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降价都没人买!南宁二手房价两年下跌10%

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  最近,国家统计局公布了2021年1月份全国70个城市商品住宅销售价格变动情况。其中,二手房价格南宁环比上涨0.2%,同比上涨3.2%。许多南宁的媒体便开始叫嚣,南宁的房价继续上涨,鼓吹楼市火爆的言论。

  而在另一边,不少的二手房卖家,则不断向你明哥抱怨,当前南宁二手房市场的低迷,二手房交易难,价格上不来,甚至有不少卖家降价抛售。


  (数据来源于国家统计局)

  二手房市场也是南宁楼市大环境下的一个缩影。相比被政府和开发商严格控制的新房价格,二手房价格作为楼市晴雨表的属性更明显,二手房的交易活跃度也直接决定下一轮购房者的入场热情。透过二手房,我们又看到了南宁楼市的另一个侧面。

  01

  二手房是楼市真实情况的反映

  先来解释一下,房价同比上涨3%是一个怎样的概念。

  简单来说,10000元/㎡的房价,一年上涨3%,也就是涨了300元/㎡。这300元是你一年内,房产增值所赚的钱。而银行的定期存款利率(由于近几年不断降息),大约是5%左右。同样的10000元存入银行,一年能够拿到500元的利息收益。

  这也就意味着,你买套房,一年的收益比同样的钱存入银行,收益还要低!既然,当前买房投资的收益已经很低了,为啥仍然有人要买房投资?

  原因就在于,当前的货币超发,强行稀释了大家的购买力。

  去年疫情的时候,国家为了支持实体产业,大量放水刺激,这是近几年最宽松的货币政策期。而中国每年广义货币供应量M2增长15%,换句话来说,手里的现金以每年15%的速度在贬值。

  10000元过一年之后,实际的购买力变成了8500元。如果手里拿着的是房子,虽然现在增值缓慢,但是它抗跌,能够实打实地对抗通货膨胀。而不会像手里的现金一样,被莫名其妙地蒸发掉。这也就是当前买房的主要动力。

  所以,房价的涨幅得从两方面来看,一个是通货膨胀带来的货币贬值,钱虽然多了,但是购买力下降了;另一个则是房价与去年价格同比的增长幅度,虽然看起来好像没涨多少,但是实际上,这时的房价已经帮你对抗过一轮通货膨胀了。买房可以保值。

  再来说一下二手房,很多人觉得新房是开发商卖的房子,而二手房是交房拿证以后变现的资产。而实际上,新房价格受政策、地价、房企溢价、营销手段等诸多因素影响,有时候,价格会远远超过房子本身的价值。

  但是,二手房不会。二手房无疑是更加直白、赤裸裸的交易游戏。相比房企对楼市的敏感程度,二手房掌握在各个散户卖家手里,真正是需求双方的交易,往往代表一个城市真实的楼市状态。


  (数据来源:南国楼市)

  我们对于二手房的理解,可以认为:新房的价格必然要贵过二手房,但是二手房的价格上不去,新房的价格也是支撑不起来的。

  02

  南宁的二手房市场持续低迷

  那么南宁的二手房市场是怎样的呢?

  最新的2021年1月,南宁新房市场成交套数为14343套,而二手房市场成交套数为2457套,二手房仅仅是一手房成交套数的17%。


  这说明目前南宁楼市的两个情况:

  1.南宁楼市整体仍然是以新房成交为主,大家能买一手房,就绝不会买二手房。

  2.南宁二手房的交易量很低。

  而与南宁二手房“感人”的成交量相对应的,就是南宁二手房市场上越来越多的存量。

  截至2021年1月,南宁二手房市场上挂牌的房源数量为31772套,并且这个数字还在不断上升。这说明,目前仍然有业主把自己手里的二手房推向市场。按照目前1月份的2457套的销售量简单算一下,假设未来南宁的二手房数量不增加,光是目前3万来套的二手房,去化周期就长达13个月。

  这也就是目前大部分的二手房主们,觉得现在南宁二手房卖不动的原因。你的挂牌价如果没有太“美丽”,那么必定是无人问津。

  原因无他,市场上3万来套的库存在那摆着,不降价销售,就是挂一年都无人问津的境况。所以二手房价格只能一降再降,因为二手房价格,就是整个楼市最真实的反映。


  (数据来源:南国楼市)

  17年~18年在南宁买房投资的人群,现在是最为痛苦的一群人,那个时候正好处在房价的高点。

  到现在来看。房价上涨缓慢,跑不赢通胀率,如今又被海量二手房库存挤压,变现困难。买得越多,就亏得越多。时间成本、机会成本以及利息成本,算下来是极不合理的。

  03

  二手房未来的不可控因素

  而从购房者的视角来看,购买二手房除了急于落户南宁,经济实力又不太够的“贼刚需”人群以外,另一半购买力来自于强学区房诉求的人群。为了孩子的教育问题,这些人通常不介意老城区名校旁的“老破小”,只要能让孩子落户入学即可。

  而二手学区房的其中一个漏洞就在于,自己的孩子在学年顺利入学以后,业主即可马上出售学区房套现,卖给下一个学年入学家庭购买。

  这个漏洞造成了两个方面的影响:

  一方面,学区房的流通性在市场上变得非常高,所以价格相当坚挺,几乎不受市场规律影响。

  另一方面, 学区房超强的流动性,带来了大量的生源,导致名校学位日益紧张,供求矛盾突出

  2020年南宁市政协十一届五次会议上,为了缓解入学压力,专家提出了《关于对二手房的义务教育学位做出限制的提案》,建议义务教育阶段学校入学采取“五年一学位”的做法。


  所谓“五年一学位”,是指“一套房产五年内提供一户家庭的学位”。也就是说,同一住房地址自登记入学之年起,五年内仅提供本户家庭一个入学学位,只能有一个孩子可以以地段生的名义上学。

  这就相当于变相降低了学区房的流通性,增加购买二手学区房的持有成本。从而导致炒学区房的代价变大,风险增加。一旦学位已经被占用,那该套学区房的价值将变得极低,打击了炒房行为。

  随着政策补丁越来越多,二手房的腾挪空间也将越来越小,这是未来最大的不确定性风险。

  04

  写在最后

  如果这几年,有人跟你说在南宁买房投资,能赚到钱,那么同样的资金,他换去别的城市,同样也能赚钱。

  对于已经买房并想转让套现的人们来说,现在卖房不是一个最佳时机,你需要的是时间,用时间来挤掉泡沫。

  而如果现在还想买房投资,增值保值的人群,只能说,换一个城市可能会比南宁更好。

  

来源:小明哥说房Pro;本文旨在分享信息,版权归原作者所有,如有侵权,请联系删除。

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