买公寓的都是韭菜！谁说的？

　　商务公寓在房产专业投资客圈子里算是很冷门的话题，大家都觉得这东西不值得买所以话题一聊就死。

　　但即便投资价值低这一点已经被广泛认同，偶尔商务公寓还是会在深圳人民的朋友圈刷屏！

　　2月23日 商务公寓 微信指数

　　商务公寓为啥又火了？

　　根本原因在于2月23日，深圳住建局发布通知：商务公寓、宿舍可以通燃气了！

　　根据腾讯房产统计，深圳2021年潜在入市的公寓和宿舍项目达到35个，这意味着它们未来都将有机会改为可通燃气的公寓。

　　这一政策在各大媒体和中介的宣传转发和推波助澜下，成为了官方将推公寓的重大“信号”，换句话说，商务公寓的行情要来了！

　　明火做饭哎！商务公寓都可以明火做饭了！难道这还不是重大利好？

　　对此，我的表情是——

　　房子，对绝大多数普通家庭来讲，都是最核心的底层家庭资产，所以必须要考虑这笔资产的安全性，流动性和增长性。

　　可以很直接地说，大部分人都不适合买公寓，大部分公寓也不值得买，更加不会因为通了燃气就值得买了。

　　如果你现在动了买商务公寓的念头，又不想因为信息差的缘故在公寓中踩坑，那么最好先把它方方面面了解清楚，合理设定预期。

　　只有这样，买到的商务公寓才能说是合格的自住产品或者不逊色于股票基金的稳健投资方式。

　　这一篇关于商务公寓的文章，希望能够帮到大家。

　　本文包含以下内容：

　　一、商务公寓的市场概况

　　二、商务公寓的优势

　　三、商务公寓的劣势

　　四、值得购买的四类商务公寓

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　　商务公寓的市场概况

　　先说说什么是商务公寓，市场上的公寓主要有住宅性质的单身公寓、历史遗留的商住公寓、商业产权的商务公寓、商业产权但是办公/商业指标改的公寓这四种。

　　单身公寓和商住公寓基本都是二手存量产品，一手房都是商务公寓和灰色地带政府睁只眼闭只眼的办公改公寓产品。下文所说的都是泛商务公寓，涵盖商务公寓和办公改公寓。

　　根据我们之前不完全统计的数据，全市范围商务公寓的市场供应概况下来有三个特点：

　　1、全市商务公寓大多数都是中小户型。

　　也就是40-80平米的户型为主，150平米以上户型的商务公寓很少，主要集中在南山和福田。平均来说，户型的销售面积在60平左右。

　　2、接近90%的新房商务公寓都是地铁口物业。

　　一是开发商都知道交通方便才适合建商务公寓，二是M1（土地性质为普通工业用地）改M0（新型产业用地）就必须靠近地铁口才能申请。话又说回来，不在地铁口的商务公寓那一定有其他的特别之处。

　　3、商务公寓过剩、住宅不足是深圳长期以来的现状。

　　虽然在2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局联合深圳市住房建设局已经印发了《关于停止商务公寓审批的通知》，但根据深圳住建局去年9月公布的数据，存量公寓还有约21414套，同期住宅产品为32303套。存量公寓与住宅相比，数量上并不式微。

　　通知重点如下：

　　1、全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；

　　2、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；

　　3、已建、在建和正在审批的商务公寓项目，不受影响；

　　4、优化城市规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　如有错漏，欢迎指出

　　说完了商务公寓的基本情况，我们再将它与普通住宅进行对比，商务公寓的优劣势也就一目了然了，下面直接抛结论。

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　　商务公寓的优势

　　1、以新房来说，商务公寓的定价跟同地段住宅比大约是8折左右，商务公寓是有不少毛病，开发商也知道啊，卖便宜些呗。

　　2、商务公寓普遍面积小，单价又8折，那总价就明显低了，刚好落在有些闲钱想投资但又不多的普通人的价位段。

　　3、深圳商务公寓目前是各种地段都有项目。开发商但凡在原关内有块住宅用地就要建豪宅，地段好点的总价都要上天，想要生活配套成熟方便，新房情结患者好歹有个小公寓可以选择一下。

　　4、一线城市目前就深圳的一手商务公寓不限购不限贷，利好没有购房指标的朋友是一方面，另一方面房票珍贵，买住宅型的小公寓浪费房票不值当。

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　　商务公寓的劣势

　　1、五成首付比例高，正规10年贷款年限短，加点首付和月供可以杠杆上住宅。

　　2、商务公寓项目普遍因为商业用地性质土地年限短（40-50年的多，不过最近的不少项目都往70年靠了），而且住宅的土地年限到期后可以自动续期，而商业公寓属于商业用地不能自动续期。

