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被刚需撕裂下的北京楼市,需要怎样去买房?

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:房姐下午好,最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵,看完之后的第一想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐,像这种80年或者再老一些的房子,随着时间的增加,这样的房子未来有没有接手的价值?或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢?

  回答:光辉南里有一半房龄过老(1990以前) 52平应该是一居,回避,300万可以买到两居。 老公房买的好,5年内可以跑赢大盘,并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢? 5年后你已经满5可以裂变优化了,并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考:《什么样的老公房可以买?》

  提问:你好房姐,【新人首问】现状:目前住天通中苑,一类经济适用大三居140母亲名字,有240万抵押,南北板楼。孩子今年9月要去海淀清华国际部小学,去海淀租房。母亲和我都是北京首套,考虑天通苑卖掉,投资其他有更大升值地方(买了之后出租)首付有350,总价考虑朝阳东四环600-700之间,东恒二期,金地名京,凯德锦绣或者800新房(通州万国Moma,华樾北)该怎么选择?买旧还是买新房姐请推荐,万分感激

  回答:这几个盘投资不适合,溢价很明显 均价都是8左右,新盘和周边二手价格形成明显差异,而且地段很难支撑过高的上限,意味上涨预期不足。 700内可以淘百子湾、朝青 次新盘,性价比更高

  提问:房姐好 1.回迁房北坞嘉园,裕隆新村,柳浪家园600子弹以内哪个最适合出手. 2.厢红旗9号院这样的房子未来会面临拆迁吗 3.如果买的拆迁的房子面临二次拆迁是不是会损失很大,因为第一次拆迁是房主宅基地免费换的,我们这种用商品房价格买的,再次拆迁不是好地段会不会损失很大,急盼您的指导。

  回答:1. 推荐北坞嘉园,带电梯,回迁占一部分,福利分房占一部分。玉泉山脚下,风水不错,管理上不是纯回迁房。居民素质五五分 2. 没有消息说明要拆迁,拆迁的事基本靠赌 3. 损失应该不会,但不建议赌拆迁

  提问:房姐好!新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业,未来升值空间大吗?另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何?适合老人养老居住吗?三期精装的三居户型目前每平米9万出头,未来升值空间大吗?如何和海淀的都市网景物业相比,未来十年,哪个升值潜力大?老人退休养老,希望住处离市区较近,看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便,还希望房产有比较好的保值能力,房姐可否推荐下适合的小区?1600-1800的预算,四环内,长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区,求推荐。谢谢!

  回答:都市网景很一般,没有小区环境,基本都临街,户型也不好,办公居多,投资不建议看。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势,附近小型商业配套也还可以。 但是作为万科楼盘,价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近,澳林春天的板楼大三居,可以买个150左右的三居,还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区,门口就是元大都,挨着北医三院,生活很便利,建议选择通透板楼

  提问:房姐好:坐标北京,全款买房,二套,想投资总价550-600万左右的房子,打算持5年以上。因为之后要抵押,所以房龄时间不能太长,您建议选哪个区域,哪些小区升值空间更大呢?谢谢!

  回答:北京买房要具体到单个的房源。 同一个小区,也会有巨大的差异,选好了选坏了,结果可能是正数和负数的区别。 买房先看首付现金,贷款资质,进而推导出可以拿下的房产范围+价位区间。 如果一开始说我要XXX万的房子,一种可能是老司机,完全搞得定首付,搞得定贷款,甚至短期融资个几百万全款拿下都能做到;剩下的大部分的属于小白,因为我们的首付,贷款能力才是决定我们能买到什么样房产的硬性条件。 如果能买到600万的标的,首选还是02年后或05年后的次新房,广渠路及朝阳北路沿线,都可以作为选择。望京需求的总价基本在6-700以上比较好选择。

  提问:房姐您好,向您咨询一下,夫妻名下有两套房,1号西城裕中西里(有房贷),2号房山芭蕾雨悦都二期(全款买,一层,带赠送地下室,现价估计500多万)。考虑将房山那套换成城里的房子,可考虑在1号裕中西里这套的旁边,买套房供改善性需求(旁边是朝阳,在朝阳买是否更好,能买大一些的),给老人住。 现问题如下: 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近(朝阳海淀均可,看您推荐),两边涨幅的差异大不大?也就是说,一卖一买的交易成本(例如中介费税费,转换期间的房价浮动,甚至可能涉及的过桥资金,二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本),能否被区位差异的涨幅覆盖?(也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快?芭蕾雨附近有奥莱,涨幅也不错) 2.若换到城里,在裕中西里附近,应该如何选择?例如华严北里是否值得投资?或者有没有别的区位的投资价值较大的建议? 3.可考虑适当加杠杆,若卖房获得首付约500万,加上二套房贷款,贷款多少合适?例如购买总价700or800万? 4.现在1号西城的房当时贷款160万,预计还剩100多万,若购买二套房,是否需要先将其还清?或者二套房能否再贷款?成本会不会很高? 5.1号西城这套为学区房,未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出,那这样的话现有2号房山这套是到时再换好,还是现在就换?若现在换,西城的卖出后是否也去新2号附近买? 非常感谢

