红周刊 记者 | 何艳
3月2日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，银保监会主席郭树清就当下房地产市场情况进行“定调”。郭树清表示，“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”
事实上，在房地产是“用来住的”总方针下，地产调控一直在强化。去年房企出现较高的债务违约情况，就是地产挤泡沫的一种反映。这也是二级市场地产板块疲弱不振的重要原因。当三四月份房企偿债高峰到来以及地产挤泡沫继续，再配合地产板块的低估值，是否会酝酿一些投资机会？接受《红周刊》专访的学者和投资人表示，要关注土地价格变化，进而寻找现金流充裕的龙头房企投资机会。
万亿债务悬顶
地产行业挤泡沫政策将延续
在走过房企债务违约高发的2020年后，今年房企依然处于偿债高峰期，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模已经从去年的7493.9亿元增至今年的10496.2亿元。从债务到期时间来看，最大的债务到期压力已经临近，3月和4月分别为境内外债务到期的高峰时段。
那么，当下房地产板块是否已经消化了债务违约的潜在风险呢？
申银万国证券研究所首席市场专家桂浩明对记者表示，房地产是个高负债行业，去年三道红线推出以后，很多公司都处于非常紧迫的状态，今年很多房企，特别是一些中小型房企的资金状况不容乐观。另外，由于前几年的紧缩迫使一些房企到海外市场融资，这也使得房企海外的债务比较重。“如此局面下，我认为今年这种情况可能会得到暴露。但是，考虑到目前多数房企的经营状况还算可以，特别是去年下半年房地产价格上涨以及销售活跃，特别一些特大型、大中型城市销售情况非常良好，所以资金状况还不至于出现特别大的风险。当然这主要是指那些大型房地产公司，比如前20位的大型企业，而一般中小企业的状况可能就没有那么理想。”
华宝基金副总经理李慧勇认为，地产政策未来放松的可能性非常低，可能会有越来越多的房企会因为现金流的问题而倒下。但是从另一个角度来看，地产龙头的优势也会在行业政策趋紧的过程中不断提高自己的竞争优势，“目前地产板块整体估值也处于历史低位，我们认为地产龙头公司是有不错的配置价值的”。
格雷资产首席宏观分析师杜春峰对记者表示，房地产板块已经出现明显的结构性分化，也就是说整体债务风险可控，但局部债务风险释放必然发生。“由于中国城镇化率突破60%，系统性盈利机会确定消失，结构分化就会成为常态，这个时候核心资产价格往往会加速提升，从而大大挤压其他存量泡沫，形成严重的二元对立。有鉴于此，房地产行业整体投资机会不大，少部分经营物业的股票会由于商业模式的优势异军突起。”
行业分化进一步加剧
若土地价格下行 头部房企投资机会显现
数据显示，2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。而这种情况反映到二级市场会是怎样的分化表现呢？
对此，兴业证券首席策略分析师王德伦对《红周刊》记者表示，在行业层面：在限价政策和土地价格提升情况下，行业利润率今年整体承压。从结构来看，三四线城市项目由于政策相对宽松、土地竞争较低，利润率相较一二线略好。“三道红线”带来的融资端收紧未来大概率导致土地价格有所下行，需要密切关注土地溢价率和土地出让底价变化，仍有强大拿地能力的企业的投资机会可能随之显现。
王德伦进一步解释说，在公司层面：房企在销售、拿地、融资方面都有所分化。头部房企市占率持续提升，按权益销售金额计算，各梯队均较2019年末提升1个多百分点。销售金额同比增速来看，top11-20房企增速更高。各家房企拿地力度、节奏、区域有所不同，未来会影响公司销售和利润率情况。各家房企财务杠杆水平和融资成本有一定差异，三道红线等分类监管政策下，也将加大房企融资能力的差异。
总体上看，王德伦认为，行业供给侧改革可能会改善龙头房企利润率，如土地成本确实下行，龙头股投资机会将显现。
同样认同地产龙头价值的还有奶酪基金创始人、基金经理庄宏东，他对记者表示，负债率低、杆杠率低、经营稳健的龙头地产公司投资机会凸显。因为龙头企业在土地资源获取、政府审核、融资成本、运营能力等方面，更有机会逆势扩张。“从我们观察的数据看，去年下半年，部分地产龙头公司并没有受到疫情很大的影响，销售数据维持稳定，甚至有两位数的增长。当前龙头地产企业的估值相对合理，即使未来估值不实现回归，单靠业绩增长，也可以获得较为确定性的收益。近期有房企陆续暴雷，建议投资者避开过往盲目通过扩大负债、增加杠杆获得扩张的地产公司。”
狐尾松资产董事长王代新指出，房地产行业基本进入“淘汰赛”的阶段，总体竞争变得更加激烈了。“生意比以前难做了，房子不愁卖的地方都限价，没啥钱可赚；不限价的地方房子供应基本都过剩，只有各个方面过硬的企业才能继续做下去。”
（文中观点仅代表嘉宾个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
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