上海发布城市规划新规，购房优化将会如何影响房地产市场？

3月2日，上海市印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知。此次通知对于新城规划提出了非常详细的内容，且在房地产开发和购房等领域出现了很多新的动向，值得房企投资端、购房者尤其是人才的关注。

对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

1、购房政策有望优化

此次政策明确，制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

从此次政策内容可以看出，人才政策、居住证政策、购房政策等有望进一步改善。这都是当前相关人才最为关注的内容。第一、从人才导入的角度看，后续预计门槛会降低，落户放松实际上有助于增加人才的导入，其对于上海房地产发展等将具有非常重要的作用。也是后续房企测算上海购房需求的非常重要因素。第二、从居住证积分等角度看，未来评分会更加人性化。尤其是在租房等方面，也会给予更多的支持，租房后办理居住证的难度会明显降低。第三、从购房政策看，此次政策提出了一句颇受关注的话，即“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”。这句话某种程度上意味着后续此类区域购房政策有望放松，释放了非常好的信号。当然近期要防范中介和房企炒作，积极稳定市场，真正让利好政策和人才导入政策进行结合。

2、开发强度强化

此次政策明确，落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域，可结合开发重点项目，适当提高开发强度等级，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

从此次政策内容看，其强调了“开发强度”改进的相关内容，这是开发商等所需要积极关注的内容。过去上海在此类开发强度方面略偏保守。而2020年上海房地产的问题的出现，其实也说明后续新城项目开发需要更为务实。所以提高开发强度的规定以及容积率的放宽等，会使得此类郊区新城后续投资机会大增。尤其是包括青浦、松江等城区，未来或成为房企拿地和开发的重要区域。而此类用地结合轨道交通等因素，预计市场认可程度非常高，对于人口导入等方面会形成更好的效应。