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股市震荡,楼市又被喊话!热钱该去哪?

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  摘要调控已经体系化:开发商端、资金端、土地供应端均严管(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|姐&编辑|雯雯

  有时候,我觉得银保监的郭主席简直是房地产的diss专家。

  当然,人家都不是胡说,而是有理有据。他们这个层面的人,掌握的数据和信息,不是我们能比的。

  

  这不,3月2日国新办的发布会上他说:

  “房地产核心的问题还是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者是投机,这是很危险的。因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。”

  注意,这场发布会的主题是“推动银行业保险业高质量发展”——按说,主要谈银行业和保险业的发展问题,但是发展,首先就是要解决安全问题,风险过大,别说发展,更别提高质量发展了。

  明白这一点,更好理解其为啥要这么说。当然有些人说,有些人则未必说。

  围绕郭主席的话,结合近期相关城市集中供地传闻,开年就“严打”、多个城市调控出狠招,以及此前房地产贷款集中度管理、针对开发商的财务三条红线……杠杆地产今天确实有不少看法想分享,部分会用到一些有趣的数据和图表,并力求简洁。

  

  1、郭主席多次严厉喊话房地产,本身就是信号。作为我国银行、保险业的监管一把手,同时兼任央行职务,郭主席的话代表的是金融部门的态度,同时他这个身份,代表的层级其实还可以进一步联想。

  回溯一下,近几个月,郭主席至少是第三次严厉喊话房地产了。

  2020年第16期《求是》杂志,刊发了郭的文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

  

  这篇文章,他回顾了历史上全球的几次金融危机,以及我国面临的金融局面等等。杠杆地产反复研读,写得很有纵深感,值得学习。

  他明确说了:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

  2020年11月,郭再次在《完善现代金融监管体系》一文中指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

  这个层次领导,反复说这些话,聪明人应该听懂,不需要杠杆地产分析。

  

  2、此次喊话的最新信号:涉房贷款占比控制将长期化。这次发布会一开始,郭就从6个方面回顾了2020年,其中杠杆地产谈第3点:

  第三,防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就……一是金融杠杆率明显下降,金融资产盲目扩张得到根本扭转……六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

  如下图,数据走势确实说明这一点。

  

  图表来源|国信证券(特此感谢)

  上图和郭主席的表述,结论不是回顾过去,而是方便我们思考未来。杠杆地产的看法是,涉房贷款占比控制,将长期化。

  而无论房企还是个人投资,如果资金端收紧,结论就是难“炒”。

  

  3、2020年至今房地产调控已经体系化:开发商端、资金端、土地供应端均有政策严管。近期我们都看到消息,按照住宅用地分类调控文件,重点城市将实行“两集中”供地新政,按文件要求,应集中发布出让公告、集中组织出让活动,2021年发布住宅用地公告不能超3次。

  北上广深等 22个重点城市在列,分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

  据说,青岛、天津、郑州三个城市已经发布相关住宅土地集中供应的通知。

  

  图表来源|光大证券(特此感谢)

  2020年以来,先是针对开发商端的“三条红线”,接着资金端贷款集中度管理,如今土地市场端主要城市集中供地政策。

  合一起看,这是对地产调控长效机制的补充和完善。到这一步,杠杆地产发现,调控完全体系化了,从开发商端、资金端和土地供应端都建构起了规制。

  好处是,房价短期可以变得更加听话,刚需恐慌和预期可能更加稳定;

  坏处是中小房企越来越难,而行业越来越集中到大房企,未来市场集中度高,他们和政策的博弈能力也可能增强,普通刚需好像选择会更少。

  

  4、科创再获支持,地产资金被分流。此次发布会,多数人只注意到郭主席对楼市的表态,其实他及其他出席的大行董事长,还谈到一个事情,且花的时间不少。

  比如,国家开发银行董事长赵欢说:

  第一,我们全力支持重大科技创新项目,2020年发放科技贷款1494亿,同比增长了23%,服务了集成电路、商用飞机等一系列重大科技项目,助力关键领域核心技术取得新的突破。

  第二,积极支持战略性新兴产业和先进制造业发展。2020年,我们发放战略性新兴产业的贷款3304亿,发放制造业中长期贷款2659亿,制造业中长期贷款同比增长了37%,也创了历史新高。

  第三,大力支持集成电路产业的投资……我们也参与了国家集成电路产业投资基金二期的设立工作,募集了2000亿资金,现在已经全面进入了投资阶段。

  上述数据,杠杆地产觉得很值得注意。

  赵欢董事长说,未来,还有四方面的措施:

  一是设立专项贷款,服务强化国家战略科技力量;二是继续加大信贷资源倾斜,支持战略新兴产业和先进制造业的高质量发展;三是加大股权投资力度,服务提升产业链、供应链现代化水平;四是创新科技金融模式,将综合运用股权投资、信用贷款、结构融资、“债务融资+投资选择权”等多种融资模式,支持创新驱动发展。

  

  图表来源|安信证券(特此感谢)

  这些年,杠杆地产总说一句话,钱去哪里,那里就是投资机会。从绝对金额上说,地产肯定还是体量大、占比高,但机会恰恰在趋势和变化中。

  地产资金被分流,这是必然。

  科技获得的支持,最终一定是体现到股市,同时我也总说多数人不适合股市。

  

  5、投资的4点建议。

  第一,楼市政策风险必须注意。宏观上,杠杆地产认为2018年后的楼市投资,最大的风险就是政策。

  你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策,甚至更严、更想不到的。

  第二,更多保值考虑而不是投机心态。大趋势上说,核心城市的均价总体是涨的,但是这2、3年,甚至3、4年只涨了30%、40%,甚至50%,但是算上各种成本,本质上说,加上杠杆效应,投资回报依旧是很低的。

  特别是在深圳、上海这样的城市,有大几百万首付款的朋友,干其他事往往也是棒棒哒的。

  何况,说不定你就是那个高位杀入,因为调控加码,不知道哪天才能跑路的人。所以不要过分投机。

  第三,楼市投资坚定核心城市、长期主义。我每次都说,多数人不适合股票。

  那么面对政策风险,要买房子,应该怎么办?

  那就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手,获得各方先对便利,长期持有摊薄成本,获得保值回报。

  

  图表来源|财信证券(特此感谢)

  如上图,我们看资本市场对房企的态度,和沪深300比,很有意思。

  第四,投资多元化。这一点过去几年,我常说,这个号虽然是“杠杆地产”,但是总体上我始终认为,楼市投资的大周期过去了。

  所以我不反对配置房子,同时我一直说,投资要多元一点,视野开阔一点,投资思路会大不同。很多问题,大格局通透了,干很多事也就不迷茫。

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