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牛年桂林楼市的第一枪,射出了一枚哑弹

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  春节期间,阳光明媚,但桂林楼市的天空依然笼罩着阵阵阴霾。

  这个春节,绝大多数房企依旧不打烊,选择痴心以待,却始终未能等来“意中人”。

  一纸“就地过年”的倡议,让桂林楼市迎来了差不多算是史上最惨淡的“返乡置业”。

  

  “就地过年”话题热搜截图

  这场景,就像一株似断非断的稻草在风中摇摆,用“一半海水一半火焰”来形容都不怎么合适了,因为只看得见海水泛滥,零星才点缀几处火焰。

  我通过多方渠道打探到,楼盘的成交基本是个位数,不少甚至挂零蛋,突破两位数的凤毛麟角,达到三位数的压根不存在。

  当然,不少城市的楼市春节期间还是十分火爆的,主要是一线城市和一些热门二线城市,但对于桂林楼市来说,他们属于人们口中“别人家的孩子”。

  

  站在全国的层面,楼市分化症状明显。一是城市之间的分化,二是企业之间的分化。

  桂林楼市则呈现出了区域分化与企业分化的态势。这不可避免,十根手指有长短,梁山108条好汉,也还分成了好几个阵营呢!

  先看区域分化。

  临桂依然是主战场,但势头明显放缓,2020年全年商品住房累计成交面积209.96万平方米,同比下降10.4%。

  

  临桂新区俯瞰

  五城区正迎头赶上,2020年商品住房成交面积达到130.24万平方米,同比增长24.7%。一减一增,此消彼长,五城区与临桂的差距正急剧缩小。

  尤为值得一提的是灵川。2020年商品住房成交面积达到93.66万平方米的历史新高,这已是其连续两年实现飞跃式增长。

  

  灵川俯瞰

  但同时我们也应该看到,截至2020年底,灵川商品住房累计可售面积已高达176.57万平方米,库存量同比大增24.5%。

  这也正是当下灵川价格战蔓延之势愈发加剧的原因所在。

  再看企业分化。

  彰泰与兴进依然是齐头并进,紧跟着就是融创、碧桂园等一大批全国性房企大鳄。另外,本土的信昌、大龙、绿涛这些企业近两年来表现也很不错。

  然而,更多的中小型房企开始消失在我们的视线之中,或者还在苦苦挣扎。这年头,马太效应登峰造极,地产江湖不好混啊,只留下了他们的“只言片语”。

  

  牛年楼市第一枪,桂林就射出了一枚哑弹。

  没迎来开门红,也不是什么“世界末日”!2020年的楼市开局同样不利,但最后依然创下了历史新高,全年商品房成交面积612.81万平方米,同比增长5.1%。

  关键是,接下来的路该怎么走?

  2020年桂林楼市交上了一份圆满的答卷,背后契税补贴功不可没。虽然之前临桂和灵川就先后祭出了非住宅商品房契税补贴的招数,但从大环境来看,2021年住宅推出契税补贴的可能性不大,一切还得靠房企自己。

  

  临桂契税补贴部分内容

  

  灵川契税补贴部分内容

  虽说没有了这个红利,但随着疫情的减缓,在销售渠道的拓展上,2021年的前景大概率会超过2020年。

  毕竟,2020年走量已消化了太多的本地客户,再要从这块蛋糕上分得一杯羹,难度很大。

  另外,从全国范围来看,一线城市和热点二线城市的调控持续加码,加上土地“两集中”新政的推出,会形成一定的挤出效应,进而带热一部分三线城市。

  

  桂林风景实拍图

  而桂林作为国际知名旅游城市,山水资源独步天下,属于典型的潜力型城市,房地产发展具备相当的优势,前景值得看好。否则,近几年也不会有如此之多的地产大佬抢滩登陆。

  

  最后,聊点大家最关心的房价话题。

  别的暂不谈,先摆出一组数据。

  2020年,整个桂林市商品住房成交均价5962元/平方米,同比下降2.7%。

  其中,五城区商品住房成交均价8769元/平方米,同比下降6.3%;临桂商品住房成交均价5653元/平方米,同比下降6.0%;灵川商品住房成交均价4829元/平方米,同比下降2.4%。

  不管你承不承认,2020年的桂林房价确实是降了;不管你情不情愿,2020年的桂林房价都下降得不多,加上个盘的差异,几乎可以忽略不计。

  

  国家统计局官网截图

  而刚刚公布的70城1月房价指数显示,桂林房价虽然环比下降0.1%,但之前一个月则是环比上涨0.2%。

  事实上,桂林房价一年下来,都是在涨涨跌跌中不断循环,大体维持在一个比较平稳的态势。2021年,基本上也还会呈现出这种情况。

  至于各个片区的房价走势,我个人是这么看的:

  临桂核心地段的房子越来越少,新盘多集中于边缘地带,有很大可能会维持微降的格局。

  

  临桂新区实拍图

  灵川库存高企,竞争激烈,涨价动力不足,但由于之前的价格战过于激烈,房价再降的空间不大,很可能维持现状。

  

  灵川俯瞰

  至于五城区,由于2020年高价地项目的陆续上市,房价上扬是板上钉钉,有可能幅度还不小。这个不难理解,本身2020年的价格就是被一些新上市的楼盘价格拉低所致,而在这之前,五城区房价也曾冲上过更高的位置,这次不过是历史重演罢了。

  

  桂林城市俯瞰

  这种楼市格局下,2021年,无论你是刚需还是改善,都有更多的空间和时间来进行精挑细选。

  刚需在临桂和灵川自不必说,机会多多,而在五城区,则要保持高度关注,瞅准机会就出手,好房不等人。

  改善在市区可以随便挑,各个片区都有相应的产品可选。除此之外,临桂这两年高端产品崛起,也有一些楼盘供君选择。

  但不管怎么选,都要擦亮慧眼,尽量选那些品牌硬口碑好的项目,从从容容避开那些烦人的“大坑”,从此开启幸福生活。

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