　　3、商务公寓尤其是写字楼改的商务公寓，绝大部分是以商业标准设计的，通风采光标准比住宅低，户型设计实用率较低、可能有暗室、通风一般、无阳台等缺点。

　　4、水电费如果按照商业标准收取，小公寓正常用电一个月可能比住宅多个百来块钱；管理费一般按照商业收取，也会比较高，综合来说就是持有成本略高。

　　5、商务公寓二手房税费较高（不能减免个税和增值税）且新房选择不少，所以二手市场交易周期长，影响了投资及金融属性。

　　商务公寓交易税费来源：时代周报

　　6、商务公寓不能落户，没学位，这个不用多说，硬伤。

　　虽然罗湖、福田、南山和大鹏的商务公寓已经可以申请学位。但它们无法和住宅享有同等积分政策，在孩子上学方面依旧处于劣势。

　　福田区的商务公寓被列为第三和第四类型；

　　罗湖区自2017年起，用商务公寓申请学位的按特殊房产处理；

　　南山区是家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产申请学位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产)；

　　大鹏区是商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请；

　　其他区如龙岗则仍不允许商务公寓申请学位，理由也仍然是市政府对商务公寓的定位不是居住类建筑。

　　截图来源：龙岗区教育局基础教育科

　　以福田举例，同等条件下，公寓比住宅积分低10分，在深圳0.1分就能刷掉大批孩子的学位申请大战中，公寓的劣势不言而喻。

　　7、综合以上6点，加上大众对公寓认知不够全面，从而导致公寓产品关注度较低，结果就是涨幅慢。

　　事实上，从逐步开放学位申请到停止批建，再到现在的批准通燃气，这一系列的政策出台，都无法逆转商务公寓在住宅面前的劣势局面。

　　但从中也可以看出公寓住宅化的一个趋势，本质上是为了响应中央“房住不炒”的号召，解决大城市的住房问题。

　　在官方也希望市场上可以出现更多居住产品的前提下，公寓不是不能买，重点是不能瞎买。

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　　商务公寓的选择

　　能选择住宅优先选择住宅，实在买不到住宅又对生活品质有一定要求，想要在一线城市扎根有房过渡一下，才适合考虑公寓，毕竟有房子的人对生活的态度会不一样。

　　买公寓过渡这点在北京和上海相对更明显，在严格限制人口快速增长的主基调下，北上落户极难又没有小产权等替代产品，公寓限购之前就成了次选方案。

　　而深圳某些群体的主流选择是小产权，不过90后年轻独立女性的心态大家也要适应，资金不阔绰不代表她们不能对生活有追求。

　　我简单梳理了市场上四类可以购买的四类公寓：

　　一、潜力地段的补充性产品

　　需要满足地铁口、综合体、30分钟直达核心就业区、周边配套可预期变得繁华，例如深圳北站那块就好几个项目。

　　二、类住宅公寓

　　小众市场但还不错的选择。类住宅公寓又分为产品像住宅，通风采光优化、有阳台、户梯比降低了等等，跟普通商务公寓明显有差异化，居住舒适度高。

　　另外一类就是少有的商务公寓带学位（或预期带学位），当然还有一些楼盘是既像住宅又有学位的，体育用地性质的金地香蜜山，自建配套学校的万科云城那就跟住宅没太大区别了。

　　三、占据独特地段的稀缺优质物业

　　例如香蜜湖的深业中城、前海的嘉里前海中心，深圳湾万科瑧湾汇等都有片区内稀缺的小面积公寓。

　　四、顶级产品

　　一个城市最好的地段就那么几个，这些地方基本都是成熟片区，没有居住用地的空地，消费升级对居住品质提升的需求只能通过建新项目的方式，还要满足顶级豪宅必须具备山、湖、海或者公园等稀缺景观资源很有可能就是商业地块建的公寓了。例如深圳湾一号、深业上城，这些产品主要买来就是社交圈层，属于消费型购买，升值都是次要的。

　　全国顶级公寓深圳湾一号，奢华、地位、稀缺的象征

　　以上这四类商务公寓都是可以考虑的，买不买最终当然是看价格咯。

　　公寓作为住宅限购后的替代品，或者作为闲散资金的投资选择，都是不错的选择。你不能拿它和住宅比，因为没有可比性。但是如果你被限购，或者手里有大把现金，不图赚的多，但求低风险稳定回报的，就可以去看看公寓。

　　通燃气的政策出来后鼓吹商务公寓的人，要么是天真，要么是自欺欺人，要么就是想割韭菜。

　　但是，购买商务公寓的人，却并不一定都是韭菜或者不聪明。

　　只要把学位、交易、供贷这三点想明白再下手，买回来说不定还能有惊喜。