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富力“公子”等谁救援?

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  来源:无冕财经(ID:wumiancaijing) 作者:方斯嘉 设计:布冬

  开年以来,张力烦恼的不止有富力地产(02777.HK)的千亿债务,或许还有儿子张量旗下的实地集团。

  2月21日,实地集团针对“春节过后实地集团13名高管集体辞职”消息发布澄清声明,称员工并非在春节期间集中离职,并表示大部分人员是被公司劝退,仅有两人是因个人原因辞职。

  但人员动荡或许早在意料之中,实地在2020年的招股书中提到:“倘若我们无法成功挽留现有员工并僱用、培训及留任高级行政人员或主要员工,可能严重损害我们的业务”。

  关注此事的,还有一批因为购买了实地延期交付楼盘而担忧的业主。一位业主对无冕财经研究员(ID:wumiancaijing)研究员表示:“看到新闻后,天津一些业主反应很大,怕房子烂尾,毕竟已经延期一年半,现在还只是楼架子。”

  实际上,如今的实地集团面临高管变动、项目维权、负债攀升等问题。实地集团由富力创始人之一张力的儿子张量创办,到了这个份上,富力集团或张力还能拉“儿子”一把吗?

  背靠“大树”为何掉队?

  2006年,富力地产的张力以115.2亿元身家,位居《福布斯》中国富豪排行榜第六名,而在当时,马云以28亿元居第76位,许家印是第52位,两位“大佬”都屈居张力之下。

  同年,张力之子张量在富力地产的大本营广州创办实地集团。此后10年,全国房地产迎来黄金发展期。这十年也是碧桂园、恒大、万科等巨头冲刺成为头部企业的阶段。


  ▲实地集团董事长张量。

  不过,乘着时代红利,背靠富力的资源,实地何以走到如今这一步?

  2006年,张量成立实地集团。不过,加拿大留学归来的张量,并不想将实地当成富力那样的传统公司去运作,而是想将“科技”概念引入地产中。

  不得不说,张量的眼光超前。近十年来,科技创新日益成为经济发展的主旋律。但在当时,“互联网”、“科技”这些新鲜元素,与当时粗放式的地产行业结合,似乎还略显水土不服。

  因此,张量将事业多面铺开。除了实地地产外,旗下还包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等公司。

  2005年,张量将创办的电梯媒体飞沙以超1000万的价格卖给分众传媒。2007年,其创办“线上售楼平台” 狙房网。张量名下的黑洞投资还曾投资过货拉拉、小蓝单车等项目。

  相较于投资方面的热闹,实地在地产方面的成绩显得平淡多了。

  创办前十年间,实地的地产项目并不多,因此收益情况不突出。2015年销售额仅为14.6亿元,当年富力集团销售额为544亿元。

  张量似乎急了,以约合17亿元的成交价拿下广州黄埔4块宅地。这个交易总价,超过2015年实地的全年销售额。在当时,实地虽已成立近9年,但在总部广州的知名度并不高,拍地消息一出,有媒体将“实地”表述为“富力关联公司”。


  ▲2015年,实地斥“巨资”拿下广州黄埔的四块宅地。

  2016年,楼市调控政策频现,张量嗅到到地产的转型时机。他曾总结:“中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了,进入到拼产品的阶段”。2017年,他结合“互联网”概念,引入百度前副总裁李明远,投入研究科技地产。不过,李明远干了一年便离职了。

  “失去”李明远后,张量仍没有放弃过“地产+科技”。

  2019年,实地对外宣告,研发的首个全场景智慧社区在重庆永川蔷薇国际真正落地。智慧社会主要体现在“智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套”等方面。

  《企业透明度报告》指出,如果要践行“智慧社区”理念,实地集团短期的盈利能力,尤其是销售额冲千亿的想法,本质上也与传统“高周转”的房地产模式截然相反。

  据《21世纪经济报道》消息,广州市房协专家委委员黄韬曾分析称,“由于积累的时间还不够,同时科技当中的含量以及它的差异化不算很突出,只能说它的发展中注重科技,但是实际来看,实地还没有做出很有特色的科技地产,还没有很明显区分于其他开发商的一个特征。”

  实地如今仍在案场为购房者介绍“智慧人居”、“智能家居”。但一位购房者对无冕财经研究员表示:“那些仅仅是售楼处展示给购房者的产品,包括控温客厅、衣橱里的智能灯光等。这些产品都不属于新房交标之列。”该购房者强调,此类智能家居只能为楼盘起到锦上添花的作用,最重要的还是房屋质量。

