,它们既是牵头的,也是受害者。

  而上周末各地开始陆陆续续遵从的“两集中”供地政策,一样是在压着地产商转型,同时也在试着降低城市本身对于卖地的财政依赖。

  这些都是一环套一环,循序渐进,主要打击对象看起来是房企,属于一个“强行优化”的过程。

  而城市方面更是不得了,才开年两个月,就已经87次调控了,什么概念?一共才60天不到!

  其中深圳的几次出手是最让人印象深刻的,直接从炒房标兵进化成了调控标兵,对假结婚、假离婚的处理方式很有意思,要有购房资格才能上名字,有趣。

  而在借贷方面的围堵更是充满想象力,看似不痛不痒的二手房指导价的背后,是联合银行一起进行,按着个别呈现“腰斩”状态的指导价进行借贷,还对经营贷加强管制,导致环比成交降了7成,炒房客苦不堪言,有些调控前入场的炒房客在贷款不济的情况下,甚至很有破产的风险,这不禁让我觉得深圳挑3月1日让个人破产条例正式实施,是有意为之。

  不管是全国还是地方层面,都可以看出目前对过热楼市的围住堵截态势,说明大家还是很清楚泡沫的存在以及危害的,去年疫情的问题所以抓的不是特别紧,现在不一样了。

  说起来,前几天和同事聊天,他说国内房企能够像美国那样,前五大巨头就占了80%的市场吗?

  这是一个很有意思的问题,从趋势来说这样的结果貌似不可逆,但是你想想国内现在排前几的占比恐怕也只有4%-5%的样子,也就是说,如果要对标美国,那还能翻个好几倍......

  这恐怕就是一些人,觉得楼市没有泡沫的原因吧。

  作者:檀扒爷编辑:灰灰

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