  回答:目前的资产构成存在两个问题: 1.整体流动性低,抗风险能力弱; 2.升值回报不稳定,房山是很弱。 解决步骤: 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押,目前出售的周期不好说,尤其是这种一楼带地下,大面积高总价标的,对于房山来说总价超过450就不好出手,所以也可以同步抵押出来,两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说,北三四环学区同样回避,华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉,如果不需要学区。 4.不管购买第几套房,都不需要还清原有房产贷款,贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产,一律采用全款买入,然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块,例如望京,九龙山等,具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解,可以参照一下北京买房攻略

  提问:房姐你好, 新人首问,求解答,85后,IT民工,首套朝阳区东坝常青藤小三居(市值625W),还有大概150W贷款,目前手上子弹350W,已婚,计划明年要小孩,北京工作居住证,家庭收入150W+(预计未来还有涨幅,长期看好)。爱人在东城区上班,我公司海淀后厂村(上班时间比较灵活)。 目前考虑到货币贬值,想做投资,打算出手,两个大概方向: 1)置换靠近爱人单位的大面积,比如朝阳东四环大郊亭附近,考虑自住,环境好一些。 2)出手二套(2-3居),投资为主要目的,目前想买东坝首套附近的房源,方便要孩子以后老人来住。 求房姐指点哪种情况更具投资潜力,推荐一些小区,利用杠杆的话,摸高多少总价合适。

  回答:东坝当前价格已经偏高。建议置换一套 1000上下的标的,考虑双井 大望路 四惠板块,例如 首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求,可以将自住抵押+手中现金入一套小面积学区房。这样的配置会更好

  提问:背景:我是买家,目前看上了一套房子,到2021年2月初才满两年 刚需住房,但没有需要立刻搬进去,担心2021年2月初才开始过户,拖太久 为了避免不满二带来的增值税,现在(19年8月左右)和中介开始签合同,有什么潜在的风险吗? 例如定金x元,卖家违约的话,是否能真实得到x,及违约赔偿的x; 请问有人类似这样买过房子吗?真诚请求帮助

  回答:一般来说,6个月以上的拖延单,默认一定会出现交易问题。 期间,房价上涨,时间延长,业主家属吹风,中介旁敲侧击,都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么,如果你还在提问,说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 所以,建议你回避掉。 房子那么多,没必要死磕一套药单\/坑房。 法律讲究事实,违约赔偿属于钝刀割肉,想要一把拿钱,概率太小。 并且,有各种手段可以做成买家违约,至少作为买家,你是有瑕疵的。 买卖关系里,买家是舔狗。 角色定位要清晰。 买房大大小小的雷区数不胜数,这样的情况,建议找专业人士保驾护航。

  提问:美丽的房姐您好! 新人首问 预算700内,根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线,最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的,觉得也不错,面朝花园,由于当时还没启动买房细节也就错过了,看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好,以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势?买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢? 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍?现在康都小区均价7.8了,完全没有砍价的方向,求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数据我们要准备400w首付,是否有其他方式可以降低首付? 期盼您的回复,感激不尽!

  回答:你好,朝向上东南>西南,窗户朝西会有西晒,但是这些都是细微差别,折价并不多。如果楼层相同,户型不算太差,建议优选西南户型。 买房砍价的核心技巧: 最关键是找到真正急用钱的房东, 不懂行情的房东, 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话,可以是两三人上场,砍得比你狠,态度没你真诚,交流中放大房子所有缺点。 两三人下来,你报价最好,态度最好,不经意间提到某些敏感的缺点,心理上占据上风,偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的,一般没那么多时间磨,基本一天搞定,买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付,或者找银行渠道做高评高贷

  提问:请问您丽泽片区未来成长性如何?我家现在丽泽次新三居160平米。未来是否保值或成长空间? 我太太房子在海淀百旺区域。小孩后年上小学户口就落在太太房子下。前段想过换学区房,但具体操作觉得也不容易,丽泽房子当前交易价格也不高(我丽泽房子1000万左右)。要换海淀好的学区房有困难的时候且会损失面积。请您指点下思路。谢谢!

  回答:丽泽商务区,目前是接近洗干净,接近恢复合理价值。 关键在于1000万总价在北京可以有很多不错的选择,喜欢热闹的可以双井,上班族动静结合的可以选望京,丽泽作为一个商务区,在商务\/商业属性上距离已经成数的CBD\/望京都还有不小的距离。 另外一点,看到丰台这个字眼,内心总是忍不住平级再降几千。 百旺本身带学区,还要换什么学区呢? 目前资产处于待培育拔高的阶段,学区消费量力而行。

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