  “智慧人居”的高光掩盖不了项目背后的质量危机,接连爆发的投诉成为实地面对市场的头道难题。

  在黑猫投诉上,有关实地地产投诉涉及收房与样板间不符、项目延期等问题。据无冕财经研究员不完全统计,包括天津的实地海棠雅著、遵义的实地蔷薇国际、昆明的实地花鹤翎、广州的蔷薇国际、武汉的君兰汀岸、无锡的玫瑰庄园及青岛的蔷薇国际等7个项目,都曾爆出或陷入新房延期交付或质量维权的旋涡中。


  ▲天津实地海棠雅著二期原定2019年12月交房,延期一年后,有业主2020年11月在交付现场发现,非顶层的新房出现漏水等问题,图片由业主提供。

  不仅项目出现质量问题,实地还要面对长时期未开发土地的风险。

  实地招股书曾指出:“业绩记录期间,三家附属公司拿地后超一年未开发,可能导致土地闲置,“我们不能保证将来不会出现导致没收土地,或延迟完成房地产开发的情况”。

  据招股书披露,截至2020年3月31日,实地集团拥有位于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市,实地合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

  此外,在房地产政策趋紧,加之实地集团的运作风格及业务等方面影响下,实地开始显现财务困局。

  招股书显示,2017年至2019年期间,实地集团经营活动产生的现金流持续下滑,从2017年的25.18亿元跌至6.63亿元、2.23亿元。与之相比的是,实地集团2017至2019年借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元,公司净负债率高达3809%、533%和225%。如今,无论从现金、负债等情况看,实地都难言轻松。

  实地曾期望通过IPO上市的方式,从资本市场拓宽融资渠道,然而直至目前仍未第二次交表。

  实地如何渡过难关?

  早在2018年,《财经》曾报道,由于实地的业绩不突出,公司内部一度传出张力可能从富力过来接管实地的说法。不过,张力曾对外表示:“儿子很独立,不用自己操心”。

  由于同属地产行业,在实地发展过程中,作为父亲的张力免不了“扶”儿子一把。

  张力未在实地内部任职,富力与实地在房地产开发业务上也没有直接关系。但在不少案场的销售口径中,都会打出富力这张王牌。

  “我们买房的时候,几乎每一位销售都把实地与富力捆绑,说实地老板是富力的儿子。”一位购房业主表示。而富力也未曾明令撇清与实地间的关系。

  除了在品牌宣传层面上给予“默认支持”外,富力也曾为实地给予实际性业务。实地建设集团的前身恒量建设,曾承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程。直到2015年,实地才提出“增加非富力业务,打造自己的品牌”。


  ▲富力集团董事长、总裁张力。

  在实地的资金陷入困顿之时,张力还曾出面挽救实地。据实地招股书中显示,2017年、2018年,张量及其父亲广州富力地产股份有限公司联席董事长兼总裁张力,曾共同担保了三笔金额为27亿元、23.45亿元、28.50亿元的借款。

  2020年,富力出现约1800亿有息负债的巨额债务,并通过出售资产、裁员等方式自救。富力还能全力帮助实地吗?

  最重要的是,富力并非张力一人的企业,而是与张思廉共同创立。于公于私而言,张力都不能主导富力对实地进行任何直接帮助。李思廉持有约32.43%的股份,为第一大股东。张力持有31.19%。而张量虽然持有0.62%的股份,但父子二人相加,仍不能超越李思廉成为第一大股东的位置。

  一位自称为实地集团IPO的审计人员曾在私下表示:“现在是儿子能不能帮爹的问题,是爹的问题更严重。”

  但张力仍在助张量一臂之力。2020年初,明星职业经理人刘森峰高调加入实地集团,任副董事长兼总裁。据界面新闻消息,刘森峰加盟实地,是张力专门请来帮儿子张量的。但任职仅1年,刘森峰便辞任离场。

  如今,张量更多只能依靠自救,但他对“科技”、“智能”等概念仍抱有执念,甚至开始“造车”。

  2020年,实地申请IPO失败后不久,便在2021年1月大举宣告加速探索新能源汽车领域,并发布第二代无人驾驶通勤车。但据国内某新能源汽车研发人士对无冕财经研究员(ID:wumiancaijing)分析,此车属于新能源概念车,仅展示造型和技术概念。该分析人士认为,此类概念车很多都是手工打造,能生产概念车的企业,却不一定能量产汽车。

  员工离任、债务缠身,张量还会坚持“科技地产”的路子吗?或许他还在调整思路中。

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