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别再问我西安房价会不会涨!我只知道地价在涨!

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  昨天西安拍地了,浐灞一口气拍出了6宗万元楼面地价,其中5宗在1.5万元/㎡以上。

  昨日晚间凌晨时分,有粉丝给我发微信问了一个问题:西安房价还会不会涨?

  对于这种问题,我已经懒得回答了。反正,我只知道地价在涨。

  01

  西安房价不管卖多少钱,总会有人说贵的。6000的时候说有泡沫,10000的时候说要崩盘,15000的时候说谁买得起呢……

  很多时候,我们已经无法按照当地居民收入、工资水平等常规逻辑来判断一座城市的房价高与低,就如开发商如今在西安拿地,已经不能参照周边房价来反推合理的地价。

  否则,在西安是拿不到地的。

  因为,商品房从来不是卖给一座城市所有人的,而是只卖给能够接受得了其价格水平的人的。

  因此,我们不能简单的说2万+、3万+、4万+……甚至更高价格的楼盘,其房价到底高不高,只能说只要有人愿意买,能卖的出去,存在就有其合理性。

  刚需盘有刚需盘的客群,改善盘有改善盘的客群,高端盘有高端盘的客群。

  只不过,未来留给刚需的机会可能会越来越少了,刚需的门槛会不断拔高。就如我们在1年前还将刚需的标准界定在1.3万元/㎡左右的楼盘,如今这个门槛即使拔高到1.5万元/㎡的水平,可以选择的余地都很小了。


  2019年、2020年西安在执行严格的限价、限购、限贷、限售“四限”政策,但即使在这样的背景之下,国家统计局的数据显示2019年西安房价上涨了14.2%,2020年西安房价上涨了6.9%。

  也就是说,2019年初西安均价是1.3万元/㎡的话,2020年底均价已经达到了1.58万元/㎡,2年时间涨幅2800元/㎡,一套100㎡的房子2年时间涨幅28万元。

  我相信,对于很多人来说,2年时间可能都挣不到28万元,也就是说挣钱的速度赶不上房价的涨幅。

  这就是现实。

  02

  其实,目前限价背景下,西安房价的涨幅还是可控的,最起码涨幅从数字层面会控制在一定的范围之内。

  而我更担心的是目前所积压的万元楼面地价地块在未来一两年对于西安房价的拉动作用。

  根据《地产房剑》统计,截至2021年3月1日,西安、西咸新区共计拍出了32宗楼面地价在1万元/㎡以上的地块,最高达到了2.4万元/㎡。


  这32宗万元楼面地价地块,高新占了17宗,几乎占到了西安的半壁江山,主要集中在软件新城板块、高新CID板块;昨天土地市场拍疯了的浐灞,目前有7宗地块楼面地价在万元以上。

  在目前所诞生的32宗万元楼面地价地块中,仅有2宗地块的项目已经入市销售。

  一个是招商·臻观府,楼面地价1.1万元/㎡,精装高层售价2.5万元/㎡左右,精装小高层售价3万元/㎡左右;一个是华宇·锦绣长安,楼面地价10942元/㎡,精装高层售价在1.9万元/㎡左右,9/10F高的精装洋房售价2.3万元/㎡左右。

  参照这两个项目的楼面地价和房价,就可以预测其余30宗万元楼面地价地块项目入市后的售价。即使不考虑产品品质层面的提升,仅考虑到土地成本本身,就意味着你将会看到清一色的2.5万+、3万+!

  有人昨天已经给招商蛇口在浐灞拍得的那块18989元/㎡楼面地价的地块算过账了,预计项目入市后售价在3.6万元/㎡左右。

  当我们还将高端盘的门槛定位在“2万+”的时候,你会发现“3万+”项目已经频现。

  当然,限价进入常态化的背景之下,在备案价格与项目品质之间如何权衡,这对任何一家开发商都是一个考验。

  可以想象,当这30多个项目陆续入市销售之时,西安房价的水平将会怎么样。

  03

  今天早上有一位粉丝给我留言说:如果每个楼房,小高层22层算,就是每平方地价是820元,应该是这样吧!我也不知道,钢筋水泥造价恐怕也要不了2000元一个平方吧,开发商,每个平方卖5000元,利润也太高了吧!感觉被数字迷惑了!


  之前也有粉丝这样算过。

  由此可见,很多人对楼面地价这个概念还没有搞清楚,所以得出了西安房价太高的结论。

  实际上,随着大量万元楼面地价地块项目的入市,未来几年的西安楼市将不缺高端大平层产品,而缺的是适合刚需、刚需买得起的产品。

  2018年-2020年,西安90㎡、90-110㎡这两个面积段的普通住宅供应和成交占比在逐年是下降的,180-200㎡的大平层产品成交占比则是逐年上涨的。

  从目前来看,工薪阶层刚需家庭未来几年在西安的买房计划,只能押宝共有产权房了。

  共有产权房这个概念,西安早在2018年9月份发布的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》中就已经提出。

  《方案》提出:要求推进共有产权住房制度改革,按照政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的原则,降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛、解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

  根据当时的计划,2018-2021年期间,西安全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。

  2019年中,西安开启了共有产权房购房资格审核,并且就相关规定做出了更为详细的说明。

  但截至目前,西安尚没有一个共有产权房项目入市销售。

  2021年1月22日,西安市住房和城乡建设局在人民网地方领导留言板上回复市民关于西安共有产权房进展时表示:目前,西安市(含西咸新区)共落实共有产权住房16个项目,1.6万套共有产权房的建设用地,其中高新区、经开区、航天基地、航空基地、国际港务区等5个项目取得了共有产权房定价批复,约6360套,正在办理用地前期手续,后续将根据共有产权资格审核情况适时调整建设任务,尽量做到供需平衡。其中,在高新、经开、航天等3个开发区选址建设的共有产权房,预计可在2021年年底前达到预售条件。

  从官方的回复来看,2021年西安迎来共有产权房元年,将是大概率事件,这对于工薪阶层刚需家庭来说,无疑是一个福音。

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